\n
Resumen<\/h2>\n\n<\/p>\nSe analiza el r\u00e9gimen especial de la protecci\u00f3n de la vivienda del C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n. Se pone especial foco en cuestiones controvertidas, de interpretaci\u00f3n o carentes de regulaci\u00f3n sobre el objeto y los sujetos del instituto. Se reflexiona sobre los efectos de la regulaci\u00f3n actual con respecto al derogado r\u00e9gimen de bien de familia y el alcance de la protecci\u00f3n con los acreedores anteriores y posteriores al 1 de agosto de 2015. Se pone especial \u00e9nfasis en la novedosa subrogaci\u00f3n real, los beneficios y los conflictos que surgen de una regulaci\u00f3n incompleta como la necesidad de reserva, la falta de plazo cierto, mayor valor de la vivienda adquirida, entre otros. Se intenta ponderar en las recomendaciones o conclusiones la situaci\u00f3n de los acreedores sin descuidar la protecci\u00f3n del derecho a una vivienda digna.<\/p>\n\n<\/div>
Palabras clave<\/h2>\n\n\nVivienda; inmueble; destino; bien de familia; acreedores; afectante; titular registral; beneficiarios; conviviente; subsistencia; subrogaci\u00f3n real.<\/p>\n\n<\/div>
Acerca del autor<\/h2>\n\n\n\n![](\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2022\/01\/chejanovich-277x300.jpg\")
Escribano titular de un registro notarial en el \u00e1mbito de la Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires (2018-presente).<\/p>\n
Educaci\u00f3n<\/strong>
\nAbogado (UBA, 2015). Especialidad: Derecho notarial, registral e inmobiliario.
\nCurso de Capacitaci\u00f3n Profesional para Concursos y Pruebas de Idoneidead para el Discernimineto de Registros Notariales (UNA, 2016). Especialidad: Derecho notarial, registral e inmobiliario.
\nEscribano Titular de Registro Notarial por concurso (Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, 2017). Nota examen oral: 10.
\nDiplomatura en Derecho Inmobiliario dirigida por la Dra. Abella (UNA, 2020). Especialidad: Se abarc\u00f3 normativa civil, registral, administrativa sobre los distintos contratos y derechos reales que involucran inmuebles.
\n\u00abC\u00f3mo mejorar la redacci\u00f3n de contratos y escrituras p\u00fablicas\u00bb, dirigido por el Ab. Mariano Esper (UNA, 2020).
\nMaestr\u00eda en Derecho Civil dirigida por el Dr. Ignacio Alterini (Universidad Austral, 2021). En curso.<\/p>\nActividad docente y acad\u00e9mica<\/strong>
\nDocente de Pr\u00e1ctica Notariala (c\u00e1tedra del Esc. Juli\u00e1n Gonz\u00e1lez Mantelli) (UBA, 2016-presente).
\nProfesor adjunto de Derecho Inmobiliario (c\u00e1tedra de la Dra. Cristina Armella) (UBA, 2017-presente).
\nPonente en el tema \u00abSinceramiento fiscal: circulaci\u00f3n y valoraci\u00f3n de los t\u00edtulos\u00bb, en la 42 Convenci\u00f3n Notarial del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires (Buenos Aires, 2017).<\/p>\nPublicaciones<\/strong>
\nColaborador del Esc. Mario Szmuch en la redacci\u00f3n de los cap\u00edtulos referidos a derecho real de usufructo y propiedad horizontal en: MALIZIA, Roberto et al., Derechos reales. Modelos de escritos, Santa Fe, Rubinzal-Culzoni, 2018, (colecci\u00f3n \u00abPr\u00e1ctica profesional\u00bb).<\/p>\n<\/div>\n\n<\/div>Fechas<\/h2>\n\n\nRecibido:<\/strong> 27\/5\/2021
\nAceptado:<\/strong> 14\/7\/2021
\nPublicado online:<\/strong> 9\/2\/2022<\/p>\n<\/div><\/div>\n![\"\"](\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2022\/02\/940-CHEJANOVICH_800x421.jpg\")
<\/div>\n <\/p>\n<\/a>1. Introducci\u00f3n<\/h2>\n
El C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n<\/a> (CCyC)[1]<\/a><\/sup> regula la \u201cvivienda\u201d en el cap\u00edtulo 3 de la secci\u00f3n 3 del t\u00edtulo III (\u201cBienes\u201d) del libro primero. Este instituto vino a continuar con la protecci\u00f3n a la vivienda que surg\u00eda de la Ley 14394<\/a> bajo la regulaci\u00f3n del r\u00e9gimen de \u201cbien de familia\u201d. La Ley 14394 y \u2013hoy\u2013 la protecci\u00f3n del CCyC responden a la finalidad de conservaci\u00f3n e intangibilidad de las propiedades que sirven de vivienda dentro del derecho privado. Tienden a la protecci\u00f3n de la propiedad familiar.[2]<\/a><\/sup><\/p>\nAlgunos de los art\u00edculos del CCyC generan interrogantes en torno a la coexistencia del r\u00e9gimen derogado del bien de familia y el r\u00e9gimen vigente. El objetivo de este trabajo es hacer un an\u00e1lisis gen\u00e9rico de sus normas, abordar cuestiones relacionadas con el objeto, los sujetos afectantes, beneficiarios y la subrogaci\u00f3n real. Veremos que existen vac\u00edos en su legislaci\u00f3n, que deben ser resueltos a la luz de un equilibrio entre el derecho constitucional del acceso a la vivienda, y los perjuicios que podr\u00edan generar en el derecho de propiedad de los acreedores.<\/p>\n
Toda su regulaci\u00f3n importa al inter\u00e9s p\u00fablico por el bien jur\u00eddico que defiende y, como consecuencia de ello, sus normas son de orden p\u00fablico. Las interpretaciones que se hagan de sus disposiciones deben tener el cuidado y fundamento que la instituci\u00f3n exige. No deben ser amplias ni restrictivas, sino justas.[3]<\/a><\/sup><\/p>\n <\/p>\n<\/a>2. Derecho constitucional de la vivienda<\/h2>\n
Desde el Estado de derecho constitucional, y con la constitucionalizaci\u00f3n del derecho privado,<\/p>\n
El derecho civil deja de ser una rama insular o autista para abrirse y generar puentes con el derecho en general, y en particular con la Constituci\u00f3n y los Tratados que la Argentina sea parte…[4]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nVigo explica el \u201cefecto de irradiaci\u00f3n\u201d de la constituci\u00f3n en el ordenamiento jur\u00eddico y su legislaci\u00f3n.[5]<\/a><\/sup> La Ley 14394<\/a>, que regulaba, entre otras cosas, el r\u00e9gimen de bien de familia, era el reflejo de la protecci\u00f3n constitucional de la vivienda que propiciaba la Constituci\u00f3n Nacional de 1949.[6]<\/a><\/sup> Con la reforma de 1957,[7]<\/a><\/sup> se incorpor\u00f3 el art\u00edculo 14 bis, que obliga al Estado a \u201cla protecci\u00f3n integral de la familia; la defensa del bien de familia; la compensaci\u00f3n econ\u00f3mica familiar y el acceso a una vivienda digna\u201d. Con la jerarquizaci\u00f3n constitucional de los tratados internacionales, el Estado refuerza el deber de garantizar la protecci\u00f3n y el resguardo de la vivienda.<\/p>\nEl derecho a una vivienda adecuada est\u00e1 reconocido, entre otros tratados, en la Declaraci\u00f3n Universal de Derechos Humanos<\/a> (1948).[8]<\/a><\/sup> Este derecho no debe interpretarse en sentido estricto ni restrictivo, tampoco por una definici\u00f3n uniforme,[9]<\/a><\/sup> sino que integra otros elementos que deben garantizarse para no vulnerarla. Entre estos elementos, est\u00e1 la seguridad en la tenencia. Para que la vivienda sea adecuada, sus ocupantes deben tener \u201cseguridad de la tenencia que les garantice protecci\u00f3n jur\u00eddica contra el desalojo forzoso, el hostigamiento y otras amenazas\u201d.[10]<\/a><\/sup><\/p>\nEl CCyC<\/a>, para reglamentar esta protecci\u00f3n, codifica un amparo gen\u00e9rico de la vivienda en los art\u00edculos 456 y 522 para los matrimonios y las uniones convivenciales inscriptas. A partir de su art\u00edculo 244, se regula el r\u00e9gimen de protecci\u00f3n especial de la vivienda, continuador de la Ley 14394, la que qued\u00f3 derogada en esta materia.<\/p>\n <\/p>\n<\/a>3. Inmuebles como objeto de la constituci\u00f3n<\/h2>\n<\/a>3.1. Concepto general<\/h3>\n
El art\u00edculo 244 CCyC comienza diciendo que puede afectarse al r\u00e9gimen de vivienda un inmueble que tenga ese destino. Este criterio se separa de lo que estipulaba el art\u00edculo 41 de la Ley 14394 sobre la posibilidad de afectar la industria, explotaci\u00f3n o f\u00e1brica con el fundamento de que en ella se obten\u00eda el sustento para la manutenci\u00f3n de la familia. El concepto de vivienda que se considera a estos fines es el de la vivienda como techo u hogar de la familia.[11]<\/a><\/sup> La Ley 14394 tambi\u00e9n brindaba la posibilidad de proteger el inmueble generador del sustento familiar. Hoy, el CCyC pone su foco en la vivienda y no en la familia de forma amplia.<\/p>\nDurante la vigencia de la legislaci\u00f3n derogada, se discut\u00eda si la existencia de una construcci\u00f3n en el terreno era un requisito o bien pod\u00eda afectarse al r\u00e9gimen de bien de familia un terreno bald\u00edo. Esta discusi\u00f3n ten\u00eda sentido con la dualidad de destino que se permit\u00eda. El inmueble con destino vivienda deb\u00eda tener una construcci\u00f3n, aunque fuera precaria, y el que estuviere destinado a explotaci\u00f3n comercial pod\u00eda recaer en un lote donde se hiciera cultivo o agricultura y que no necesariamente tuviera una construcci\u00f3n.[12]<\/a><\/sup><\/p>\nComo la normativa actual excluye la posibilidad de afectar al r\u00e9gimen un inmueble con un destino diferente al de vivienda, el lote debe tener una construcci\u00f3n que pueda servir para este destino. El art\u00edculo 256 CCyC<\/a> sigue el criterio del art\u00edculo 34 de la Ley 14394 y establece que el inmueble puede ser rural, siempre que no exceda la unidad econ\u00f3mica \u2013situaci\u00f3n que el CCyC contin\u00faa delegando a las jurisdicciones locales\u2013.<\/p>\n <\/p>\n<\/a>3.2. Inmueble con destino mixto<\/h3>\n
El CCyC no regula de forma expresa la afectaci\u00f3n de los inmuebles con destino mixto, circunstancia que ya se encuentra instalada en la \u00f3rbita inmobiliaria y contin\u00faa en constante crecimiento. Los inmuebles que tienen destino comercial o apto profesional y sirven de vivienda de forma conjunta son numerosos.<\/p>\n
Que la persona o su grupo familiar resida en el lugar donde a su vez tienen establecido su fuente de ingreso puede tener encuadres jur\u00eddicos diversos:<\/p>\n
\n- 1)<\/strong> El reglamento de propiedad horizontal puede autorizar a los propietarios a destinar las unidades funcionales a vivienda y\/o apto profesional. Incluso, los proyectos o desarrollos inmobiliarios utilizan esta variante como una propia estrategia de comercializaci\u00f3n.<\/li>\n
- 2)<\/strong> En casas internamente separadas entre el comercio u oficina que suelen dar a la calle (taller mec\u00e1nico, ferreter\u00eda, mercado, escriban\u00eda, estudio jur\u00eddico, etc.) y la vivienda, normalmente ubicada en el contrafrente, en un piso de arriba, o bien, en otro sector.<\/li>\n<\/ul>\n
En ambos casos, el inmueble re\u00fane en toda su delimitaci\u00f3n destinos mixtos. No es necesario establecer si la mayor parte de la superficie del inmueble es la que se destina a vivienda o viceversa, simplemente con que la persona utilice el inmueble para vivir tiene el derecho a la protecci\u00f3n del instituto.<\/p>\n
Esta circunstancia encuentra sustento normativo, por ejemplo, en la Subsecretar\u00eda de Asuntos Registrales y los Registros de la Propiedad de Rosario y Santa Fe (Provincia de Santa Fe), en la Disposici\u00f3n t\u00e9cnico registral conjunta 15\/2016<\/a> (art. 6), dicen:<\/p>\nPodr\u00e1 ser afectado cualquier inmueble destinado a vivienda, ya sea mixto (vivienda y comercio o industria) o rural (vivienda y actividad rural) por su totalidad o parte de su valor.[13]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nFrente a la venta, cabe preguntarse: la subrogaci\u00f3n real, \u00bfopera sobre la totalidad del importe percibido o solo hasta el valor que cubra proporcionalmente la superficie utilizada para vivienda? Ser\u00eda injusto pensar que todo el importe quede protegido de las acciones de los acreedores tendientes a cobrar sus cr\u00e9ditos. Si en alg\u00fan momento el inmueble se dividiere en especie y se crearen dos inmuebles separados, la afectaci\u00f3n deber\u00e1 recaer sobre el que tenga destino vivienda.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>3.3. Inmuebles que conforman una unidad de vivienda<\/h3>\n
Hay viviendas que se componen de dos o m\u00e1s inmuebles. En el marco de la propiedad horizontal, los departamentos, las cocheras y, en su caso, las bauleras de los edificios pueden identificarse jur\u00eddicamente como unidades funcionales, partes indivisas de unidades funcionales, unidades complementarias o partes indivisas de estas. Por ejemplo, un propietario de un departamento (unidad funcional) puede ser \u00fanico due\u00f1o de otro inmueble en el mismo edificio que tenga como destino un espacio guardacoches (art. 2039 CCyC). En la propiedad horizontal especial (art. 2073 y ss. CCyC) o en zonas residenciales, hay casas que se construyen en dos o m\u00e1s unidades funcionales o lotes de terreno. Puede ocurrir, por ejemplo, que se edifique la casa en un lote, la pileta en otro y el quincho en otro. Esta soluci\u00f3n viene dada desde el r\u00e9gimen de bien de familia.<\/p>\n
La XIX Reuni\u00f3n Nacional de Directores de Registro de la Propiedad Inmueble (Salta, 1982) declar\u00f3 al respecto:<\/p>\n
Art\u00edculo 1\u00b0: Que el concepto de inmueble en el instituto de Bien de Familia, est\u00e1 definido por su destino, ya sea vivienda o explotaci\u00f3n, con los dem\u00e1s recaudos exigidos por la ley para su afectaci\u00f3n (art. 34). Art\u00edculo 2\u00b0: Que para arribar a dicho encuadre no es adecuada la utilizaci\u00f3n del concepto parcelario o registral de inmueble. Art\u00edculo 3\u00b0: que la extensi\u00f3n se\u00f1alada abarca tanto los inmuebles urbanos en todas sus manifestaciones como los rurales.[14]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n <\/p>\n
Ello permite afectar m\u00e1s de una unidad al sistema, de conformidad con su \u201cutilidad\u201d, lo que no es \u00f3bice para que el tercero, que con ello considere vulnerados sus derechos, pueda accionar por desafectaci\u00f3n.[15]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nSi prospera la desafectaci\u00f3n, no puede ser por la totalidad del inmueble porque, en ese caso, el beneficiario resultar\u00e1 perjudicado. Debe desafectarse hasta el monto que cubra el cr\u00e9dito reclamado, sin desproteger totalmente la vivienda.<\/p>\n
Los supuestos mencionados tienen un reflejo normativo en la Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires; la Instrucci\u00f3n de trabajo 6\/2016<\/a> del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal dice:<\/p>\n9.- INMUEBLE COMPLEMENTARIO o AFECTACI\u00d3N CONJUNTA. Si la vivienda<\/strong> est\u00e1 integrada por m\u00e1s de una unidad funcional, las cuales se complementan conformando una sola unidad de vivienda y, as\u00ed se lo declarare, es admisible su afectaci\u00f3n conjunta. El mismo criterio se aplicar\u00e1 a las fincas edificadas en lotes contiguos.- Las unidades complementarias del r\u00e9gimen de propiedad horizontal quedar\u00e1n siempre<\/strong> comprendidas en la afectaci\u00f3n (art. 2045 CCyC.). Asimismo, se admitir\u00e1 la afectaci\u00f3n con la principal, de partes indivisas de unidades funcionales destinadas a cochera o baulera, exigi\u00e9ndose \u00fanicamente que est\u00e9n ubicadas en el mismo edificio.<\/p><\/blockquote>\nTambi\u00e9n encontramos regulaci\u00f3n en la Disposici\u00f3n t\u00e9cnico registral 10\/2016<\/a> del Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires, que dice (art. 3):<\/p>\nNo podr\u00e1 afectarse m\u00e1s de un inmueble, a excepci\u00f3n de los siguientes casos: a) Cuando se trate de dos o m\u00e1s inmuebles linderos de un mismo propietario siempre que en ellos se asiente la vivienda. b) En el derecho real de Propiedad Horizontal, la afectaci\u00f3n de la unidad funcional y de su complementaria o de una parte indivisa de la misma, debiendo rogarse expresamente por cada una de las unidades afectadas. c) La calidad de cond\u00f3mino o de nudo propietario de un inmueble afectado a \u201cvivienda\u201d, no impide la afectaci\u00f3n de otro inmueble de dominio exclusivo. En el caso de dominio desmembrado, el usufructuario deber\u00e1 dar su consentimiento.<\/p><\/blockquote>\n
Por su parte, la citada Disposici\u00f3n t\u00e9cnico registral conjunta 15\/2016<\/a> de la Provincia de Santa Fe se expide en igual sentido (art. 8).<\/p>\n <\/p>\n<\/a>3.4. Condominio<\/h3>\n
Un mismo afectante no puede ser \u00fanico propietario de m\u00e1s de un inmueble afectado. Esto implica que puede ser propietario \u00fanico de un inmueble afectado y cond\u00f3mino de otro inmueble afectado.<\/p>\n
Los cond\u00f3minos pueden afectar el inmueble al r\u00e9gimen de vivienda. El CCyC exige que la decisi\u00f3n sea un\u00e1nime para la afectaci\u00f3n. No se puede afectar una parte indivisa (art. 245 CCyC).[16]<\/a><\/sup><\/p>\nLa posibilidad de que un cond\u00f3mino pueda afectar m\u00e1s de un inmueble sirve de fundamento para evitar situaciones injustas. Veamos el caso: A<\/strong> es titular \u00fanico de un inmueble afectado donde reside y, a su vez, es cond\u00f3mino con B<\/strong> de un inmueble donde este reside. Si A no pudiese afectar el inmueble en condominio con B al r\u00e9gimen de vivienda, se le estar\u00eda negando a B el derecho a proteger su vivienda.<\/p>\nExiste, por lo menos, un caso de excepci\u00f3n a esta regla establecida en el CCyC que se relaciona directamente con lo analizado en el apartado anterior. En la propiedad horizontal, ocurre frecuentemente que las cocheras o bauleras est\u00e1n jur\u00eddicamente constituidas como una unidad funcional y los adquirentes de los departamentos, conjuntamente, adquieren una parte indivisa de la unidad funcional con destino cochera o baulera, la que se individualiza con una designaci\u00f3n interna del edificio. Es decir, cada propietario de una cochera es cond\u00f3mino de la unidad funcional global que tiene dicho destino y que abarca internamente las dem\u00e1s cocheras del edificio.<\/p>\n
La posibilidad de afectar conjuntamente ambas unidades que conforman una unidad de vivienda hace a un lado el requisito de la unanimidad, pues un cond\u00f3mino puede afectar su parte indivisa sin que sea necesario que los restantes cond\u00f3minos afecten las suyas.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>3.5. Inmuebles afectados al derogado r\u00e9gimen de bien de familia<\/h3>\n
El art\u00edculo 3\u00ba Ley 26994<\/a> derog\u00f3 la Ley 14394<\/a>, que regulaba el instituto del bien de familia en su cap\u00edtulo V. Esta circunstancia no desvaneci\u00f3 una situaci\u00f3n de hecho ineludible: a\u00fan existen inmuebles afectados a dicho r\u00e9gimen.<\/p>\nEn los fundamentos del anteproyecto del CCyC, se establece que el actual r\u00e9gimen sustituye al anterior con las modificaciones que se introdujeron.[17]<\/a><\/sup> En consecuencia, debemos preguntarnos: \u00bfqu\u00e9 ocurre con la protecci\u00f3n de los inmuebles que estuvieren afectados al r\u00e9gimen de bien de familia? La respuesta la obtenemos aplicando las reglas sobre la eficacia temporal de la ley (art. 7 CCyC), que se pueden resumir en:<\/p>\n\n- 1)<\/strong> A las situaciones jur\u00eddicas agotadas (constituci\u00f3n, modificaci\u00f3n o extinci\u00f3n y consecuencias) les aplica la ley antigua (irretroactividad).<\/li>\n
- 2)<\/strong> A las situaciones jur\u00eddicas en curso (constituci\u00f3n, modificaci\u00f3n o extinci\u00f3n y consecuencias) les aplica la ley nueva (efecto inmediato).<\/li>\n
- 3)<\/strong> Situaciones jur\u00eddicas constituidas de fuente extracontractual: a la constituci\u00f3n se le aplica la ley antigua (irretroactividad); a la modificaci\u00f3n o extinci\u00f3n, la ley nueva (efecto inmediato); a las consecuencias anteriores, la ley antigua, y a las posteriores, la nueva ley.<\/li>\n
- 4)<\/strong> A las situaciones jur\u00eddicas nuevas, en todos los aspectos, la ley nueva.[18]<\/a><\/sup><\/li>\n<\/ul>\n
La protecci\u00f3n no se extingue de pleno derecho porque implicar\u00eda la aplicaci\u00f3n retroactiva de la ley. Tampoco puede subsistir en todos sus aspectos porque resultar\u00eda en la ultraactividad de la norma. Cuando el inmueble afectado al r\u00e9gimen de bien de familia cumpla con los requisitos que exige el CCyC para su afectaci\u00f3n al r\u00e9gimen de vivienda actual, puede beneficiarse de la protecci\u00f3n y sus efectos. De conformidad con estas reglas, en lo tocante a los efectos o consecuencias no producidos a la fecha de entrada en vigor del CCyC, los inmuebles afectados al r\u00e9gimen de la Ley 14394 se regir\u00e1n por las disposiciones de los art\u00edculos 244 al 256 CCyC.[19]<\/a><\/sup><\/p>\nEn la coexistencia del r\u00e9gimen de bien de familia y el r\u00e9gimen de vivienda concurren el afectante-deudor y los acreedores que quieren ejecutar el inmueble para cobrar sus cr\u00e9ditos, a lo que se suma la cuesti\u00f3n temporal de la fecha de constituci\u00f3n, la entrada en vigencia del CCyC, el destino del inmueble y la fecha de nacimiento de los cr\u00e9ditos. Como vemos, la nueva ley modifica m\u00e1s de una situaci\u00f3n jur\u00eddica, que concurren unas con otras. En este caso, la respuesta es la aplicaci\u00f3n distributiva de las reglas expuestas para la eficacia temporal.[20]<\/a><\/sup><\/p>\nEn primer lugar, hay que distinguir entre el inmueble con destino a vivienda del que sirva de sustento, como la f\u00e1brica, industria o comercio. En este \u00faltimo caso, el inmueble no cumple con el requisito principal que exige el CCyC: el destino. Esto no implica su desafectaci\u00f3n autom\u00e1tica; lo que disminuye es su protecci\u00f3n. El inmueble queda protegido de los acreedores del afectante cuyas obligaciones hayan nacido con posterioridad a la afectaci\u00f3n y antes del 1 de agosto de 2015 (fecha en que el CCyC entr\u00f3 en vigor). En cambio, los acreedores cuyos cr\u00e9ditos nacieron con posterioridad a esta fecha (aunque sean posteriores a la afectaci\u00f3n) pueden ejecutar el inmueble afectado al r\u00e9gimen de bien de familia que no tenga destino vivienda pues se trata de una \u201cconsecuencia posterior\u201d a la que se le aplican inmediatamente las normas de la ley vigente en lo que respecta a la posibilidad o no de ejecuci\u00f3n. En este sentido, la doctrina se\u00f1ala que aquellos acreedores cuyos cr\u00e9ditos nacieron durante la vigencia de la Ley 14394 no pueden ejecutar el asiento del bien de familia, por m\u00e1s que el destino de dicho bien sea comercial; mas aquellos otros cuyos cr\u00e9ditos sean de causa posterior al 1 de agosto de 2015 podr\u00e1n ejecutar dicho bien, dado que ya no ser\u00e1 posible recurrir al marco protectorio previsto en el r\u00e9gimen anterior.[21]<\/a><\/sup><\/p>\nEn segundo lugar, nace el siguiente interrogante: \u00bfpuede un \u00fanico propietario de un inmueble afectado al r\u00e9gimen de bien de familia afectar otro al r\u00e9gimen de vivienda? Quien sea \u00fanico propietario de un inmueble afectado al r\u00e9gimen de bien de familia con destino a vivienda no puede afectar al r\u00e9gimen de vivienda otro inmueble del que sea \u00fanico propietario, pues los institutos no pueden coexistir en este sentido. Contrariamente, aquel que sea titular de una f\u00e1brica, industria o comercio afectado al r\u00e9gimen derogado puede afectar al r\u00e9gimen de vivienda actual un inmueble con ese destino. En este caso, los acreedores nacidos durante la vigencia de la Ley 14394, \u00bfpueden ejecutar el inmueble afectado al r\u00e9gimen actual? Negarles esta posibilidad es beneficiar al deudor, injustificadamente, con dos inmuebles fuera de la \u00f3rbita de un solo grupo de sus acreedores: los nacidos posteriormente a la afectaci\u00f3n del inmueble afectado al r\u00e9gimen derogado y antes del 1 de agosto de 2015.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>4. El afectante y los beneficiarios<\/h2>\n<\/a>4.1. Titular registral<\/h3>\n
El art\u00edculo 245 CCyC<\/a> establece que la afectaci\u00f3n puede ser solicitada por el titular registral. No menciona un derecho real en particular, salvo el condominio. Consecuencia de ello es que el t\u00e9rmino afectante<\/em> se interpreta en sentido amplio. Los titulares de dominio, condominio, propiedad horizontal y propiedad horizontal especial pueden afectar a vivienda un inmueble. Tambi\u00e9n pueden afectar a vivienda el usufructuario, el usuario, el titular del derecho real de habitaci\u00f3n y el de la propiedad superficiaria.[22]<\/a><\/sup><\/p>\nEsta cuesti\u00f3n se examin\u00f3 en las XXV Jornadas Nacionales de Derecho Civil (Bah\u00eda Blanca, 2015), donde se concluy\u00f3, por unanimidad:<\/p>\n
Afectaci\u00f3n al r\u00e9gimen de protecci\u00f3n de la vivienda: El usufructuario puede afectar el inmueble objeto de su derecho al r\u00e9gimen de vivienda previsto por los arts. 244 y ss. del CCyC, si concurren los requisitos exigidos por dichas normas. En tal caso, la afectaci\u00f3n al r\u00e9gimen de vivienda durar\u00e1 solo mientras exista el usufructo, salvo que el dominio se consolide en cabeza del usufructuario.<\/p><\/blockquote>\n
El Registro de la Propiedad Inmueble de la Ciudad de Buenos Aires recept\u00f3 esta doctrina en la Disposici\u00f3n t\u00e9cnico registral 4\/2016<\/a> (art. 5\u00ba, \u00faltima parte):<\/p>\nEn caso que exista usufructo, el inmueble debe ser afectado por el nudo propietario y el usufructuario conjuntamente; igual criterio se aplicar\u00e1 al uso y habitaci\u00f3n.<\/p><\/blockquote>\n
Es de lamentar que se solicite la conformidad del usufructuario y nudo propietario conjuntamente, pues nada impide que el usufructuario pueda afectar en soledad el usufructo de un inmueble con destino a vivienda. Los registros no pueden alterar el esp\u00edritu de las leyes con excepciones reglamentarias (art. 99 inc. 2 Constituci\u00f3n Nacional<\/a> [CN]), lo que sucede al impedir que se proteja la vivienda con sustento en un derecho de usufructo, aunque el nudo propietario no quisiese solicitar la afectaci\u00f3n.<\/p>\n <\/p>\n<\/a>4.2. Los beneficiarios. Conviviente. Colaterales<\/h3>\n
La afectaci\u00f3n debe tener beneficiarios. El art\u00edculo 246 CCyC<\/a> regula qui\u00e9nes pueden serlo y refleja algunas modificaciones respecto de la legislaci\u00f3n anterior. Dispone:<\/p>\nBeneficiarios<\/em>. Son beneficiarios de la afectaci\u00f3n: a) el propietario constituyente, su c\u00f3nyuge, su conviviente, sus ascendientes o descendientes; b) en defecto de ellos, sus parientes colaterales dentro del tercer grado que convivan con el constituyente.<\/p><\/blockquote>\nSobre la posibilidad de que el titular registral se declare como el propio beneficiario, en los fundamentos del anteproyecto de CCyC, se se\u00f1al\u00f3 que<\/p>\n
\u2026 se autoriza la constituci\u00f3n del bien de familia a favor del titular del dominio sin familia, atendiendo a la situaci\u00f3n, cada vez m\u00e1s frecuente, de la persona que vive sola.[23]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nEl CCyC reconoce esta nueva concepci\u00f3n de familia sin la necesidad de que exista un v\u00ednculo afectivo con otra persona, ni v\u00ednculo de sangre en ning\u00fan orden.<\/p>\n
El CCyC agrega la posibilidad de declarar beneficiario al conviviente. No exige que la convivencia est\u00e9 inscripta, es decir, solo deben cumplirse los requisitos subjetivos y objetivos de los art\u00edculos 509 y 510 CCyC. Si la afectaci\u00f3n se efectuare mediante escritura p\u00fablica, este ser\u00e1 el \u00fanico caso en el cual el notario no exija al afectante acreditar el v\u00ednculo.<\/p>\n
No podemos desconocer las opiniones que declaran como ineludible el requisito de la inscripci\u00f3n de la uni\u00f3n convivencial para que pueda tener efecto la declaraci\u00f3n del conviviente como beneficiario.[24]<\/a><\/sup> No adhiero a la postura de estos autores. Si el CCyC no exige inscripci\u00f3n, \u00bfpor qu\u00e9 exigir mayores requisitos? Atenta contra el mandato de proteger la vivienda en sentido amplio (art. 14 bis CN).<\/p>\nEl inciso b) del art\u00edculo 246 CCyC<\/a> utiliza la frase \u201cen defecto de ellos\u201d, cuyo significado es a falta de ellos, haciendo referencia a los sujetos del inciso a), que son: el propietario constituyente, su c\u00f3nyuge, su conviviente, sus ascendientes o descendientes. Para los del inciso b), se suma el requisito de que, adem\u00e1s, convivan con el constituyente.<\/p>\nA ra\u00edz de esta regulaci\u00f3n, surge el primer interrogante: \u00bfpuede un afectante con descendientes, ascendientes, c\u00f3nyuge declarar beneficiario del r\u00e9gimen de vivienda a un colateral del inciso b)? N\u00f3tese que el interrogante no nombra al conviviente pues, en caso de que el afectante conviva, impide beneficiar a alguno de los sujetos del inciso b).<\/p>\n
Cierto sector doctrinario entiende que la mera existencia de ascendientes, descendiente o c\u00f3nyuge del afectante excluye la posibilidad de que los colaterales puedan beneficiarse con la afectaci\u00f3n.[25]<\/a><\/sup> Ahora bien: \u00bfqu\u00e9 sucede con el afectante que no vive con sus ascendientes o descendientes y s\u00ed convive con un colateral? Cabe la posibilidad de que el afectante viva con un hermano y no con aquellos. \u00bfCu\u00e1l es la raz\u00f3n para impedirle que lo designe como beneficiario? El foco debe estar puesto en qui\u00e9n habita y vive con el constituyente y no en su mera composici\u00f3n familiar. Si se cumplen los requisitos del inciso b), es decir, colateral hasta el tercer grado y que convivan con el constituyente, el afectante deber\u00eda poder designar beneficiario a un colateral siempre y cuando no vivan en el inmueble ascendientes, descendientes o su c\u00f3nyuge.<\/p>\n <\/p>\n<\/a>4.3. Subsistencia de la afectaci\u00f3n<\/h3>\n
Uno de los principales efectos de la afectaci\u00f3n al r\u00e9gimen de vivienda es la inenajenabilidad del inmueble (art. 250 CCyC<\/a>). Para transmitir el inmueble afectado, se requiere previamente su desafectaci\u00f3n. Ahora bien, el art\u00edculo 250 CCyC se titula \u201ctransmisi\u00f3n de la vivienda afectada\u201d, de modo que se puede inferir que esto se compadece con la posibilidad de que se transmita el inmueble afectado y se mantenga la protecci\u00f3n legal retroactivamente a la fecha de constituci\u00f3n originaria.[26]<\/a><\/sup> Veremos a continuaci\u00f3n algunos de estos supuestos:<\/p>\n\n- 1) Por causa de muerte.<\/strong> Los herederos legitimarios adquieren todos los bienes del causante desde el instante mismo de su fallecimiento (art. 2277 CCyC). Del texto de los art\u00edculos 250 y 252 CCyC se extrae que la afectaci\u00f3n subsiste con posterioridad al fallecimiento.
\nEn consecuencia, los herederos tienen las siguientes opciones: a) decidir la desafectaci\u00f3n, b) resolver la subsistencia de la afectaci\u00f3n con o sin modificaci\u00f3n de los beneficiarios. Estos actos los pueden realizar en el marco de la partici\u00f3n de herencia.<\/li>\n- 2) Liquidaci\u00f3n del r\u00e9gimen de comunidad en el matrimonio.<\/strong> La indivisi\u00f3n poscomunitaria que se genera por la disoluci\u00f3n del r\u00e9gimen de comunidad debe liquidarse. Si la masa estuviera integrada por un inmueble afectado al r\u00e9gimen de vivienda, el c\u00f3nyuge no titular adjudicatario, sea o no beneficiario, o el c\u00f3nyuge titular \u2013ahora due\u00f1o a t\u00edtulo de adjudicaci\u00f3n\u2013 podr\u00edan rogar la subsistencia de la afectaci\u00f3n.<\/li>\n
- 3) Donaci\u00f3n.<\/strong> El donatario, cuando haya sido beneficiario del r\u00e9gimen de vivienda y cumpla con los requisitos del r\u00e9gimen, puede rogar que subsista la afectaci\u00f3n para que pueda seguir benefici\u00e1ndose de sus efectos desde el origen de la constituci\u00f3n realizada por el donante.<\/li>\n
- 4) Divisi\u00f3n de condominio y adjudicaci\u00f3n.<\/strong> Cuando un cond\u00f3mino resulte adjudicatario del inmueble que se encontraba afectado, puede optar por que contin\u00fae la afectaci\u00f3n.[27]<\/a><\/sup><\/li>\n<\/ul>\n
En todos los casos mencionados, el beneficio de la subsistencia reside en que los efectos de la afectaci\u00f3n se mantienen desde su constituci\u00f3n inicial y solo se modifican los sujetos beneficiados. Este aspecto ha sido aceptado a nivel registral y reflejado en la Instrucci\u00f3n de trabajo 6\/2016<\/a> del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal:<\/p>\n16.- TRANSMISIONES SIN DESAFECTACI\u00d3N. No es necesaria la desafectaci\u00f3n en el supuesto de adjudicaci\u00f3n por partici\u00f3n. Tampoco ser\u00e1 necesaria la desafectaci\u00f3n, en el supuesto de transmisi\u00f3n a favor de beneficiarios del r\u00e9gimen.<\/p><\/blockquote>\n
Si el nuevo afectante fuese \u00fanico propietario de un inmueble ya afectado, entonces, la norma le impide pedir la subsistencia sobre otro, salvo que, con la petici\u00f3n, desafecte el anterior.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>5. Subrogaci\u00f3n real<\/h2>\n<\/a>5.1. Concepto general<\/h3>\n
El art\u00edculo 248 CCyC<\/a> dice:<\/p>\nSubrogaci\u00f3n real<\/em>. La afectaci\u00f3n se transmite a la vivienda adquirida en sustituci\u00f3n de la afectada y a los importes que la sustituyen en concepto de indemnizaci\u00f3n o precio.<\/p><\/blockquote>\nComo antecedente a esta incorporaci\u00f3n, en diversas jornadas de derecho civil y registral se inst\u00f3 una reforma legislativa que incluyera la subrogaci\u00f3n real en el r\u00e9gimen de protecci\u00f3n de la vivienda.[28]<\/a><\/sup> La jurisprudencia, por su parte, hab\u00eda receptado este instituto de forma acertada.[29]<\/a><\/sup> El derecho comparado tambi\u00e9n es fuente de este instituto. En algunas constituciones de estados de los Estados Unidos de Am\u00e9rica, se regula el homestead<\/em>, con la variable de la protecci\u00f3n al valor de las viviendas.[30]<\/a><\/sup><\/p>\nLos supuestos de subrogaci\u00f3n real en nuestra legislaci\u00f3n son:<\/p>\n
\n- 1)<\/strong> Permuta de inmueble afectado por otro que contin\u00faa con la afectaci\u00f3n;<\/li>\n
- 2)<\/strong> Venta del inmueble afectado, transmisi\u00f3n de la afectaci\u00f3n al importe percibido como precio y luego al inmueble adquirido.[31]<\/a><\/sup><\/li>\n
- 3)<\/strong> Siniestro con el inmueble afectado que genere el cobro de una indemnizaci\u00f3n a la que se transmite la afectaci\u00f3n y luego al inmueble adquirido con esta.<\/li>\n
- 4)<\/strong> Expropiaci\u00f3n del inmueble con indemnizaci\u00f3n por parte del Estado para luego adquirir otra vivienda.<\/li>\n<\/ul>\n
<\/p>\n<\/a>5.2. \u00bfCar\u00e1cter facultativo?<\/h3>\n
El art\u00edculo 248 CCyC, desde una hermen\u00e9utica literal, parece no exigir que con los importes que sustituyen la vivienda se adquiera una nueva, pero desconocer esto es desviarse de la naturaleza misma del r\u00e9gimen. Solo puede recaer sobre un inmueble con destino vivienda (art. 244) y tiene como finalidad protegerla.<\/p>\n
La sustituci\u00f3n en los importes no es una excepci\u00f3n al art\u00edculo 244, sino que funciona como una protecci\u00f3n temporal que se extiende hasta que se adquiere la nueva vivienda o bien, hasta que el sujeto, de forma expresa o t\u00e1cita, decida desafectar los importes de la protecci\u00f3n. Si el titular opta por no adquirir un inmueble con los alcances mencionados y les da otro destino a los importes, se extingue la protecci\u00f3n y los importes pasan a integrar la masa de los acreedores. Es decir, para cierto sector doctrinario, la subrogaci\u00f3n tiene car\u00e1cter facultativo.[32]<\/a><\/sup><\/p>\nOtra doctrina opina que<\/p>\n
… no queda sujeta al arbitrio del constituyente originario ni del registrador; se produce ope legis<\/em> con la sustituci\u00f3n de la vivienda, as\u00ed como tambi\u00e9n es autom\u00e1tica la protecci\u00f3n del asiento conyugal o convivencial luego de celebrado el matrimonio o inscripta la uni\u00f3n convivencial.[33]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nNo adhiero a esta \u00faltima postura pues el art\u00edculo 244 CCyC comienza diciendo \u201cpuede afectarse\u201d. En consecuencia, si la afectaci\u00f3n es una opci\u00f3n del titular registral, tambi\u00e9n lo es la subrogaci\u00f3n para el constituyente.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>5.3. Reserva<\/h3>\n
El art\u00edculo 248 CCyC prescribe que la afectaci\u00f3n \u201cse transmite\u201d. Eso significa que, si nada se se\u00f1alara al respecto, la misma opera de pleno derecho. Sin perjuicio de ello, las normas registrales de las distintas demarcaciones son dis\u00edmiles respecto de la necesidad de efectuar la reserva en la escritura de desafectaci\u00f3n.<\/p>\n
En la Ciudad de Buenos Aires, no es necesario efectuar esta reserva, seg\u00fan lo establecen la Disposici\u00f3n t\u00e9cnico registral 4\/2016<\/a> y la Instrucci\u00f3n de trabajo 6\/2016<\/a>. En la Provincia de C\u00f3rdoba, el Registro General exige efectuar dicha reserva, de acuerdo con la Resoluci\u00f3n general 4\/2015<\/a> (normativa t\u00e9cnico-registral unificada t. o. 2015, art. 8 del t\u00edtulo II).<\/p>\nAbella y Regis opinan que es necesaria la manifestaci\u00f3n de voluntad al respecto y que la falta de esa reserva de derecho producir\u00eda su extinci\u00f3n.[34]<\/a><\/sup> Cabe preguntarse: \u00bfpor qu\u00e9 exigir un requisito mayor si la ley no lo hace? Suponer que, ante el silencio del desafectante, su deseo es extinguir la protecci\u00f3n en los importes sustituidos es obstaculizar la finalidad del instituto de proteger la nueva vivienda adquirida. Lo que el desafectante puede hacer, vinculado al car\u00e1cter facultativo que se desarroll\u00f3, es manifestar de forma expresa su intenci\u00f3n de no subrogar los importes. En la escritura de adquisici\u00f3n del nuevo inmueble s\u00ed es necesario hacer referencia al tr\u00e1mite de afectaci\u00f3n originaria y a la escritura de desafectaci\u00f3n y venta para que los registros de la propiedad inmueble puedan publicitar la protecci\u00f3n del r\u00e9gimen de vivienda desde su fecha originaria.<\/p>\n <\/p>\n<\/a>5.4. La nueva vivienda adquirida<\/h3>\n
El art\u00edculo 248 CCyC se\u00f1ala que la afectaci\u00f3n se transmite \u201ca la vivienda adquirida\u201d, pero \u00bfqu\u00e9 alcance podemos darle a la adquisici\u00f3n? Zavala acertadamente dice que:<\/p>\n
Es errado el criterio adoptado por algunos registradores -y que ha sido ratificado en sede judicial- al considerar que \u201cvivienda adquirida\u201d refiere \u00fanicamente a la comprada con el producido de la enajenaci\u00f3n de la vivienda originariamente afectada al r\u00e9gimen.[35]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nLa interpretaci\u00f3n no debe ser restrictiva. La adquisici\u00f3n de la nueva vivienda no puede limitarse \u00fanicamente al derecho de dominio o propiedad horizontal com\u00fan y especial, sino que tambi\u00e9n se considera \u201ccerrada\u201d la subrogaci\u00f3n con la adquisici\u00f3n de un usufructo o propiedad superficiaria que tenga destino vivienda, produci\u00e9ndose el efecto del traslado de la afectaci\u00f3n de la misma manera. Si se adquiere un inmueble en condominio, la subrogaci\u00f3n real opera para la parte indivisa del adquirente que lo hizo con los importes afectados resultantes de la enajenaci\u00f3n de la vivienda.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>5.5. Plazo<\/h3>\n
El legislador opt\u00f3 por no establecer un plazo para la adquisici\u00f3n de la nueva vivienda con los importes subrogados.[36]<\/a><\/sup> El anteproyecto de reformas al C\u00f3digo Civil y Comercial de 2018 (Decreto 182\/2018<\/a>) propone incorporar en los requisitos de la subrogaci\u00f3n que<\/p>\n… el titular debe reinvertir el importe \u2013producto de la venta o indemnizaci\u00f3n\u2013 en la adquisici\u00f3n y afectaci\u00f3n al r\u00e9gimen de vivienda de un nuevo inmueble en el plazo de caducidad de un a\u00f1o.[37]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nLa finalidad de la norma es proteger los importes en el proceso de la nueva adquisici\u00f3n, pero no con el objetivo de que queden fuera del radar de los acreedores eternamente.<\/p>\n
Zavala expone que<\/p>\n
Se analiza el r\u00e9gimen especial de la protecci\u00f3n de la vivienda del C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n. Se pone especial foco en cuestiones controvertidas, de interpretaci\u00f3n o carentes de regulaci\u00f3n sobre el objeto y los sujetos del instituto. Se reflexiona sobre los efectos de la regulaci\u00f3n actual con respecto al derogado r\u00e9gimen de bien de familia y el alcance de la protecci\u00f3n con los acreedores anteriores y posteriores al 1 de agosto de 2015. Se pone especial \u00e9nfasis en la novedosa subrogaci\u00f3n real, los beneficios y los conflictos que surgen de una regulaci\u00f3n incompleta como la necesidad de reserva, la falta de plazo cierto, mayor valor de la vivienda adquirida, entre otros. Se intenta ponderar en las recomendaciones o conclusiones la situaci\u00f3n de los acreedores sin descuidar la protecci\u00f3n del derecho a una vivienda digna.<\/p>\n\n<\/div>
Palabras clave<\/h2>\n\n\nVivienda; inmueble; destino; bien de familia; acreedores; afectante; titular registral; beneficiarios; conviviente; subsistencia; subrogaci\u00f3n real.<\/p>\n\n<\/div>
Acerca del autor<\/h2>\n\n\n\nEscribano titular de un registro notarial en el \u00e1mbito de la Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires (2018-presente).<\/p>\n
Educaci\u00f3n<\/strong>
\nAbogado (UBA, 2015). Especialidad: Derecho notarial, registral e inmobiliario.
\nCurso de Capacitaci\u00f3n Profesional para Concursos y Pruebas de Idoneidead para el Discernimineto de Registros Notariales (UNA, 2016). Especialidad: Derecho notarial, registral e inmobiliario.
\nEscribano Titular de Registro Notarial por concurso (Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, 2017). Nota examen oral: 10.
\nDiplomatura en Derecho Inmobiliario dirigida por la Dra. Abella (UNA, 2020). Especialidad: Se abarc\u00f3 normativa civil, registral, administrativa sobre los distintos contratos y derechos reales que involucran inmuebles.
\n\u00abC\u00f3mo mejorar la redacci\u00f3n de contratos y escrituras p\u00fablicas\u00bb, dirigido por el Ab. Mariano Esper (UNA, 2020).
\nMaestr\u00eda en Derecho Civil dirigida por el Dr. Ignacio Alterini (Universidad Austral, 2021). En curso.<\/p>\nActividad docente y acad\u00e9mica<\/strong>
\nDocente de Pr\u00e1ctica Notariala (c\u00e1tedra del Esc. Juli\u00e1n Gonz\u00e1lez Mantelli) (UBA, 2016-presente).
\nProfesor adjunto de Derecho Inmobiliario (c\u00e1tedra de la Dra. Cristina Armella) (UBA, 2017-presente).
\nPonente en el tema \u00abSinceramiento fiscal: circulaci\u00f3n y valoraci\u00f3n de los t\u00edtulos\u00bb, en la 42 Convenci\u00f3n Notarial del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires (Buenos Aires, 2017).<\/p>\nPublicaciones<\/strong>
\nColaborador del Esc. Mario Szmuch en la redacci\u00f3n de los cap\u00edtulos referidos a derecho real de usufructo y propiedad horizontal en: MALIZIA, Roberto et al., Derechos reales. Modelos de escritos, Santa Fe, Rubinzal-Culzoni, 2018, (colecci\u00f3n \u00abPr\u00e1ctica profesional\u00bb).<\/p>\n<\/div>\n\n<\/div>Fechas<\/h2>\n\n\nRecibido:<\/strong> 27\/5\/2021
\nAceptado:<\/strong> 14\/7\/2021
\nPublicado online:<\/strong> 9\/2\/2022<\/p>\n<\/div><\/div>\n<\/div>\n <\/p>\n<\/a>1. Introducci\u00f3n<\/h2>\n
El C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n<\/a> (CCyC)[1]<\/a><\/sup> regula la \u201cvivienda\u201d en el cap\u00edtulo 3 de la secci\u00f3n 3 del t\u00edtulo III (\u201cBienes\u201d) del libro primero. Este instituto vino a continuar con la protecci\u00f3n a la vivienda que surg\u00eda de la Ley 14394<\/a> bajo la regulaci\u00f3n del r\u00e9gimen de \u201cbien de familia\u201d. La Ley 14394 y \u2013hoy\u2013 la protecci\u00f3n del CCyC responden a la finalidad de conservaci\u00f3n e intangibilidad de las propiedades que sirven de vivienda dentro del derecho privado. Tienden a la protecci\u00f3n de la propiedad familiar.[2]<\/a><\/sup><\/p>\nAlgunos de los art\u00edculos del CCyC generan interrogantes en torno a la coexistencia del r\u00e9gimen derogado del bien de familia y el r\u00e9gimen vigente. El objetivo de este trabajo es hacer un an\u00e1lisis gen\u00e9rico de sus normas, abordar cuestiones relacionadas con el objeto, los sujetos afectantes, beneficiarios y la subrogaci\u00f3n real. Veremos que existen vac\u00edos en su legislaci\u00f3n, que deben ser resueltos a la luz de un equilibrio entre el derecho constitucional del acceso a la vivienda, y los perjuicios que podr\u00edan generar en el derecho de propiedad de los acreedores.<\/p>\n
Toda su regulaci\u00f3n importa al inter\u00e9s p\u00fablico por el bien jur\u00eddico que defiende y, como consecuencia de ello, sus normas son de orden p\u00fablico. Las interpretaciones que se hagan de sus disposiciones deben tener el cuidado y fundamento que la instituci\u00f3n exige. No deben ser amplias ni restrictivas, sino justas.[3]<\/a><\/sup><\/p>\n <\/p>\n<\/a>2. Derecho constitucional de la vivienda<\/h2>\n
Desde el Estado de derecho constitucional, y con la constitucionalizaci\u00f3n del derecho privado,<\/p>\n
El derecho civil deja de ser una rama insular o autista para abrirse y generar puentes con el derecho en general, y en particular con la Constituci\u00f3n y los Tratados que la Argentina sea parte…[4]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nVigo explica el \u201cefecto de irradiaci\u00f3n\u201d de la constituci\u00f3n en el ordenamiento jur\u00eddico y su legislaci\u00f3n.[5]<\/a><\/sup> La Ley 14394<\/a>, que regulaba, entre otras cosas, el r\u00e9gimen de bien de familia, era el reflejo de la protecci\u00f3n constitucional de la vivienda que propiciaba la Constituci\u00f3n Nacional de 1949.[6]<\/a><\/sup> Con la reforma de 1957,[7]<\/a><\/sup> se incorpor\u00f3 el art\u00edculo 14 bis, que obliga al Estado a \u201cla protecci\u00f3n integral de la familia; la defensa del bien de familia; la compensaci\u00f3n econ\u00f3mica familiar y el acceso a una vivienda digna\u201d. Con la jerarquizaci\u00f3n constitucional de los tratados internacionales, el Estado refuerza el deber de garantizar la protecci\u00f3n y el resguardo de la vivienda.<\/p>\nEl derecho a una vivienda adecuada est\u00e1 reconocido, entre otros tratados, en la Declaraci\u00f3n Universal de Derechos Humanos<\/a> (1948).[8]<\/a><\/sup> Este derecho no debe interpretarse en sentido estricto ni restrictivo, tampoco por una definici\u00f3n uniforme,[9]<\/a><\/sup> sino que integra otros elementos que deben garantizarse para no vulnerarla. Entre estos elementos, est\u00e1 la seguridad en la tenencia. Para que la vivienda sea adecuada, sus ocupantes deben tener \u201cseguridad de la tenencia que les garantice protecci\u00f3n jur\u00eddica contra el desalojo forzoso, el hostigamiento y otras amenazas\u201d.[10]<\/a><\/sup><\/p>\nEl CCyC<\/a>, para reglamentar esta protecci\u00f3n, codifica un amparo gen\u00e9rico de la vivienda en los art\u00edculos 456 y 522 para los matrimonios y las uniones convivenciales inscriptas. A partir de su art\u00edculo 244, se regula el r\u00e9gimen de protecci\u00f3n especial de la vivienda, continuador de la Ley 14394, la que qued\u00f3 derogada en esta materia.<\/p>\n <\/p>\n<\/a>3. Inmuebles como objeto de la constituci\u00f3n<\/h2>\n<\/a>3.1. Concepto general<\/h3>\n
El art\u00edculo 244 CCyC comienza diciendo que puede afectarse al r\u00e9gimen de vivienda un inmueble que tenga ese destino. Este criterio se separa de lo que estipulaba el art\u00edculo 41 de la Ley 14394 sobre la posibilidad de afectar la industria, explotaci\u00f3n o f\u00e1brica con el fundamento de que en ella se obten\u00eda el sustento para la manutenci\u00f3n de la familia. El concepto de vivienda que se considera a estos fines es el de la vivienda como techo u hogar de la familia.[11]<\/a><\/sup> La Ley 14394 tambi\u00e9n brindaba la posibilidad de proteger el inmueble generador del sustento familiar. Hoy, el CCyC pone su foco en la vivienda y no en la familia de forma amplia.<\/p>\nDurante la vigencia de la legislaci\u00f3n derogada, se discut\u00eda si la existencia de una construcci\u00f3n en el terreno era un requisito o bien pod\u00eda afectarse al r\u00e9gimen de bien de familia un terreno bald\u00edo. Esta discusi\u00f3n ten\u00eda sentido con la dualidad de destino que se permit\u00eda. El inmueble con destino vivienda deb\u00eda tener una construcci\u00f3n, aunque fuera precaria, y el que estuviere destinado a explotaci\u00f3n comercial pod\u00eda recaer en un lote donde se hiciera cultivo o agricultura y que no necesariamente tuviera una construcci\u00f3n.[12]<\/a><\/sup><\/p>\nComo la normativa actual excluye la posibilidad de afectar al r\u00e9gimen un inmueble con un destino diferente al de vivienda, el lote debe tener una construcci\u00f3n que pueda servir para este destino. El art\u00edculo 256 CCyC<\/a> sigue el criterio del art\u00edculo 34 de la Ley 14394 y establece que el inmueble puede ser rural, siempre que no exceda la unidad econ\u00f3mica \u2013situaci\u00f3n que el CCyC contin\u00faa delegando a las jurisdicciones locales\u2013.<\/p>\n <\/p>\n<\/a>3.2. Inmueble con destino mixto<\/h3>\n
El CCyC no regula de forma expresa la afectaci\u00f3n de los inmuebles con destino mixto, circunstancia que ya se encuentra instalada en la \u00f3rbita inmobiliaria y contin\u00faa en constante crecimiento. Los inmuebles que tienen destino comercial o apto profesional y sirven de vivienda de forma conjunta son numerosos.<\/p>\n
Que la persona o su grupo familiar resida en el lugar donde a su vez tienen establecido su fuente de ingreso puede tener encuadres jur\u00eddicos diversos:<\/p>\n
\n- 1)<\/strong> El reglamento de propiedad horizontal puede autorizar a los propietarios a destinar las unidades funcionales a vivienda y\/o apto profesional. Incluso, los proyectos o desarrollos inmobiliarios utilizan esta variante como una propia estrategia de comercializaci\u00f3n.<\/li>\n
- 2)<\/strong> En casas internamente separadas entre el comercio u oficina que suelen dar a la calle (taller mec\u00e1nico, ferreter\u00eda, mercado, escriban\u00eda, estudio jur\u00eddico, etc.) y la vivienda, normalmente ubicada en el contrafrente, en un piso de arriba, o bien, en otro sector.<\/li>\n<\/ul>\n
En ambos casos, el inmueble re\u00fane en toda su delimitaci\u00f3n destinos mixtos. No es necesario establecer si la mayor parte de la superficie del inmueble es la que se destina a vivienda o viceversa, simplemente con que la persona utilice el inmueble para vivir tiene el derecho a la protecci\u00f3n del instituto.<\/p>\n
Esta circunstancia encuentra sustento normativo, por ejemplo, en la Subsecretar\u00eda de Asuntos Registrales y los Registros de la Propiedad de Rosario y Santa Fe (Provincia de Santa Fe), en la Disposici\u00f3n t\u00e9cnico registral conjunta 15\/2016<\/a> (art. 6), dicen:<\/p>\nPodr\u00e1 ser afectado cualquier inmueble destinado a vivienda, ya sea mixto (vivienda y comercio o industria) o rural (vivienda y actividad rural) por su totalidad o parte de su valor.[13]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nFrente a la venta, cabe preguntarse: la subrogaci\u00f3n real, \u00bfopera sobre la totalidad del importe percibido o solo hasta el valor que cubra proporcionalmente la superficie utilizada para vivienda? Ser\u00eda injusto pensar que todo el importe quede protegido de las acciones de los acreedores tendientes a cobrar sus cr\u00e9ditos. Si en alg\u00fan momento el inmueble se dividiere en especie y se crearen dos inmuebles separados, la afectaci\u00f3n deber\u00e1 recaer sobre el que tenga destino vivienda.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>3.3. Inmuebles que conforman una unidad de vivienda<\/h3>\n
Hay viviendas que se componen de dos o m\u00e1s inmuebles. En el marco de la propiedad horizontal, los departamentos, las cocheras y, en su caso, las bauleras de los edificios pueden identificarse jur\u00eddicamente como unidades funcionales, partes indivisas de unidades funcionales, unidades complementarias o partes indivisas de estas. Por ejemplo, un propietario de un departamento (unidad funcional) puede ser \u00fanico due\u00f1o de otro inmueble en el mismo edificio que tenga como destino un espacio guardacoches (art. 2039 CCyC). En la propiedad horizontal especial (art. 2073 y ss. CCyC) o en zonas residenciales, hay casas que se construyen en dos o m\u00e1s unidades funcionales o lotes de terreno. Puede ocurrir, por ejemplo, que se edifique la casa en un lote, la pileta en otro y el quincho en otro. Esta soluci\u00f3n viene dada desde el r\u00e9gimen de bien de familia.<\/p>\n
La XIX Reuni\u00f3n Nacional de Directores de Registro de la Propiedad Inmueble (Salta, 1982) declar\u00f3 al respecto:<\/p>\n
Art\u00edculo 1\u00b0: Que el concepto de inmueble en el instituto de Bien de Familia, est\u00e1 definido por su destino, ya sea vivienda o explotaci\u00f3n, con los dem\u00e1s recaudos exigidos por la ley para su afectaci\u00f3n (art. 34). Art\u00edculo 2\u00b0: Que para arribar a dicho encuadre no es adecuada la utilizaci\u00f3n del concepto parcelario o registral de inmueble. Art\u00edculo 3\u00b0: que la extensi\u00f3n se\u00f1alada abarca tanto los inmuebles urbanos en todas sus manifestaciones como los rurales.[14]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n <\/p>\n
Ello permite afectar m\u00e1s de una unidad al sistema, de conformidad con su \u201cutilidad\u201d, lo que no es \u00f3bice para que el tercero, que con ello considere vulnerados sus derechos, pueda accionar por desafectaci\u00f3n.[15]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nSi prospera la desafectaci\u00f3n, no puede ser por la totalidad del inmueble porque, en ese caso, el beneficiario resultar\u00e1 perjudicado. Debe desafectarse hasta el monto que cubra el cr\u00e9dito reclamado, sin desproteger totalmente la vivienda.<\/p>\n
Los supuestos mencionados tienen un reflejo normativo en la Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires; la Instrucci\u00f3n de trabajo 6\/2016<\/a> del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal dice:<\/p>\n9.- INMUEBLE COMPLEMENTARIO o AFECTACI\u00d3N CONJUNTA. Si la vivienda<\/strong> est\u00e1 integrada por m\u00e1s de una unidad funcional, las cuales se complementan conformando una sola unidad de vivienda y, as\u00ed se lo declarare, es admisible su afectaci\u00f3n conjunta. El mismo criterio se aplicar\u00e1 a las fincas edificadas en lotes contiguos.- Las unidades complementarias del r\u00e9gimen de propiedad horizontal quedar\u00e1n siempre<\/strong> comprendidas en la afectaci\u00f3n (art. 2045 CCyC.). Asimismo, se admitir\u00e1 la afectaci\u00f3n con la principal, de partes indivisas de unidades funcionales destinadas a cochera o baulera, exigi\u00e9ndose \u00fanicamente que est\u00e9n ubicadas en el mismo edificio.<\/p><\/blockquote>\nTambi\u00e9n encontramos regulaci\u00f3n en la Disposici\u00f3n t\u00e9cnico registral 10\/2016<\/a> del Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires, que dice (art. 3):<\/p>\nNo podr\u00e1 afectarse m\u00e1s de un inmueble, a excepci\u00f3n de los siguientes casos: a) Cuando se trate de dos o m\u00e1s inmuebles linderos de un mismo propietario siempre que en ellos se asiente la vivienda. b) En el derecho real de Propiedad Horizontal, la afectaci\u00f3n de la unidad funcional y de su complementaria o de una parte indivisa de la misma, debiendo rogarse expresamente por cada una de las unidades afectadas. c) La calidad de cond\u00f3mino o de nudo propietario de un inmueble afectado a \u201cvivienda\u201d, no impide la afectaci\u00f3n de otro inmueble de dominio exclusivo. En el caso de dominio desmembrado, el usufructuario deber\u00e1 dar su consentimiento.<\/p><\/blockquote>\n
Por su parte, la citada Disposici\u00f3n t\u00e9cnico registral conjunta 15\/2016<\/a> de la Provincia de Santa Fe se expide en igual sentido (art. 8).<\/p>\n <\/p>\n<\/a>3.4. Condominio<\/h3>\n
Un mismo afectante no puede ser \u00fanico propietario de m\u00e1s de un inmueble afectado. Esto implica que puede ser propietario \u00fanico de un inmueble afectado y cond\u00f3mino de otro inmueble afectado.<\/p>\n
Los cond\u00f3minos pueden afectar el inmueble al r\u00e9gimen de vivienda. El CCyC exige que la decisi\u00f3n sea un\u00e1nime para la afectaci\u00f3n. No se puede afectar una parte indivisa (art. 245 CCyC).[16]<\/a><\/sup><\/p>\nLa posibilidad de que un cond\u00f3mino pueda afectar m\u00e1s de un inmueble sirve de fundamento para evitar situaciones injustas. Veamos el caso: A<\/strong> es titular \u00fanico de un inmueble afectado donde reside y, a su vez, es cond\u00f3mino con B<\/strong> de un inmueble donde este reside. Si A no pudiese afectar el inmueble en condominio con B al r\u00e9gimen de vivienda, se le estar\u00eda negando a B el derecho a proteger su vivienda.<\/p>\nExiste, por lo menos, un caso de excepci\u00f3n a esta regla establecida en el CCyC que se relaciona directamente con lo analizado en el apartado anterior. En la propiedad horizontal, ocurre frecuentemente que las cocheras o bauleras est\u00e1n jur\u00eddicamente constituidas como una unidad funcional y los adquirentes de los departamentos, conjuntamente, adquieren una parte indivisa de la unidad funcional con destino cochera o baulera, la que se individualiza con una designaci\u00f3n interna del edificio. Es decir, cada propietario de una cochera es cond\u00f3mino de la unidad funcional global que tiene dicho destino y que abarca internamente las dem\u00e1s cocheras del edificio.<\/p>\n
La posibilidad de afectar conjuntamente ambas unidades que conforman una unidad de vivienda hace a un lado el requisito de la unanimidad, pues un cond\u00f3mino puede afectar su parte indivisa sin que sea necesario que los restantes cond\u00f3minos afecten las suyas.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>3.5. Inmuebles afectados al derogado r\u00e9gimen de bien de familia<\/h3>\n
El art\u00edculo 3\u00ba Ley 26994<\/a> derog\u00f3 la Ley 14394<\/a>, que regulaba el instituto del bien de familia en su cap\u00edtulo V. Esta circunstancia no desvaneci\u00f3 una situaci\u00f3n de hecho ineludible: a\u00fan existen inmuebles afectados a dicho r\u00e9gimen.<\/p>\nEn los fundamentos del anteproyecto del CCyC, se establece que el actual r\u00e9gimen sustituye al anterior con las modificaciones que se introdujeron.[17]<\/a><\/sup> En consecuencia, debemos preguntarnos: \u00bfqu\u00e9 ocurre con la protecci\u00f3n de los inmuebles que estuvieren afectados al r\u00e9gimen de bien de familia? La respuesta la obtenemos aplicando las reglas sobre la eficacia temporal de la ley (art. 7 CCyC), que se pueden resumir en:<\/p>\n\n- 1)<\/strong> A las situaciones jur\u00eddicas agotadas (constituci\u00f3n, modificaci\u00f3n o extinci\u00f3n y consecuencias) les aplica la ley antigua (irretroactividad).<\/li>\n
- 2)<\/strong> A las situaciones jur\u00eddicas en curso (constituci\u00f3n, modificaci\u00f3n o extinci\u00f3n y consecuencias) les aplica la ley nueva (efecto inmediato).<\/li>\n
- 3)<\/strong> Situaciones jur\u00eddicas constituidas de fuente extracontractual: a la constituci\u00f3n se le aplica la ley antigua (irretroactividad); a la modificaci\u00f3n o extinci\u00f3n, la ley nueva (efecto inmediato); a las consecuencias anteriores, la ley antigua, y a las posteriores, la nueva ley.<\/li>\n
- 4)<\/strong> A las situaciones jur\u00eddicas nuevas, en todos los aspectos, la ley nueva.[18]<\/a><\/sup><\/li>\n<\/ul>\n
La protecci\u00f3n no se extingue de pleno derecho porque implicar\u00eda la aplicaci\u00f3n retroactiva de la ley. Tampoco puede subsistir en todos sus aspectos porque resultar\u00eda en la ultraactividad de la norma. Cuando el inmueble afectado al r\u00e9gimen de bien de familia cumpla con los requisitos que exige el CCyC para su afectaci\u00f3n al r\u00e9gimen de vivienda actual, puede beneficiarse de la protecci\u00f3n y sus efectos. De conformidad con estas reglas, en lo tocante a los efectos o consecuencias no producidos a la fecha de entrada en vigor del CCyC, los inmuebles afectados al r\u00e9gimen de la Ley 14394 se regir\u00e1n por las disposiciones de los art\u00edculos 244 al 256 CCyC.[19]<\/a><\/sup><\/p>\nEn la coexistencia del r\u00e9gimen de bien de familia y el r\u00e9gimen de vivienda concurren el afectante-deudor y los acreedores que quieren ejecutar el inmueble para cobrar sus cr\u00e9ditos, a lo que se suma la cuesti\u00f3n temporal de la fecha de constituci\u00f3n, la entrada en vigencia del CCyC, el destino del inmueble y la fecha de nacimiento de los cr\u00e9ditos. Como vemos, la nueva ley modifica m\u00e1s de una situaci\u00f3n jur\u00eddica, que concurren unas con otras. En este caso, la respuesta es la aplicaci\u00f3n distributiva de las reglas expuestas para la eficacia temporal.[20]<\/a><\/sup><\/p>\nEn primer lugar, hay que distinguir entre el inmueble con destino a vivienda del que sirva de sustento, como la f\u00e1brica, industria o comercio. En este \u00faltimo caso, el inmueble no cumple con el requisito principal que exige el CCyC: el destino. Esto no implica su desafectaci\u00f3n autom\u00e1tica; lo que disminuye es su protecci\u00f3n. El inmueble queda protegido de los acreedores del afectante cuyas obligaciones hayan nacido con posterioridad a la afectaci\u00f3n y antes del 1 de agosto de 2015 (fecha en que el CCyC entr\u00f3 en vigor). En cambio, los acreedores cuyos cr\u00e9ditos nacieron con posterioridad a esta fecha (aunque sean posteriores a la afectaci\u00f3n) pueden ejecutar el inmueble afectado al r\u00e9gimen de bien de familia que no tenga destino vivienda pues se trata de una \u201cconsecuencia posterior\u201d a la que se le aplican inmediatamente las normas de la ley vigente en lo que respecta a la posibilidad o no de ejecuci\u00f3n. En este sentido, la doctrina se\u00f1ala que aquellos acreedores cuyos cr\u00e9ditos nacieron durante la vigencia de la Ley 14394 no pueden ejecutar el asiento del bien de familia, por m\u00e1s que el destino de dicho bien sea comercial; mas aquellos otros cuyos cr\u00e9ditos sean de causa posterior al 1 de agosto de 2015 podr\u00e1n ejecutar dicho bien, dado que ya no ser\u00e1 posible recurrir al marco protectorio previsto en el r\u00e9gimen anterior.[21]<\/a><\/sup><\/p>\nEn segundo lugar, nace el siguiente interrogante: \u00bfpuede un \u00fanico propietario de un inmueble afectado al r\u00e9gimen de bien de familia afectar otro al r\u00e9gimen de vivienda? Quien sea \u00fanico propietario de un inmueble afectado al r\u00e9gimen de bien de familia con destino a vivienda no puede afectar al r\u00e9gimen de vivienda otro inmueble del que sea \u00fanico propietario, pues los institutos no pueden coexistir en este sentido. Contrariamente, aquel que sea titular de una f\u00e1brica, industria o comercio afectado al r\u00e9gimen derogado puede afectar al r\u00e9gimen de vivienda actual un inmueble con ese destino. En este caso, los acreedores nacidos durante la vigencia de la Ley 14394, \u00bfpueden ejecutar el inmueble afectado al r\u00e9gimen actual? Negarles esta posibilidad es beneficiar al deudor, injustificadamente, con dos inmuebles fuera de la \u00f3rbita de un solo grupo de sus acreedores: los nacidos posteriormente a la afectaci\u00f3n del inmueble afectado al r\u00e9gimen derogado y antes del 1 de agosto de 2015.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>4. El afectante y los beneficiarios<\/h2>\n<\/a>4.1. Titular registral<\/h3>\n
El art\u00edculo 245 CCyC<\/a> establece que la afectaci\u00f3n puede ser solicitada por el titular registral. No menciona un derecho real en particular, salvo el condominio. Consecuencia de ello es que el t\u00e9rmino afectante<\/em> se interpreta en sentido amplio. Los titulares de dominio, condominio, propiedad horizontal y propiedad horizontal especial pueden afectar a vivienda un inmueble. Tambi\u00e9n pueden afectar a vivienda el usufructuario, el usuario, el titular del derecho real de habitaci\u00f3n y el de la propiedad superficiaria.[22]<\/a><\/sup><\/p>\nEsta cuesti\u00f3n se examin\u00f3 en las XXV Jornadas Nacionales de Derecho Civil (Bah\u00eda Blanca, 2015), donde se concluy\u00f3, por unanimidad:<\/p>\n
Afectaci\u00f3n al r\u00e9gimen de protecci\u00f3n de la vivienda: El usufructuario puede afectar el inmueble objeto de su derecho al r\u00e9gimen de vivienda previsto por los arts. 244 y ss. del CCyC, si concurren los requisitos exigidos por dichas normas. En tal caso, la afectaci\u00f3n al r\u00e9gimen de vivienda durar\u00e1 solo mientras exista el usufructo, salvo que el dominio se consolide en cabeza del usufructuario.<\/p><\/blockquote>\n
El Registro de la Propiedad Inmueble de la Ciudad de Buenos Aires recept\u00f3 esta doctrina en la Disposici\u00f3n t\u00e9cnico registral 4\/2016<\/a> (art. 5\u00ba, \u00faltima parte):<\/p>\nEn caso que exista usufructo, el inmueble debe ser afectado por el nudo propietario y el usufructuario conjuntamente; igual criterio se aplicar\u00e1 al uso y habitaci\u00f3n.<\/p><\/blockquote>\n
Es de lamentar que se solicite la conformidad del usufructuario y nudo propietario conjuntamente, pues nada impide que el usufructuario pueda afectar en soledad el usufructo de un inmueble con destino a vivienda. Los registros no pueden alterar el esp\u00edritu de las leyes con excepciones reglamentarias (art. 99 inc. 2 Constituci\u00f3n Nacional<\/a> [CN]), lo que sucede al impedir que se proteja la vivienda con sustento en un derecho de usufructo, aunque el nudo propietario no quisiese solicitar la afectaci\u00f3n.<\/p>\n <\/p>\n<\/a>4.2. Los beneficiarios. Conviviente. Colaterales<\/h3>\n
La afectaci\u00f3n debe tener beneficiarios. El art\u00edculo 246 CCyC<\/a> regula qui\u00e9nes pueden serlo y refleja algunas modificaciones respecto de la legislaci\u00f3n anterior. Dispone:<\/p>\nBeneficiarios<\/em>. Son beneficiarios de la afectaci\u00f3n: a) el propietario constituyente, su c\u00f3nyuge, su conviviente, sus ascendientes o descendientes; b) en defecto de ellos, sus parientes colaterales dentro del tercer grado que convivan con el constituyente.<\/p><\/blockquote>\nSobre la posibilidad de que el titular registral se declare como el propio beneficiario, en los fundamentos del anteproyecto de CCyC, se se\u00f1al\u00f3 que<\/p>\n
\u2026 se autoriza la constituci\u00f3n del bien de familia a favor del titular del dominio sin familia, atendiendo a la situaci\u00f3n, cada vez m\u00e1s frecuente, de la persona que vive sola.[23]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nEl CCyC reconoce esta nueva concepci\u00f3n de familia sin la necesidad de que exista un v\u00ednculo afectivo con otra persona, ni v\u00ednculo de sangre en ning\u00fan orden.<\/p>\n
El CCyC agrega la posibilidad de declarar beneficiario al conviviente. No exige que la convivencia est\u00e9 inscripta, es decir, solo deben cumplirse los requisitos subjetivos y objetivos de los art\u00edculos 509 y 510 CCyC. Si la afectaci\u00f3n se efectuare mediante escritura p\u00fablica, este ser\u00e1 el \u00fanico caso en el cual el notario no exija al afectante acreditar el v\u00ednculo.<\/p>\n
No podemos desconocer las opiniones que declaran como ineludible el requisito de la inscripci\u00f3n de la uni\u00f3n convivencial para que pueda tener efecto la declaraci\u00f3n del conviviente como beneficiario.[24]<\/a><\/sup> No adhiero a la postura de estos autores. Si el CCyC no exige inscripci\u00f3n, \u00bfpor qu\u00e9 exigir mayores requisitos? Atenta contra el mandato de proteger la vivienda en sentido amplio (art. 14 bis CN).<\/p>\nEl inciso b) del art\u00edculo 246 CCyC<\/a> utiliza la frase \u201cen defecto de ellos\u201d, cuyo significado es a falta de ellos, haciendo referencia a los sujetos del inciso a), que son: el propietario constituyente, su c\u00f3nyuge, su conviviente, sus ascendientes o descendientes. Para los del inciso b), se suma el requisito de que, adem\u00e1s, convivan con el constituyente.<\/p>\nA ra\u00edz de esta regulaci\u00f3n, surge el primer interrogante: \u00bfpuede un afectante con descendientes, ascendientes, c\u00f3nyuge declarar beneficiario del r\u00e9gimen de vivienda a un colateral del inciso b)? N\u00f3tese que el interrogante no nombra al conviviente pues, en caso de que el afectante conviva, impide beneficiar a alguno de los sujetos del inciso b).<\/p>\n
Cierto sector doctrinario entiende que la mera existencia de ascendientes, descendiente o c\u00f3nyuge del afectante excluye la posibilidad de que los colaterales puedan beneficiarse con la afectaci\u00f3n.[25]<\/a><\/sup> Ahora bien: \u00bfqu\u00e9 sucede con el afectante que no vive con sus ascendientes o descendientes y s\u00ed convive con un colateral? Cabe la posibilidad de que el afectante viva con un hermano y no con aquellos. \u00bfCu\u00e1l es la raz\u00f3n para impedirle que lo designe como beneficiario? El foco debe estar puesto en qui\u00e9n habita y vive con el constituyente y no en su mera composici\u00f3n familiar. Si se cumplen los requisitos del inciso b), es decir, colateral hasta el tercer grado y que convivan con el constituyente, el afectante deber\u00eda poder designar beneficiario a un colateral siempre y cuando no vivan en el inmueble ascendientes, descendientes o su c\u00f3nyuge.<\/p>\n <\/p>\n<\/a>4.3. Subsistencia de la afectaci\u00f3n<\/h3>\n
Uno de los principales efectos de la afectaci\u00f3n al r\u00e9gimen de vivienda es la inenajenabilidad del inmueble (art. 250 CCyC<\/a>). Para transmitir el inmueble afectado, se requiere previamente su desafectaci\u00f3n. Ahora bien, el art\u00edculo 250 CCyC se titula \u201ctransmisi\u00f3n de la vivienda afectada\u201d, de modo que se puede inferir que esto se compadece con la posibilidad de que se transmita el inmueble afectado y se mantenga la protecci\u00f3n legal retroactivamente a la fecha de constituci\u00f3n originaria.[26]<\/a><\/sup> Veremos a continuaci\u00f3n algunos de estos supuestos:<\/p>\n\n- 1) Por causa de muerte.<\/strong> Los herederos legitimarios adquieren todos los bienes del causante desde el instante mismo de su fallecimiento (art. 2277 CCyC). Del texto de los art\u00edculos 250 y 252 CCyC se extrae que la afectaci\u00f3n subsiste con posterioridad al fallecimiento.
\nEn consecuencia, los herederos tienen las siguientes opciones: a) decidir la desafectaci\u00f3n, b) resolver la subsistencia de la afectaci\u00f3n con o sin modificaci\u00f3n de los beneficiarios. Estos actos los pueden realizar en el marco de la partici\u00f3n de herencia.<\/li>\n- 2) Liquidaci\u00f3n del r\u00e9gimen de comunidad en el matrimonio.<\/strong> La indivisi\u00f3n poscomunitaria que se genera por la disoluci\u00f3n del r\u00e9gimen de comunidad debe liquidarse. Si la masa estuviera integrada por un inmueble afectado al r\u00e9gimen de vivienda, el c\u00f3nyuge no titular adjudicatario, sea o no beneficiario, o el c\u00f3nyuge titular \u2013ahora due\u00f1o a t\u00edtulo de adjudicaci\u00f3n\u2013 podr\u00edan rogar la subsistencia de la afectaci\u00f3n.<\/li>\n
- 3) Donaci\u00f3n.<\/strong> El donatario, cuando haya sido beneficiario del r\u00e9gimen de vivienda y cumpla con los requisitos del r\u00e9gimen, puede rogar que subsista la afectaci\u00f3n para que pueda seguir benefici\u00e1ndose de sus efectos desde el origen de la constituci\u00f3n realizada por el donante.<\/li>\n
- 4) Divisi\u00f3n de condominio y adjudicaci\u00f3n.<\/strong> Cuando un cond\u00f3mino resulte adjudicatario del inmueble que se encontraba afectado, puede optar por que contin\u00fae la afectaci\u00f3n.[27]<\/a><\/sup><\/li>\n<\/ul>\n
En todos los casos mencionados, el beneficio de la subsistencia reside en que los efectos de la afectaci\u00f3n se mantienen desde su constituci\u00f3n inicial y solo se modifican los sujetos beneficiados. Este aspecto ha sido aceptado a nivel registral y reflejado en la Instrucci\u00f3n de trabajo 6\/2016<\/a> del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal:<\/p>\n16.- TRANSMISIONES SIN DESAFECTACI\u00d3N. No es necesaria la desafectaci\u00f3n en el supuesto de adjudicaci\u00f3n por partici\u00f3n. Tampoco ser\u00e1 necesaria la desafectaci\u00f3n, en el supuesto de transmisi\u00f3n a favor de beneficiarios del r\u00e9gimen.<\/p><\/blockquote>\n
Si el nuevo afectante fuese \u00fanico propietario de un inmueble ya afectado, entonces, la norma le impide pedir la subsistencia sobre otro, salvo que, con la petici\u00f3n, desafecte el anterior.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>5. Subrogaci\u00f3n real<\/h2>\n<\/a>5.1. Concepto general<\/h3>\n
El art\u00edculo 248 CCyC<\/a> dice:<\/p>\nSubrogaci\u00f3n real<\/em>. La afectaci\u00f3n se transmite a la vivienda adquirida en sustituci\u00f3n de la afectada y a los importes que la sustituyen en concepto de indemnizaci\u00f3n o precio.<\/p><\/blockquote>\nComo antecedente a esta incorporaci\u00f3n, en diversas jornadas de derecho civil y registral se inst\u00f3 una reforma legislativa que incluyera la subrogaci\u00f3n real en el r\u00e9gimen de protecci\u00f3n de la vivienda.[28]<\/a><\/sup> La jurisprudencia, por su parte, hab\u00eda receptado este instituto de forma acertada.[29]<\/a><\/sup> El derecho comparado tambi\u00e9n es fuente de este instituto. En algunas constituciones de estados de los Estados Unidos de Am\u00e9rica, se regula el homestead<\/em>, con la variable de la protecci\u00f3n al valor de las viviendas.[30]<\/a><\/sup><\/p>\nLos supuestos de subrogaci\u00f3n real en nuestra legislaci\u00f3n son:<\/p>\n
\n- 1)<\/strong> Permuta de inmueble afectado por otro que contin\u00faa con la afectaci\u00f3n;<\/li>\n
- 2)<\/strong> Venta del inmueble afectado, transmisi\u00f3n de la afectaci\u00f3n al importe percibido como precio y luego al inmueble adquirido.[31]<\/a><\/sup><\/li>\n
- 3)<\/strong> Siniestro con el inmueble afectado que genere el cobro de una indemnizaci\u00f3n a la que se transmite la afectaci\u00f3n y luego al inmueble adquirido con esta.<\/li>\n
- 4)<\/strong> Expropiaci\u00f3n del inmueble con indemnizaci\u00f3n por parte del Estado para luego adquirir otra vivienda.<\/li>\n<\/ul>\n
<\/p>\n<\/a>5.2. \u00bfCar\u00e1cter facultativo?<\/h3>\n
El art\u00edculo 248 CCyC, desde una hermen\u00e9utica literal, parece no exigir que con los importes que sustituyen la vivienda se adquiera una nueva, pero desconocer esto es desviarse de la naturaleza misma del r\u00e9gimen. Solo puede recaer sobre un inmueble con destino vivienda (art. 244) y tiene como finalidad protegerla.<\/p>\n
La sustituci\u00f3n en los importes no es una excepci\u00f3n al art\u00edculo 244, sino que funciona como una protecci\u00f3n temporal que se extiende hasta que se adquiere la nueva vivienda o bien, hasta que el sujeto, de forma expresa o t\u00e1cita, decida desafectar los importes de la protecci\u00f3n. Si el titular opta por no adquirir un inmueble con los alcances mencionados y les da otro destino a los importes, se extingue la protecci\u00f3n y los importes pasan a integrar la masa de los acreedores. Es decir, para cierto sector doctrinario, la subrogaci\u00f3n tiene car\u00e1cter facultativo.[32]<\/a><\/sup><\/p>\nOtra doctrina opina que<\/p>\n
… no queda sujeta al arbitrio del constituyente originario ni del registrador; se produce ope legis<\/em> con la sustituci\u00f3n de la vivienda, as\u00ed como tambi\u00e9n es autom\u00e1tica la protecci\u00f3n del asiento conyugal o convivencial luego de celebrado el matrimonio o inscripta la uni\u00f3n convivencial.[33]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nNo adhiero a esta \u00faltima postura pues el art\u00edculo 244 CCyC comienza diciendo \u201cpuede afectarse\u201d. En consecuencia, si la afectaci\u00f3n es una opci\u00f3n del titular registral, tambi\u00e9n lo es la subrogaci\u00f3n para el constituyente.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>5.3. Reserva<\/h3>\n
El art\u00edculo 248 CCyC prescribe que la afectaci\u00f3n \u201cse transmite\u201d. Eso significa que, si nada se se\u00f1alara al respecto, la misma opera de pleno derecho. Sin perjuicio de ello, las normas registrales de las distintas demarcaciones son dis\u00edmiles respecto de la necesidad de efectuar la reserva en la escritura de desafectaci\u00f3n.<\/p>\n
En la Ciudad de Buenos Aires, no es necesario efectuar esta reserva, seg\u00fan lo establecen la Disposici\u00f3n t\u00e9cnico registral 4\/2016<\/a> y la Instrucci\u00f3n de trabajo 6\/2016<\/a>. En la Provincia de C\u00f3rdoba, el Registro General exige efectuar dicha reserva, de acuerdo con la Resoluci\u00f3n general 4\/2015<\/a> (normativa t\u00e9cnico-registral unificada t. o. 2015, art. 8 del t\u00edtulo II).<\/p>\nAbella y Regis opinan que es necesaria la manifestaci\u00f3n de voluntad al respecto y que la falta de esa reserva de derecho producir\u00eda su extinci\u00f3n.[34]<\/a><\/sup> Cabe preguntarse: \u00bfpor qu\u00e9 exigir un requisito mayor si la ley no lo hace? Suponer que, ante el silencio del desafectante, su deseo es extinguir la protecci\u00f3n en los importes sustituidos es obstaculizar la finalidad del instituto de proteger la nueva vivienda adquirida. Lo que el desafectante puede hacer, vinculado al car\u00e1cter facultativo que se desarroll\u00f3, es manifestar de forma expresa su intenci\u00f3n de no subrogar los importes. En la escritura de adquisici\u00f3n del nuevo inmueble s\u00ed es necesario hacer referencia al tr\u00e1mite de afectaci\u00f3n originaria y a la escritura de desafectaci\u00f3n y venta para que los registros de la propiedad inmueble puedan publicitar la protecci\u00f3n del r\u00e9gimen de vivienda desde su fecha originaria.<\/p>\n <\/p>\n<\/a>5.4. La nueva vivienda adquirida<\/h3>\n
El art\u00edculo 248 CCyC se\u00f1ala que la afectaci\u00f3n se transmite \u201ca la vivienda adquirida\u201d, pero \u00bfqu\u00e9 alcance podemos darle a la adquisici\u00f3n? Zavala acertadamente dice que:<\/p>\n
Es errado el criterio adoptado por algunos registradores -y que ha sido ratificado en sede judicial- al considerar que \u201cvivienda adquirida\u201d refiere \u00fanicamente a la comprada con el producido de la enajenaci\u00f3n de la vivienda originariamente afectada al r\u00e9gimen.[35]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nLa interpretaci\u00f3n no debe ser restrictiva. La adquisici\u00f3n de la nueva vivienda no puede limitarse \u00fanicamente al derecho de dominio o propiedad horizontal com\u00fan y especial, sino que tambi\u00e9n se considera \u201ccerrada\u201d la subrogaci\u00f3n con la adquisici\u00f3n de un usufructo o propiedad superficiaria que tenga destino vivienda, produci\u00e9ndose el efecto del traslado de la afectaci\u00f3n de la misma manera. Si se adquiere un inmueble en condominio, la subrogaci\u00f3n real opera para la parte indivisa del adquirente que lo hizo con los importes afectados resultantes de la enajenaci\u00f3n de la vivienda.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>5.5. Plazo<\/h3>\n
El legislador opt\u00f3 por no establecer un plazo para la adquisici\u00f3n de la nueva vivienda con los importes subrogados.[36]<\/a><\/sup> El anteproyecto de reformas al C\u00f3digo Civil y Comercial de 2018 (Decreto 182\/2018<\/a>) propone incorporar en los requisitos de la subrogaci\u00f3n que<\/p>\n… el titular debe reinvertir el importe \u2013producto de la venta o indemnizaci\u00f3n\u2013 en la adquisici\u00f3n y afectaci\u00f3n al r\u00e9gimen de vivienda de un nuevo inmueble en el plazo de caducidad de un a\u00f1o.[37]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nLa finalidad de la norma es proteger los importes en el proceso de la nueva adquisici\u00f3n, pero no con el objetivo de que queden fuera del radar de los acreedores eternamente.<\/p>\n
Zavala expone que<\/p>\n
Vivienda; inmueble; destino; bien de familia; acreedores; afectante; titular registral; beneficiarios; conviviente; subsistencia; subrogaci\u00f3n real.<\/p>\n\n<\/div>
Acerca del autor<\/h2>\n\n\n\nEscribano titular de un registro notarial en el \u00e1mbito de la Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires (2018-presente).<\/p>\n
Educaci\u00f3n<\/strong>
\nAbogado (UBA, 2015). Especialidad: Derecho notarial, registral e inmobiliario.
\nCurso de Capacitaci\u00f3n Profesional para Concursos y Pruebas de Idoneidead para el Discernimineto de Registros Notariales (UNA, 2016). Especialidad: Derecho notarial, registral e inmobiliario.
\nEscribano Titular de Registro Notarial por concurso (Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, 2017). Nota examen oral: 10.
\nDiplomatura en Derecho Inmobiliario dirigida por la Dra. Abella (UNA, 2020). Especialidad: Se abarc\u00f3 normativa civil, registral, administrativa sobre los distintos contratos y derechos reales que involucran inmuebles.
\n\u00abC\u00f3mo mejorar la redacci\u00f3n de contratos y escrituras p\u00fablicas\u00bb, dirigido por el Ab. Mariano Esper (UNA, 2020).
\nMaestr\u00eda en Derecho Civil dirigida por el Dr. Ignacio Alterini (Universidad Austral, 2021). En curso.<\/p>\nActividad docente y acad\u00e9mica<\/strong>
\nDocente de Pr\u00e1ctica Notariala (c\u00e1tedra del Esc. Juli\u00e1n Gonz\u00e1lez Mantelli) (UBA, 2016-presente).
\nProfesor adjunto de Derecho Inmobiliario (c\u00e1tedra de la Dra. Cristina Armella) (UBA, 2017-presente).
\nPonente en el tema \u00abSinceramiento fiscal: circulaci\u00f3n y valoraci\u00f3n de los t\u00edtulos\u00bb, en la 42 Convenci\u00f3n Notarial del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires (Buenos Aires, 2017).<\/p>\nPublicaciones<\/strong>
\nColaborador del Esc. Mario Szmuch en la redacci\u00f3n de los cap\u00edtulos referidos a derecho real de usufructo y propiedad horizontal en: MALIZIA, Roberto et al., Derechos reales. Modelos de escritos, Santa Fe, Rubinzal-Culzoni, 2018, (colecci\u00f3n \u00abPr\u00e1ctica profesional\u00bb).<\/p>\n<\/div>\n\n<\/div>Fechas<\/h2>\n\n\nRecibido:<\/strong> 27\/5\/2021
\nAceptado:<\/strong> 14\/7\/2021
\nPublicado online:<\/strong> 9\/2\/2022<\/p>\n<\/div><\/div>\n<\/div>\n <\/p>\n<\/a>1. Introducci\u00f3n<\/h2>\n
El C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n<\/a> (CCyC)[1]<\/a><\/sup> regula la \u201cvivienda\u201d en el cap\u00edtulo 3 de la secci\u00f3n 3 del t\u00edtulo III (\u201cBienes\u201d) del libro primero. Este instituto vino a continuar con la protecci\u00f3n a la vivienda que surg\u00eda de la Ley 14394<\/a> bajo la regulaci\u00f3n del r\u00e9gimen de \u201cbien de familia\u201d. La Ley 14394 y \u2013hoy\u2013 la protecci\u00f3n del CCyC responden a la finalidad de conservaci\u00f3n e intangibilidad de las propiedades que sirven de vivienda dentro del derecho privado. Tienden a la protecci\u00f3n de la propiedad familiar.[2]<\/a><\/sup><\/p>\nAlgunos de los art\u00edculos del CCyC generan interrogantes en torno a la coexistencia del r\u00e9gimen derogado del bien de familia y el r\u00e9gimen vigente. El objetivo de este trabajo es hacer un an\u00e1lisis gen\u00e9rico de sus normas, abordar cuestiones relacionadas con el objeto, los sujetos afectantes, beneficiarios y la subrogaci\u00f3n real. Veremos que existen vac\u00edos en su legislaci\u00f3n, que deben ser resueltos a la luz de un equilibrio entre el derecho constitucional del acceso a la vivienda, y los perjuicios que podr\u00edan generar en el derecho de propiedad de los acreedores.<\/p>\n
Toda su regulaci\u00f3n importa al inter\u00e9s p\u00fablico por el bien jur\u00eddico que defiende y, como consecuencia de ello, sus normas son de orden p\u00fablico. Las interpretaciones que se hagan de sus disposiciones deben tener el cuidado y fundamento que la instituci\u00f3n exige. No deben ser amplias ni restrictivas, sino justas.[3]<\/a><\/sup><\/p>\n <\/p>\n<\/a>2. Derecho constitucional de la vivienda<\/h2>\n
Desde el Estado de derecho constitucional, y con la constitucionalizaci\u00f3n del derecho privado,<\/p>\n
El derecho civil deja de ser una rama insular o autista para abrirse y generar puentes con el derecho en general, y en particular con la Constituci\u00f3n y los Tratados que la Argentina sea parte…[4]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nVigo explica el \u201cefecto de irradiaci\u00f3n\u201d de la constituci\u00f3n en el ordenamiento jur\u00eddico y su legislaci\u00f3n.[5]<\/a><\/sup> La Ley 14394<\/a>, que regulaba, entre otras cosas, el r\u00e9gimen de bien de familia, era el reflejo de la protecci\u00f3n constitucional de la vivienda que propiciaba la Constituci\u00f3n Nacional de 1949.[6]<\/a><\/sup> Con la reforma de 1957,[7]<\/a><\/sup> se incorpor\u00f3 el art\u00edculo 14 bis, que obliga al Estado a \u201cla protecci\u00f3n integral de la familia; la defensa del bien de familia; la compensaci\u00f3n econ\u00f3mica familiar y el acceso a una vivienda digna\u201d. Con la jerarquizaci\u00f3n constitucional de los tratados internacionales, el Estado refuerza el deber de garantizar la protecci\u00f3n y el resguardo de la vivienda.<\/p>\nEl derecho a una vivienda adecuada est\u00e1 reconocido, entre otros tratados, en la Declaraci\u00f3n Universal de Derechos Humanos<\/a> (1948).[8]<\/a><\/sup> Este derecho no debe interpretarse en sentido estricto ni restrictivo, tampoco por una definici\u00f3n uniforme,[9]<\/a><\/sup> sino que integra otros elementos que deben garantizarse para no vulnerarla. Entre estos elementos, est\u00e1 la seguridad en la tenencia. Para que la vivienda sea adecuada, sus ocupantes deben tener \u201cseguridad de la tenencia que les garantice protecci\u00f3n jur\u00eddica contra el desalojo forzoso, el hostigamiento y otras amenazas\u201d.[10]<\/a><\/sup><\/p>\nEl CCyC<\/a>, para reglamentar esta protecci\u00f3n, codifica un amparo gen\u00e9rico de la vivienda en los art\u00edculos 456 y 522 para los matrimonios y las uniones convivenciales inscriptas. A partir de su art\u00edculo 244, se regula el r\u00e9gimen de protecci\u00f3n especial de la vivienda, continuador de la Ley 14394, la que qued\u00f3 derogada en esta materia.<\/p>\n <\/p>\n<\/a>3. Inmuebles como objeto de la constituci\u00f3n<\/h2>\n<\/a>3.1. Concepto general<\/h3>\n
El art\u00edculo 244 CCyC comienza diciendo que puede afectarse al r\u00e9gimen de vivienda un inmueble que tenga ese destino. Este criterio se separa de lo que estipulaba el art\u00edculo 41 de la Ley 14394 sobre la posibilidad de afectar la industria, explotaci\u00f3n o f\u00e1brica con el fundamento de que en ella se obten\u00eda el sustento para la manutenci\u00f3n de la familia. El concepto de vivienda que se considera a estos fines es el de la vivienda como techo u hogar de la familia.[11]<\/a><\/sup> La Ley 14394 tambi\u00e9n brindaba la posibilidad de proteger el inmueble generador del sustento familiar. Hoy, el CCyC pone su foco en la vivienda y no en la familia de forma amplia.<\/p>\nDurante la vigencia de la legislaci\u00f3n derogada, se discut\u00eda si la existencia de una construcci\u00f3n en el terreno era un requisito o bien pod\u00eda afectarse al r\u00e9gimen de bien de familia un terreno bald\u00edo. Esta discusi\u00f3n ten\u00eda sentido con la dualidad de destino que se permit\u00eda. El inmueble con destino vivienda deb\u00eda tener una construcci\u00f3n, aunque fuera precaria, y el que estuviere destinado a explotaci\u00f3n comercial pod\u00eda recaer en un lote donde se hiciera cultivo o agricultura y que no necesariamente tuviera una construcci\u00f3n.[12]<\/a><\/sup><\/p>\nComo la normativa actual excluye la posibilidad de afectar al r\u00e9gimen un inmueble con un destino diferente al de vivienda, el lote debe tener una construcci\u00f3n que pueda servir para este destino. El art\u00edculo 256 CCyC<\/a> sigue el criterio del art\u00edculo 34 de la Ley 14394 y establece que el inmueble puede ser rural, siempre que no exceda la unidad econ\u00f3mica \u2013situaci\u00f3n que el CCyC contin\u00faa delegando a las jurisdicciones locales\u2013.<\/p>\n <\/p>\n<\/a>3.2. Inmueble con destino mixto<\/h3>\n
El CCyC no regula de forma expresa la afectaci\u00f3n de los inmuebles con destino mixto, circunstancia que ya se encuentra instalada en la \u00f3rbita inmobiliaria y contin\u00faa en constante crecimiento. Los inmuebles que tienen destino comercial o apto profesional y sirven de vivienda de forma conjunta son numerosos.<\/p>\n
Que la persona o su grupo familiar resida en el lugar donde a su vez tienen establecido su fuente de ingreso puede tener encuadres jur\u00eddicos diversos:<\/p>\n
\n- 1)<\/strong> El reglamento de propiedad horizontal puede autorizar a los propietarios a destinar las unidades funcionales a vivienda y\/o apto profesional. Incluso, los proyectos o desarrollos inmobiliarios utilizan esta variante como una propia estrategia de comercializaci\u00f3n.<\/li>\n
- 2)<\/strong> En casas internamente separadas entre el comercio u oficina que suelen dar a la calle (taller mec\u00e1nico, ferreter\u00eda, mercado, escriban\u00eda, estudio jur\u00eddico, etc.) y la vivienda, normalmente ubicada en el contrafrente, en un piso de arriba, o bien, en otro sector.<\/li>\n<\/ul>\n
En ambos casos, el inmueble re\u00fane en toda su delimitaci\u00f3n destinos mixtos. No es necesario establecer si la mayor parte de la superficie del inmueble es la que se destina a vivienda o viceversa, simplemente con que la persona utilice el inmueble para vivir tiene el derecho a la protecci\u00f3n del instituto.<\/p>\n
Esta circunstancia encuentra sustento normativo, por ejemplo, en la Subsecretar\u00eda de Asuntos Registrales y los Registros de la Propiedad de Rosario y Santa Fe (Provincia de Santa Fe), en la Disposici\u00f3n t\u00e9cnico registral conjunta 15\/2016<\/a> (art. 6), dicen:<\/p>\nPodr\u00e1 ser afectado cualquier inmueble destinado a vivienda, ya sea mixto (vivienda y comercio o industria) o rural (vivienda y actividad rural) por su totalidad o parte de su valor.[13]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nFrente a la venta, cabe preguntarse: la subrogaci\u00f3n real, \u00bfopera sobre la totalidad del importe percibido o solo hasta el valor que cubra proporcionalmente la superficie utilizada para vivienda? Ser\u00eda injusto pensar que todo el importe quede protegido de las acciones de los acreedores tendientes a cobrar sus cr\u00e9ditos. Si en alg\u00fan momento el inmueble se dividiere en especie y se crearen dos inmuebles separados, la afectaci\u00f3n deber\u00e1 recaer sobre el que tenga destino vivienda.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>3.3. Inmuebles que conforman una unidad de vivienda<\/h3>\n
Hay viviendas que se componen de dos o m\u00e1s inmuebles. En el marco de la propiedad horizontal, los departamentos, las cocheras y, en su caso, las bauleras de los edificios pueden identificarse jur\u00eddicamente como unidades funcionales, partes indivisas de unidades funcionales, unidades complementarias o partes indivisas de estas. Por ejemplo, un propietario de un departamento (unidad funcional) puede ser \u00fanico due\u00f1o de otro inmueble en el mismo edificio que tenga como destino un espacio guardacoches (art. 2039 CCyC). En la propiedad horizontal especial (art. 2073 y ss. CCyC) o en zonas residenciales, hay casas que se construyen en dos o m\u00e1s unidades funcionales o lotes de terreno. Puede ocurrir, por ejemplo, que se edifique la casa en un lote, la pileta en otro y el quincho en otro. Esta soluci\u00f3n viene dada desde el r\u00e9gimen de bien de familia.<\/p>\n
La XIX Reuni\u00f3n Nacional de Directores de Registro de la Propiedad Inmueble (Salta, 1982) declar\u00f3 al respecto:<\/p>\n
Art\u00edculo 1\u00b0: Que el concepto de inmueble en el instituto de Bien de Familia, est\u00e1 definido por su destino, ya sea vivienda o explotaci\u00f3n, con los dem\u00e1s recaudos exigidos por la ley para su afectaci\u00f3n (art. 34). Art\u00edculo 2\u00b0: Que para arribar a dicho encuadre no es adecuada la utilizaci\u00f3n del concepto parcelario o registral de inmueble. Art\u00edculo 3\u00b0: que la extensi\u00f3n se\u00f1alada abarca tanto los inmuebles urbanos en todas sus manifestaciones como los rurales.[14]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n <\/p>\n
Ello permite afectar m\u00e1s de una unidad al sistema, de conformidad con su \u201cutilidad\u201d, lo que no es \u00f3bice para que el tercero, que con ello considere vulnerados sus derechos, pueda accionar por desafectaci\u00f3n.[15]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nSi prospera la desafectaci\u00f3n, no puede ser por la totalidad del inmueble porque, en ese caso, el beneficiario resultar\u00e1 perjudicado. Debe desafectarse hasta el monto que cubra el cr\u00e9dito reclamado, sin desproteger totalmente la vivienda.<\/p>\n
Los supuestos mencionados tienen un reflejo normativo en la Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires; la Instrucci\u00f3n de trabajo 6\/2016<\/a> del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal dice:<\/p>\n9.- INMUEBLE COMPLEMENTARIO o AFECTACI\u00d3N CONJUNTA. Si la vivienda<\/strong> est\u00e1 integrada por m\u00e1s de una unidad funcional, las cuales se complementan conformando una sola unidad de vivienda y, as\u00ed se lo declarare, es admisible su afectaci\u00f3n conjunta. El mismo criterio se aplicar\u00e1 a las fincas edificadas en lotes contiguos.- Las unidades complementarias del r\u00e9gimen de propiedad horizontal quedar\u00e1n siempre<\/strong> comprendidas en la afectaci\u00f3n (art. 2045 CCyC.). Asimismo, se admitir\u00e1 la afectaci\u00f3n con la principal, de partes indivisas de unidades funcionales destinadas a cochera o baulera, exigi\u00e9ndose \u00fanicamente que est\u00e9n ubicadas en el mismo edificio.<\/p><\/blockquote>\nTambi\u00e9n encontramos regulaci\u00f3n en la Disposici\u00f3n t\u00e9cnico registral 10\/2016<\/a> del Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires, que dice (art. 3):<\/p>\nNo podr\u00e1 afectarse m\u00e1s de un inmueble, a excepci\u00f3n de los siguientes casos: a) Cuando se trate de dos o m\u00e1s inmuebles linderos de un mismo propietario siempre que en ellos se asiente la vivienda. b) En el derecho real de Propiedad Horizontal, la afectaci\u00f3n de la unidad funcional y de su complementaria o de una parte indivisa de la misma, debiendo rogarse expresamente por cada una de las unidades afectadas. c) La calidad de cond\u00f3mino o de nudo propietario de un inmueble afectado a \u201cvivienda\u201d, no impide la afectaci\u00f3n de otro inmueble de dominio exclusivo. En el caso de dominio desmembrado, el usufructuario deber\u00e1 dar su consentimiento.<\/p><\/blockquote>\n
Por su parte, la citada Disposici\u00f3n t\u00e9cnico registral conjunta 15\/2016<\/a> de la Provincia de Santa Fe se expide en igual sentido (art. 8).<\/p>\n <\/p>\n<\/a>3.4. Condominio<\/h3>\n
Un mismo afectante no puede ser \u00fanico propietario de m\u00e1s de un inmueble afectado. Esto implica que puede ser propietario \u00fanico de un inmueble afectado y cond\u00f3mino de otro inmueble afectado.<\/p>\n
Los cond\u00f3minos pueden afectar el inmueble al r\u00e9gimen de vivienda. El CCyC exige que la decisi\u00f3n sea un\u00e1nime para la afectaci\u00f3n. No se puede afectar una parte indivisa (art. 245 CCyC).[16]<\/a><\/sup><\/p>\nLa posibilidad de que un cond\u00f3mino pueda afectar m\u00e1s de un inmueble sirve de fundamento para evitar situaciones injustas. Veamos el caso: A<\/strong> es titular \u00fanico de un inmueble afectado donde reside y, a su vez, es cond\u00f3mino con B<\/strong> de un inmueble donde este reside. Si A no pudiese afectar el inmueble en condominio con B al r\u00e9gimen de vivienda, se le estar\u00eda negando a B el derecho a proteger su vivienda.<\/p>\nExiste, por lo menos, un caso de excepci\u00f3n a esta regla establecida en el CCyC que se relaciona directamente con lo analizado en el apartado anterior. En la propiedad horizontal, ocurre frecuentemente que las cocheras o bauleras est\u00e1n jur\u00eddicamente constituidas como una unidad funcional y los adquirentes de los departamentos, conjuntamente, adquieren una parte indivisa de la unidad funcional con destino cochera o baulera, la que se individualiza con una designaci\u00f3n interna del edificio. Es decir, cada propietario de una cochera es cond\u00f3mino de la unidad funcional global que tiene dicho destino y que abarca internamente las dem\u00e1s cocheras del edificio.<\/p>\n
La posibilidad de afectar conjuntamente ambas unidades que conforman una unidad de vivienda hace a un lado el requisito de la unanimidad, pues un cond\u00f3mino puede afectar su parte indivisa sin que sea necesario que los restantes cond\u00f3minos afecten las suyas.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>3.5. Inmuebles afectados al derogado r\u00e9gimen de bien de familia<\/h3>\n
El art\u00edculo 3\u00ba Ley 26994<\/a> derog\u00f3 la Ley 14394<\/a>, que regulaba el instituto del bien de familia en su cap\u00edtulo V. Esta circunstancia no desvaneci\u00f3 una situaci\u00f3n de hecho ineludible: a\u00fan existen inmuebles afectados a dicho r\u00e9gimen.<\/p>\nEn los fundamentos del anteproyecto del CCyC, se establece que el actual r\u00e9gimen sustituye al anterior con las modificaciones que se introdujeron.[17]<\/a><\/sup> En consecuencia, debemos preguntarnos: \u00bfqu\u00e9 ocurre con la protecci\u00f3n de los inmuebles que estuvieren afectados al r\u00e9gimen de bien de familia? La respuesta la obtenemos aplicando las reglas sobre la eficacia temporal de la ley (art. 7 CCyC), que se pueden resumir en:<\/p>\n\n- 1)<\/strong> A las situaciones jur\u00eddicas agotadas (constituci\u00f3n, modificaci\u00f3n o extinci\u00f3n y consecuencias) les aplica la ley antigua (irretroactividad).<\/li>\n
- 2)<\/strong> A las situaciones jur\u00eddicas en curso (constituci\u00f3n, modificaci\u00f3n o extinci\u00f3n y consecuencias) les aplica la ley nueva (efecto inmediato).<\/li>\n
- 3)<\/strong> Situaciones jur\u00eddicas constituidas de fuente extracontractual: a la constituci\u00f3n se le aplica la ley antigua (irretroactividad); a la modificaci\u00f3n o extinci\u00f3n, la ley nueva (efecto inmediato); a las consecuencias anteriores, la ley antigua, y a las posteriores, la nueva ley.<\/li>\n
- 4)<\/strong> A las situaciones jur\u00eddicas nuevas, en todos los aspectos, la ley nueva.[18]<\/a><\/sup><\/li>\n<\/ul>\n
La protecci\u00f3n no se extingue de pleno derecho porque implicar\u00eda la aplicaci\u00f3n retroactiva de la ley. Tampoco puede subsistir en todos sus aspectos porque resultar\u00eda en la ultraactividad de la norma. Cuando el inmueble afectado al r\u00e9gimen de bien de familia cumpla con los requisitos que exige el CCyC para su afectaci\u00f3n al r\u00e9gimen de vivienda actual, puede beneficiarse de la protecci\u00f3n y sus efectos. De conformidad con estas reglas, en lo tocante a los efectos o consecuencias no producidos a la fecha de entrada en vigor del CCyC, los inmuebles afectados al r\u00e9gimen de la Ley 14394 se regir\u00e1n por las disposiciones de los art\u00edculos 244 al 256 CCyC.[19]<\/a><\/sup><\/p>\nEn la coexistencia del r\u00e9gimen de bien de familia y el r\u00e9gimen de vivienda concurren el afectante-deudor y los acreedores que quieren ejecutar el inmueble para cobrar sus cr\u00e9ditos, a lo que se suma la cuesti\u00f3n temporal de la fecha de constituci\u00f3n, la entrada en vigencia del CCyC, el destino del inmueble y la fecha de nacimiento de los cr\u00e9ditos. Como vemos, la nueva ley modifica m\u00e1s de una situaci\u00f3n jur\u00eddica, que concurren unas con otras. En este caso, la respuesta es la aplicaci\u00f3n distributiva de las reglas expuestas para la eficacia temporal.[20]<\/a><\/sup><\/p>\nEn primer lugar, hay que distinguir entre el inmueble con destino a vivienda del que sirva de sustento, como la f\u00e1brica, industria o comercio. En este \u00faltimo caso, el inmueble no cumple con el requisito principal que exige el CCyC: el destino. Esto no implica su desafectaci\u00f3n autom\u00e1tica; lo que disminuye es su protecci\u00f3n. El inmueble queda protegido de los acreedores del afectante cuyas obligaciones hayan nacido con posterioridad a la afectaci\u00f3n y antes del 1 de agosto de 2015 (fecha en que el CCyC entr\u00f3 en vigor). En cambio, los acreedores cuyos cr\u00e9ditos nacieron con posterioridad a esta fecha (aunque sean posteriores a la afectaci\u00f3n) pueden ejecutar el inmueble afectado al r\u00e9gimen de bien de familia que no tenga destino vivienda pues se trata de una \u201cconsecuencia posterior\u201d a la que se le aplican inmediatamente las normas de la ley vigente en lo que respecta a la posibilidad o no de ejecuci\u00f3n. En este sentido, la doctrina se\u00f1ala que aquellos acreedores cuyos cr\u00e9ditos nacieron durante la vigencia de la Ley 14394 no pueden ejecutar el asiento del bien de familia, por m\u00e1s que el destino de dicho bien sea comercial; mas aquellos otros cuyos cr\u00e9ditos sean de causa posterior al 1 de agosto de 2015 podr\u00e1n ejecutar dicho bien, dado que ya no ser\u00e1 posible recurrir al marco protectorio previsto en el r\u00e9gimen anterior.[21]<\/a><\/sup><\/p>\nEn segundo lugar, nace el siguiente interrogante: \u00bfpuede un \u00fanico propietario de un inmueble afectado al r\u00e9gimen de bien de familia afectar otro al r\u00e9gimen de vivienda? Quien sea \u00fanico propietario de un inmueble afectado al r\u00e9gimen de bien de familia con destino a vivienda no puede afectar al r\u00e9gimen de vivienda otro inmueble del que sea \u00fanico propietario, pues los institutos no pueden coexistir en este sentido. Contrariamente, aquel que sea titular de una f\u00e1brica, industria o comercio afectado al r\u00e9gimen derogado puede afectar al r\u00e9gimen de vivienda actual un inmueble con ese destino. En este caso, los acreedores nacidos durante la vigencia de la Ley 14394, \u00bfpueden ejecutar el inmueble afectado al r\u00e9gimen actual? Negarles esta posibilidad es beneficiar al deudor, injustificadamente, con dos inmuebles fuera de la \u00f3rbita de un solo grupo de sus acreedores: los nacidos posteriormente a la afectaci\u00f3n del inmueble afectado al r\u00e9gimen derogado y antes del 1 de agosto de 2015.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>4. El afectante y los beneficiarios<\/h2>\n<\/a>4.1. Titular registral<\/h3>\n
El art\u00edculo 245 CCyC<\/a> establece que la afectaci\u00f3n puede ser solicitada por el titular registral. No menciona un derecho real en particular, salvo el condominio. Consecuencia de ello es que el t\u00e9rmino afectante<\/em> se interpreta en sentido amplio. Los titulares de dominio, condominio, propiedad horizontal y propiedad horizontal especial pueden afectar a vivienda un inmueble. Tambi\u00e9n pueden afectar a vivienda el usufructuario, el usuario, el titular del derecho real de habitaci\u00f3n y el de la propiedad superficiaria.[22]<\/a><\/sup><\/p>\nEsta cuesti\u00f3n se examin\u00f3 en las XXV Jornadas Nacionales de Derecho Civil (Bah\u00eda Blanca, 2015), donde se concluy\u00f3, por unanimidad:<\/p>\n
Afectaci\u00f3n al r\u00e9gimen de protecci\u00f3n de la vivienda: El usufructuario puede afectar el inmueble objeto de su derecho al r\u00e9gimen de vivienda previsto por los arts. 244 y ss. del CCyC, si concurren los requisitos exigidos por dichas normas. En tal caso, la afectaci\u00f3n al r\u00e9gimen de vivienda durar\u00e1 solo mientras exista el usufructo, salvo que el dominio se consolide en cabeza del usufructuario.<\/p><\/blockquote>\n
El Registro de la Propiedad Inmueble de la Ciudad de Buenos Aires recept\u00f3 esta doctrina en la Disposici\u00f3n t\u00e9cnico registral 4\/2016<\/a> (art. 5\u00ba, \u00faltima parte):<\/p>\nEn caso que exista usufructo, el inmueble debe ser afectado por el nudo propietario y el usufructuario conjuntamente; igual criterio se aplicar\u00e1 al uso y habitaci\u00f3n.<\/p><\/blockquote>\n
Es de lamentar que se solicite la conformidad del usufructuario y nudo propietario conjuntamente, pues nada impide que el usufructuario pueda afectar en soledad el usufructo de un inmueble con destino a vivienda. Los registros no pueden alterar el esp\u00edritu de las leyes con excepciones reglamentarias (art. 99 inc. 2 Constituci\u00f3n Nacional<\/a> [CN]), lo que sucede al impedir que se proteja la vivienda con sustento en un derecho de usufructo, aunque el nudo propietario no quisiese solicitar la afectaci\u00f3n.<\/p>\n <\/p>\n<\/a>4.2. Los beneficiarios. Conviviente. Colaterales<\/h3>\n
La afectaci\u00f3n debe tener beneficiarios. El art\u00edculo 246 CCyC<\/a> regula qui\u00e9nes pueden serlo y refleja algunas modificaciones respecto de la legislaci\u00f3n anterior. Dispone:<\/p>\nBeneficiarios<\/em>. Son beneficiarios de la afectaci\u00f3n: a) el propietario constituyente, su c\u00f3nyuge, su conviviente, sus ascendientes o descendientes; b) en defecto de ellos, sus parientes colaterales dentro del tercer grado que convivan con el constituyente.<\/p><\/blockquote>\nSobre la posibilidad de que el titular registral se declare como el propio beneficiario, en los fundamentos del anteproyecto de CCyC, se se\u00f1al\u00f3 que<\/p>\n
\u2026 se autoriza la constituci\u00f3n del bien de familia a favor del titular del dominio sin familia, atendiendo a la situaci\u00f3n, cada vez m\u00e1s frecuente, de la persona que vive sola.[23]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nEl CCyC reconoce esta nueva concepci\u00f3n de familia sin la necesidad de que exista un v\u00ednculo afectivo con otra persona, ni v\u00ednculo de sangre en ning\u00fan orden.<\/p>\n
El CCyC agrega la posibilidad de declarar beneficiario al conviviente. No exige que la convivencia est\u00e9 inscripta, es decir, solo deben cumplirse los requisitos subjetivos y objetivos de los art\u00edculos 509 y 510 CCyC. Si la afectaci\u00f3n se efectuare mediante escritura p\u00fablica, este ser\u00e1 el \u00fanico caso en el cual el notario no exija al afectante acreditar el v\u00ednculo.<\/p>\n
No podemos desconocer las opiniones que declaran como ineludible el requisito de la inscripci\u00f3n de la uni\u00f3n convivencial para que pueda tener efecto la declaraci\u00f3n del conviviente como beneficiario.[24]<\/a><\/sup> No adhiero a la postura de estos autores. Si el CCyC no exige inscripci\u00f3n, \u00bfpor qu\u00e9 exigir mayores requisitos? Atenta contra el mandato de proteger la vivienda en sentido amplio (art. 14 bis CN).<\/p>\nEl inciso b) del art\u00edculo 246 CCyC<\/a> utiliza la frase \u201cen defecto de ellos\u201d, cuyo significado es a falta de ellos, haciendo referencia a los sujetos del inciso a), que son: el propietario constituyente, su c\u00f3nyuge, su conviviente, sus ascendientes o descendientes. Para los del inciso b), se suma el requisito de que, adem\u00e1s, convivan con el constituyente.<\/p>\nA ra\u00edz de esta regulaci\u00f3n, surge el primer interrogante: \u00bfpuede un afectante con descendientes, ascendientes, c\u00f3nyuge declarar beneficiario del r\u00e9gimen de vivienda a un colateral del inciso b)? N\u00f3tese que el interrogante no nombra al conviviente pues, en caso de que el afectante conviva, impide beneficiar a alguno de los sujetos del inciso b).<\/p>\n
Cierto sector doctrinario entiende que la mera existencia de ascendientes, descendiente o c\u00f3nyuge del afectante excluye la posibilidad de que los colaterales puedan beneficiarse con la afectaci\u00f3n.[25]<\/a><\/sup> Ahora bien: \u00bfqu\u00e9 sucede con el afectante que no vive con sus ascendientes o descendientes y s\u00ed convive con un colateral? Cabe la posibilidad de que el afectante viva con un hermano y no con aquellos. \u00bfCu\u00e1l es la raz\u00f3n para impedirle que lo designe como beneficiario? El foco debe estar puesto en qui\u00e9n habita y vive con el constituyente y no en su mera composici\u00f3n familiar. Si se cumplen los requisitos del inciso b), es decir, colateral hasta el tercer grado y que convivan con el constituyente, el afectante deber\u00eda poder designar beneficiario a un colateral siempre y cuando no vivan en el inmueble ascendientes, descendientes o su c\u00f3nyuge.<\/p>\n <\/p>\n<\/a>4.3. Subsistencia de la afectaci\u00f3n<\/h3>\n
Uno de los principales efectos de la afectaci\u00f3n al r\u00e9gimen de vivienda es la inenajenabilidad del inmueble (art. 250 CCyC<\/a>). Para transmitir el inmueble afectado, se requiere previamente su desafectaci\u00f3n. Ahora bien, el art\u00edculo 250 CCyC se titula \u201ctransmisi\u00f3n de la vivienda afectada\u201d, de modo que se puede inferir que esto se compadece con la posibilidad de que se transmita el inmueble afectado y se mantenga la protecci\u00f3n legal retroactivamente a la fecha de constituci\u00f3n originaria.[26]<\/a><\/sup> Veremos a continuaci\u00f3n algunos de estos supuestos:<\/p>\n\n- 1) Por causa de muerte.<\/strong> Los herederos legitimarios adquieren todos los bienes del causante desde el instante mismo de su fallecimiento (art. 2277 CCyC). Del texto de los art\u00edculos 250 y 252 CCyC se extrae que la afectaci\u00f3n subsiste con posterioridad al fallecimiento.
\nEn consecuencia, los herederos tienen las siguientes opciones: a) decidir la desafectaci\u00f3n, b) resolver la subsistencia de la afectaci\u00f3n con o sin modificaci\u00f3n de los beneficiarios. Estos actos los pueden realizar en el marco de la partici\u00f3n de herencia.<\/li>\n- 2) Liquidaci\u00f3n del r\u00e9gimen de comunidad en el matrimonio.<\/strong> La indivisi\u00f3n poscomunitaria que se genera por la disoluci\u00f3n del r\u00e9gimen de comunidad debe liquidarse. Si la masa estuviera integrada por un inmueble afectado al r\u00e9gimen de vivienda, el c\u00f3nyuge no titular adjudicatario, sea o no beneficiario, o el c\u00f3nyuge titular \u2013ahora due\u00f1o a t\u00edtulo de adjudicaci\u00f3n\u2013 podr\u00edan rogar la subsistencia de la afectaci\u00f3n.<\/li>\n
- 3) Donaci\u00f3n.<\/strong> El donatario, cuando haya sido beneficiario del r\u00e9gimen de vivienda y cumpla con los requisitos del r\u00e9gimen, puede rogar que subsista la afectaci\u00f3n para que pueda seguir benefici\u00e1ndose de sus efectos desde el origen de la constituci\u00f3n realizada por el donante.<\/li>\n
- 4) Divisi\u00f3n de condominio y adjudicaci\u00f3n.<\/strong> Cuando un cond\u00f3mino resulte adjudicatario del inmueble que se encontraba afectado, puede optar por que contin\u00fae la afectaci\u00f3n.[27]<\/a><\/sup><\/li>\n<\/ul>\n
En todos los casos mencionados, el beneficio de la subsistencia reside en que los efectos de la afectaci\u00f3n se mantienen desde su constituci\u00f3n inicial y solo se modifican los sujetos beneficiados. Este aspecto ha sido aceptado a nivel registral y reflejado en la Instrucci\u00f3n de trabajo 6\/2016<\/a> del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal:<\/p>\n16.- TRANSMISIONES SIN DESAFECTACI\u00d3N. No es necesaria la desafectaci\u00f3n en el supuesto de adjudicaci\u00f3n por partici\u00f3n. Tampoco ser\u00e1 necesaria la desafectaci\u00f3n, en el supuesto de transmisi\u00f3n a favor de beneficiarios del r\u00e9gimen.<\/p><\/blockquote>\n
Si el nuevo afectante fuese \u00fanico propietario de un inmueble ya afectado, entonces, la norma le impide pedir la subsistencia sobre otro, salvo que, con la petici\u00f3n, desafecte el anterior.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>5. Subrogaci\u00f3n real<\/h2>\n<\/a>5.1. Concepto general<\/h3>\n
El art\u00edculo 248 CCyC<\/a> dice:<\/p>\nSubrogaci\u00f3n real<\/em>. La afectaci\u00f3n se transmite a la vivienda adquirida en sustituci\u00f3n de la afectada y a los importes que la sustituyen en concepto de indemnizaci\u00f3n o precio.<\/p><\/blockquote>\nComo antecedente a esta incorporaci\u00f3n, en diversas jornadas de derecho civil y registral se inst\u00f3 una reforma legislativa que incluyera la subrogaci\u00f3n real en el r\u00e9gimen de protecci\u00f3n de la vivienda.[28]<\/a><\/sup> La jurisprudencia, por su parte, hab\u00eda receptado este instituto de forma acertada.[29]<\/a><\/sup> El derecho comparado tambi\u00e9n es fuente de este instituto. En algunas constituciones de estados de los Estados Unidos de Am\u00e9rica, se regula el homestead<\/em>, con la variable de la protecci\u00f3n al valor de las viviendas.[30]<\/a><\/sup><\/p>\nLos supuestos de subrogaci\u00f3n real en nuestra legislaci\u00f3n son:<\/p>\n
\n- 1)<\/strong> Permuta de inmueble afectado por otro que contin\u00faa con la afectaci\u00f3n;<\/li>\n
- 2)<\/strong> Venta del inmueble afectado, transmisi\u00f3n de la afectaci\u00f3n al importe percibido como precio y luego al inmueble adquirido.[31]<\/a><\/sup><\/li>\n
- 3)<\/strong> Siniestro con el inmueble afectado que genere el cobro de una indemnizaci\u00f3n a la que se transmite la afectaci\u00f3n y luego al inmueble adquirido con esta.<\/li>\n
- 4)<\/strong> Expropiaci\u00f3n del inmueble con indemnizaci\u00f3n por parte del Estado para luego adquirir otra vivienda.<\/li>\n<\/ul>\n
<\/p>\n<\/a>5.2. \u00bfCar\u00e1cter facultativo?<\/h3>\n
El art\u00edculo 248 CCyC, desde una hermen\u00e9utica literal, parece no exigir que con los importes que sustituyen la vivienda se adquiera una nueva, pero desconocer esto es desviarse de la naturaleza misma del r\u00e9gimen. Solo puede recaer sobre un inmueble con destino vivienda (art. 244) y tiene como finalidad protegerla.<\/p>\n
La sustituci\u00f3n en los importes no es una excepci\u00f3n al art\u00edculo 244, sino que funciona como una protecci\u00f3n temporal que se extiende hasta que se adquiere la nueva vivienda o bien, hasta que el sujeto, de forma expresa o t\u00e1cita, decida desafectar los importes de la protecci\u00f3n. Si el titular opta por no adquirir un inmueble con los alcances mencionados y les da otro destino a los importes, se extingue la protecci\u00f3n y los importes pasan a integrar la masa de los acreedores. Es decir, para cierto sector doctrinario, la subrogaci\u00f3n tiene car\u00e1cter facultativo.[32]<\/a><\/sup><\/p>\nOtra doctrina opina que<\/p>\n
… no queda sujeta al arbitrio del constituyente originario ni del registrador; se produce ope legis<\/em> con la sustituci\u00f3n de la vivienda, as\u00ed como tambi\u00e9n es autom\u00e1tica la protecci\u00f3n del asiento conyugal o convivencial luego de celebrado el matrimonio o inscripta la uni\u00f3n convivencial.[33]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nNo adhiero a esta \u00faltima postura pues el art\u00edculo 244 CCyC comienza diciendo \u201cpuede afectarse\u201d. En consecuencia, si la afectaci\u00f3n es una opci\u00f3n del titular registral, tambi\u00e9n lo es la subrogaci\u00f3n para el constituyente.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>5.3. Reserva<\/h3>\n
El art\u00edculo 248 CCyC prescribe que la afectaci\u00f3n \u201cse transmite\u201d. Eso significa que, si nada se se\u00f1alara al respecto, la misma opera de pleno derecho. Sin perjuicio de ello, las normas registrales de las distintas demarcaciones son dis\u00edmiles respecto de la necesidad de efectuar la reserva en la escritura de desafectaci\u00f3n.<\/p>\n
En la Ciudad de Buenos Aires, no es necesario efectuar esta reserva, seg\u00fan lo establecen la Disposici\u00f3n t\u00e9cnico registral 4\/2016<\/a> y la Instrucci\u00f3n de trabajo 6\/2016<\/a>. En la Provincia de C\u00f3rdoba, el Registro General exige efectuar dicha reserva, de acuerdo con la Resoluci\u00f3n general 4\/2015<\/a> (normativa t\u00e9cnico-registral unificada t. o. 2015, art. 8 del t\u00edtulo II).<\/p>\nAbella y Regis opinan que es necesaria la manifestaci\u00f3n de voluntad al respecto y que la falta de esa reserva de derecho producir\u00eda su extinci\u00f3n.[34]<\/a><\/sup> Cabe preguntarse: \u00bfpor qu\u00e9 exigir un requisito mayor si la ley no lo hace? Suponer que, ante el silencio del desafectante, su deseo es extinguir la protecci\u00f3n en los importes sustituidos es obstaculizar la finalidad del instituto de proteger la nueva vivienda adquirida. Lo que el desafectante puede hacer, vinculado al car\u00e1cter facultativo que se desarroll\u00f3, es manifestar de forma expresa su intenci\u00f3n de no subrogar los importes. En la escritura de adquisici\u00f3n del nuevo inmueble s\u00ed es necesario hacer referencia al tr\u00e1mite de afectaci\u00f3n originaria y a la escritura de desafectaci\u00f3n y venta para que los registros de la propiedad inmueble puedan publicitar la protecci\u00f3n del r\u00e9gimen de vivienda desde su fecha originaria.<\/p>\n <\/p>\n<\/a>5.4. La nueva vivienda adquirida<\/h3>\n
El art\u00edculo 248 CCyC se\u00f1ala que la afectaci\u00f3n se transmite \u201ca la vivienda adquirida\u201d, pero \u00bfqu\u00e9 alcance podemos darle a la adquisici\u00f3n? Zavala acertadamente dice que:<\/p>\n
Es errado el criterio adoptado por algunos registradores -y que ha sido ratificado en sede judicial- al considerar que \u201cvivienda adquirida\u201d refiere \u00fanicamente a la comprada con el producido de la enajenaci\u00f3n de la vivienda originariamente afectada al r\u00e9gimen.[35]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nLa interpretaci\u00f3n no debe ser restrictiva. La adquisici\u00f3n de la nueva vivienda no puede limitarse \u00fanicamente al derecho de dominio o propiedad horizontal com\u00fan y especial, sino que tambi\u00e9n se considera \u201ccerrada\u201d la subrogaci\u00f3n con la adquisici\u00f3n de un usufructo o propiedad superficiaria que tenga destino vivienda, produci\u00e9ndose el efecto del traslado de la afectaci\u00f3n de la misma manera. Si se adquiere un inmueble en condominio, la subrogaci\u00f3n real opera para la parte indivisa del adquirente que lo hizo con los importes afectados resultantes de la enajenaci\u00f3n de la vivienda.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>5.5. Plazo<\/h3>\n
El legislador opt\u00f3 por no establecer un plazo para la adquisici\u00f3n de la nueva vivienda con los importes subrogados.[36]<\/a><\/sup> El anteproyecto de reformas al C\u00f3digo Civil y Comercial de 2018 (Decreto 182\/2018<\/a>) propone incorporar en los requisitos de la subrogaci\u00f3n que<\/p>\n… el titular debe reinvertir el importe \u2013producto de la venta o indemnizaci\u00f3n\u2013 en la adquisici\u00f3n y afectaci\u00f3n al r\u00e9gimen de vivienda de un nuevo inmueble en el plazo de caducidad de un a\u00f1o.[37]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\nLa finalidad de la norma es proteger los importes en el proceso de la nueva adquisici\u00f3n, pero no con el objetivo de que queden fuera del radar de los acreedores eternamente.<\/p>\n
Zavala expone que<\/p>\n
Escribano titular de un registro notarial en el \u00e1mbito de la Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires (2018-presente).<\/p>\n
Educaci\u00f3n<\/strong> Actividad docente y acad\u00e9mica<\/strong> Publicaciones<\/strong> Recibido:<\/strong> 27\/5\/2021 <\/p>\n<\/a> El C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n<\/a> (CCyC)[1]<\/a><\/sup> regula la \u201cvivienda\u201d en el cap\u00edtulo 3 de la secci\u00f3n 3 del t\u00edtulo III (\u201cBienes\u201d) del libro primero. Este instituto vino a continuar con la protecci\u00f3n a la vivienda que surg\u00eda de la Ley 14394<\/a> bajo la regulaci\u00f3n del r\u00e9gimen de \u201cbien de familia\u201d. La Ley 14394 y \u2013hoy\u2013 la protecci\u00f3n del CCyC responden a la finalidad de conservaci\u00f3n e intangibilidad de las propiedades que sirven de vivienda dentro del derecho privado. Tienden a la protecci\u00f3n de la propiedad familiar.[2]<\/a><\/sup><\/p>\n Algunos de los art\u00edculos del CCyC generan interrogantes en torno a la coexistencia del r\u00e9gimen derogado del bien de familia y el r\u00e9gimen vigente. El objetivo de este trabajo es hacer un an\u00e1lisis gen\u00e9rico de sus normas, abordar cuestiones relacionadas con el objeto, los sujetos afectantes, beneficiarios y la subrogaci\u00f3n real. Veremos que existen vac\u00edos en su legislaci\u00f3n, que deben ser resueltos a la luz de un equilibrio entre el derecho constitucional del acceso a la vivienda, y los perjuicios que podr\u00edan generar en el derecho de propiedad de los acreedores.<\/p>\n Toda su regulaci\u00f3n importa al inter\u00e9s p\u00fablico por el bien jur\u00eddico que defiende y, como consecuencia de ello, sus normas son de orden p\u00fablico. Las interpretaciones que se hagan de sus disposiciones deben tener el cuidado y fundamento que la instituci\u00f3n exige. No deben ser amplias ni restrictivas, sino justas.[3]<\/a><\/sup><\/p>\n <\/p>\n<\/a> Desde el Estado de derecho constitucional, y con la constitucionalizaci\u00f3n del derecho privado,<\/p>\n El derecho civil deja de ser una rama insular o autista para abrirse y generar puentes con el derecho en general, y en particular con la Constituci\u00f3n y los Tratados que la Argentina sea parte…[4]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n Vigo explica el \u201cefecto de irradiaci\u00f3n\u201d de la constituci\u00f3n en el ordenamiento jur\u00eddico y su legislaci\u00f3n.[5]<\/a><\/sup> La Ley 14394<\/a>, que regulaba, entre otras cosas, el r\u00e9gimen de bien de familia, era el reflejo de la protecci\u00f3n constitucional de la vivienda que propiciaba la Constituci\u00f3n Nacional de 1949.[6]<\/a><\/sup> Con la reforma de 1957,[7]<\/a><\/sup> se incorpor\u00f3 el art\u00edculo 14 bis, que obliga al Estado a \u201cla protecci\u00f3n integral de la familia; la defensa del bien de familia; la compensaci\u00f3n econ\u00f3mica familiar y el acceso a una vivienda digna\u201d. Con la jerarquizaci\u00f3n constitucional de los tratados internacionales, el Estado refuerza el deber de garantizar la protecci\u00f3n y el resguardo de la vivienda.<\/p>\n El derecho a una vivienda adecuada est\u00e1 reconocido, entre otros tratados, en la Declaraci\u00f3n Universal de Derechos Humanos<\/a> (1948).[8]<\/a><\/sup> Este derecho no debe interpretarse en sentido estricto ni restrictivo, tampoco por una definici\u00f3n uniforme,[9]<\/a><\/sup> sino que integra otros elementos que deben garantizarse para no vulnerarla. Entre estos elementos, est\u00e1 la seguridad en la tenencia. Para que la vivienda sea adecuada, sus ocupantes deben tener \u201cseguridad de la tenencia que les garantice protecci\u00f3n jur\u00eddica contra el desalojo forzoso, el hostigamiento y otras amenazas\u201d.[10]<\/a><\/sup><\/p>\n El CCyC<\/a>, para reglamentar esta protecci\u00f3n, codifica un amparo gen\u00e9rico de la vivienda en los art\u00edculos 456 y 522 para los matrimonios y las uniones convivenciales inscriptas. A partir de su art\u00edculo 244, se regula el r\u00e9gimen de protecci\u00f3n especial de la vivienda, continuador de la Ley 14394, la que qued\u00f3 derogada en esta materia.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> El art\u00edculo 244 CCyC comienza diciendo que puede afectarse al r\u00e9gimen de vivienda un inmueble que tenga ese destino. Este criterio se separa de lo que estipulaba el art\u00edculo 41 de la Ley 14394 sobre la posibilidad de afectar la industria, explotaci\u00f3n o f\u00e1brica con el fundamento de que en ella se obten\u00eda el sustento para la manutenci\u00f3n de la familia. El concepto de vivienda que se considera a estos fines es el de la vivienda como techo u hogar de la familia.[11]<\/a><\/sup> La Ley 14394 tambi\u00e9n brindaba la posibilidad de proteger el inmueble generador del sustento familiar. Hoy, el CCyC pone su foco en la vivienda y no en la familia de forma amplia.<\/p>\n Durante la vigencia de la legislaci\u00f3n derogada, se discut\u00eda si la existencia de una construcci\u00f3n en el terreno era un requisito o bien pod\u00eda afectarse al r\u00e9gimen de bien de familia un terreno bald\u00edo. Esta discusi\u00f3n ten\u00eda sentido con la dualidad de destino que se permit\u00eda. El inmueble con destino vivienda deb\u00eda tener una construcci\u00f3n, aunque fuera precaria, y el que estuviere destinado a explotaci\u00f3n comercial pod\u00eda recaer en un lote donde se hiciera cultivo o agricultura y que no necesariamente tuviera una construcci\u00f3n.[12]<\/a><\/sup><\/p>\n Como la normativa actual excluye la posibilidad de afectar al r\u00e9gimen un inmueble con un destino diferente al de vivienda, el lote debe tener una construcci\u00f3n que pueda servir para este destino. El art\u00edculo 256 CCyC<\/a> sigue el criterio del art\u00edculo 34 de la Ley 14394 y establece que el inmueble puede ser rural, siempre que no exceda la unidad econ\u00f3mica \u2013situaci\u00f3n que el CCyC contin\u00faa delegando a las jurisdicciones locales\u2013.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> El CCyC no regula de forma expresa la afectaci\u00f3n de los inmuebles con destino mixto, circunstancia que ya se encuentra instalada en la \u00f3rbita inmobiliaria y contin\u00faa en constante crecimiento. Los inmuebles que tienen destino comercial o apto profesional y sirven de vivienda de forma conjunta son numerosos.<\/p>\n Que la persona o su grupo familiar resida en el lugar donde a su vez tienen establecido su fuente de ingreso puede tener encuadres jur\u00eddicos diversos:<\/p>\n En ambos casos, el inmueble re\u00fane en toda su delimitaci\u00f3n destinos mixtos. No es necesario establecer si la mayor parte de la superficie del inmueble es la que se destina a vivienda o viceversa, simplemente con que la persona utilice el inmueble para vivir tiene el derecho a la protecci\u00f3n del instituto.<\/p>\n Esta circunstancia encuentra sustento normativo, por ejemplo, en la Subsecretar\u00eda de Asuntos Registrales y los Registros de la Propiedad de Rosario y Santa Fe (Provincia de Santa Fe), en la Disposici\u00f3n t\u00e9cnico registral conjunta 15\/2016<\/a> (art. 6), dicen:<\/p>\n Podr\u00e1 ser afectado cualquier inmueble destinado a vivienda, ya sea mixto (vivienda y comercio o industria) o rural (vivienda y actividad rural) por su totalidad o parte de su valor.[13]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n Frente a la venta, cabe preguntarse: la subrogaci\u00f3n real, \u00bfopera sobre la totalidad del importe percibido o solo hasta el valor que cubra proporcionalmente la superficie utilizada para vivienda? Ser\u00eda injusto pensar que todo el importe quede protegido de las acciones de los acreedores tendientes a cobrar sus cr\u00e9ditos. Si en alg\u00fan momento el inmueble se dividiere en especie y se crearen dos inmuebles separados, la afectaci\u00f3n deber\u00e1 recaer sobre el que tenga destino vivienda.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Hay viviendas que se componen de dos o m\u00e1s inmuebles. En el marco de la propiedad horizontal, los departamentos, las cocheras y, en su caso, las bauleras de los edificios pueden identificarse jur\u00eddicamente como unidades funcionales, partes indivisas de unidades funcionales, unidades complementarias o partes indivisas de estas. Por ejemplo, un propietario de un departamento (unidad funcional) puede ser \u00fanico due\u00f1o de otro inmueble en el mismo edificio que tenga como destino un espacio guardacoches (art. 2039 CCyC). En la propiedad horizontal especial (art. 2073 y ss. CCyC) o en zonas residenciales, hay casas que se construyen en dos o m\u00e1s unidades funcionales o lotes de terreno. Puede ocurrir, por ejemplo, que se edifique la casa en un lote, la pileta en otro y el quincho en otro. Esta soluci\u00f3n viene dada desde el r\u00e9gimen de bien de familia.<\/p>\n La XIX Reuni\u00f3n Nacional de Directores de Registro de la Propiedad Inmueble (Salta, 1982) declar\u00f3 al respecto:<\/p>\n Art\u00edculo 1\u00b0: Que el concepto de inmueble en el instituto de Bien de Familia, est\u00e1 definido por su destino, ya sea vivienda o explotaci\u00f3n, con los dem\u00e1s recaudos exigidos por la ley para su afectaci\u00f3n (art. 34). Art\u00edculo 2\u00b0: Que para arribar a dicho encuadre no es adecuada la utilizaci\u00f3n del concepto parcelario o registral de inmueble. Art\u00edculo 3\u00b0: que la extensi\u00f3n se\u00f1alada abarca tanto los inmuebles urbanos en todas sus manifestaciones como los rurales.[14]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n <\/p>\n Ello permite afectar m\u00e1s de una unidad al sistema, de conformidad con su \u201cutilidad\u201d, lo que no es \u00f3bice para que el tercero, que con ello considere vulnerados sus derechos, pueda accionar por desafectaci\u00f3n.[15]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n Si prospera la desafectaci\u00f3n, no puede ser por la totalidad del inmueble porque, en ese caso, el beneficiario resultar\u00e1 perjudicado. Debe desafectarse hasta el monto que cubra el cr\u00e9dito reclamado, sin desproteger totalmente la vivienda.<\/p>\n Los supuestos mencionados tienen un reflejo normativo en la Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires; la Instrucci\u00f3n de trabajo 6\/2016<\/a> del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal dice:<\/p>\n 9.- INMUEBLE COMPLEMENTARIO o AFECTACI\u00d3N CONJUNTA. Si la vivienda<\/strong> est\u00e1 integrada por m\u00e1s de una unidad funcional, las cuales se complementan conformando una sola unidad de vivienda y, as\u00ed se lo declarare, es admisible su afectaci\u00f3n conjunta. El mismo criterio se aplicar\u00e1 a las fincas edificadas en lotes contiguos.- Las unidades complementarias del r\u00e9gimen de propiedad horizontal quedar\u00e1n siempre<\/strong> comprendidas en la afectaci\u00f3n (art. 2045 CCyC.). Asimismo, se admitir\u00e1 la afectaci\u00f3n con la principal, de partes indivisas de unidades funcionales destinadas a cochera o baulera, exigi\u00e9ndose \u00fanicamente que est\u00e9n ubicadas en el mismo edificio.<\/p><\/blockquote>\n Tambi\u00e9n encontramos regulaci\u00f3n en la Disposici\u00f3n t\u00e9cnico registral 10\/2016<\/a> del Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires, que dice (art. 3):<\/p>\n No podr\u00e1 afectarse m\u00e1s de un inmueble, a excepci\u00f3n de los siguientes casos: a) Cuando se trate de dos o m\u00e1s inmuebles linderos de un mismo propietario siempre que en ellos se asiente la vivienda. b) En el derecho real de Propiedad Horizontal, la afectaci\u00f3n de la unidad funcional y de su complementaria o de una parte indivisa de la misma, debiendo rogarse expresamente por cada una de las unidades afectadas. c) La calidad de cond\u00f3mino o de nudo propietario de un inmueble afectado a \u201cvivienda\u201d, no impide la afectaci\u00f3n de otro inmueble de dominio exclusivo. En el caso de dominio desmembrado, el usufructuario deber\u00e1 dar su consentimiento.<\/p><\/blockquote>\n Por su parte, la citada Disposici\u00f3n t\u00e9cnico registral conjunta 15\/2016<\/a> de la Provincia de Santa Fe se expide en igual sentido (art. 8).<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Un mismo afectante no puede ser \u00fanico propietario de m\u00e1s de un inmueble afectado. Esto implica que puede ser propietario \u00fanico de un inmueble afectado y cond\u00f3mino de otro inmueble afectado.<\/p>\n Los cond\u00f3minos pueden afectar el inmueble al r\u00e9gimen de vivienda. El CCyC exige que la decisi\u00f3n sea un\u00e1nime para la afectaci\u00f3n. No se puede afectar una parte indivisa (art. 245 CCyC).[16]<\/a><\/sup><\/p>\n La posibilidad de que un cond\u00f3mino pueda afectar m\u00e1s de un inmueble sirve de fundamento para evitar situaciones injustas. Veamos el caso: A<\/strong> es titular \u00fanico de un inmueble afectado donde reside y, a su vez, es cond\u00f3mino con B<\/strong> de un inmueble donde este reside. Si A no pudiese afectar el inmueble en condominio con B al r\u00e9gimen de vivienda, se le estar\u00eda negando a B el derecho a proteger su vivienda.<\/p>\n Existe, por lo menos, un caso de excepci\u00f3n a esta regla establecida en el CCyC que se relaciona directamente con lo analizado en el apartado anterior. En la propiedad horizontal, ocurre frecuentemente que las cocheras o bauleras est\u00e1n jur\u00eddicamente constituidas como una unidad funcional y los adquirentes de los departamentos, conjuntamente, adquieren una parte indivisa de la unidad funcional con destino cochera o baulera, la que se individualiza con una designaci\u00f3n interna del edificio. Es decir, cada propietario de una cochera es cond\u00f3mino de la unidad funcional global que tiene dicho destino y que abarca internamente las dem\u00e1s cocheras del edificio.<\/p>\n La posibilidad de afectar conjuntamente ambas unidades que conforman una unidad de vivienda hace a un lado el requisito de la unanimidad, pues un cond\u00f3mino puede afectar su parte indivisa sin que sea necesario que los restantes cond\u00f3minos afecten las suyas.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> El art\u00edculo 3\u00ba Ley 26994<\/a> derog\u00f3 la Ley 14394<\/a>, que regulaba el instituto del bien de familia en su cap\u00edtulo V. Esta circunstancia no desvaneci\u00f3 una situaci\u00f3n de hecho ineludible: a\u00fan existen inmuebles afectados a dicho r\u00e9gimen.<\/p>\n En los fundamentos del anteproyecto del CCyC, se establece que el actual r\u00e9gimen sustituye al anterior con las modificaciones que se introdujeron.[17]<\/a><\/sup> En consecuencia, debemos preguntarnos: \u00bfqu\u00e9 ocurre con la protecci\u00f3n de los inmuebles que estuvieren afectados al r\u00e9gimen de bien de familia? La respuesta la obtenemos aplicando las reglas sobre la eficacia temporal de la ley (art. 7 CCyC), que se pueden resumir en:<\/p>\n La protecci\u00f3n no se extingue de pleno derecho porque implicar\u00eda la aplicaci\u00f3n retroactiva de la ley. Tampoco puede subsistir en todos sus aspectos porque resultar\u00eda en la ultraactividad de la norma. Cuando el inmueble afectado al r\u00e9gimen de bien de familia cumpla con los requisitos que exige el CCyC para su afectaci\u00f3n al r\u00e9gimen de vivienda actual, puede beneficiarse de la protecci\u00f3n y sus efectos. De conformidad con estas reglas, en lo tocante a los efectos o consecuencias no producidos a la fecha de entrada en vigor del CCyC, los inmuebles afectados al r\u00e9gimen de la Ley 14394 se regir\u00e1n por las disposiciones de los art\u00edculos 244 al 256 CCyC.[19]<\/a><\/sup><\/p>\n En la coexistencia del r\u00e9gimen de bien de familia y el r\u00e9gimen de vivienda concurren el afectante-deudor y los acreedores que quieren ejecutar el inmueble para cobrar sus cr\u00e9ditos, a lo que se suma la cuesti\u00f3n temporal de la fecha de constituci\u00f3n, la entrada en vigencia del CCyC, el destino del inmueble y la fecha de nacimiento de los cr\u00e9ditos. Como vemos, la nueva ley modifica m\u00e1s de una situaci\u00f3n jur\u00eddica, que concurren unas con otras. En este caso, la respuesta es la aplicaci\u00f3n distributiva de las reglas expuestas para la eficacia temporal.[20]<\/a><\/sup><\/p>\n En primer lugar, hay que distinguir entre el inmueble con destino a vivienda del que sirva de sustento, como la f\u00e1brica, industria o comercio. En este \u00faltimo caso, el inmueble no cumple con el requisito principal que exige el CCyC: el destino. Esto no implica su desafectaci\u00f3n autom\u00e1tica; lo que disminuye es su protecci\u00f3n. El inmueble queda protegido de los acreedores del afectante cuyas obligaciones hayan nacido con posterioridad a la afectaci\u00f3n y antes del 1 de agosto de 2015 (fecha en que el CCyC entr\u00f3 en vigor). En cambio, los acreedores cuyos cr\u00e9ditos nacieron con posterioridad a esta fecha (aunque sean posteriores a la afectaci\u00f3n) pueden ejecutar el inmueble afectado al r\u00e9gimen de bien de familia que no tenga destino vivienda pues se trata de una \u201cconsecuencia posterior\u201d a la que se le aplican inmediatamente las normas de la ley vigente en lo que respecta a la posibilidad o no de ejecuci\u00f3n. En este sentido, la doctrina se\u00f1ala que aquellos acreedores cuyos cr\u00e9ditos nacieron durante la vigencia de la Ley 14394 no pueden ejecutar el asiento del bien de familia, por m\u00e1s que el destino de dicho bien sea comercial; mas aquellos otros cuyos cr\u00e9ditos sean de causa posterior al 1 de agosto de 2015 podr\u00e1n ejecutar dicho bien, dado que ya no ser\u00e1 posible recurrir al marco protectorio previsto en el r\u00e9gimen anterior.[21]<\/a><\/sup><\/p>\n En segundo lugar, nace el siguiente interrogante: \u00bfpuede un \u00fanico propietario de un inmueble afectado al r\u00e9gimen de bien de familia afectar otro al r\u00e9gimen de vivienda? Quien sea \u00fanico propietario de un inmueble afectado al r\u00e9gimen de bien de familia con destino a vivienda no puede afectar al r\u00e9gimen de vivienda otro inmueble del que sea \u00fanico propietario, pues los institutos no pueden coexistir en este sentido. Contrariamente, aquel que sea titular de una f\u00e1brica, industria o comercio afectado al r\u00e9gimen derogado puede afectar al r\u00e9gimen de vivienda actual un inmueble con ese destino. En este caso, los acreedores nacidos durante la vigencia de la Ley 14394, \u00bfpueden ejecutar el inmueble afectado al r\u00e9gimen actual? Negarles esta posibilidad es beneficiar al deudor, injustificadamente, con dos inmuebles fuera de la \u00f3rbita de un solo grupo de sus acreedores: los nacidos posteriormente a la afectaci\u00f3n del inmueble afectado al r\u00e9gimen derogado y antes del 1 de agosto de 2015.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> El art\u00edculo 245 CCyC<\/a> establece que la afectaci\u00f3n puede ser solicitada por el titular registral. No menciona un derecho real en particular, salvo el condominio. Consecuencia de ello es que el t\u00e9rmino afectante<\/em> se interpreta en sentido amplio. Los titulares de dominio, condominio, propiedad horizontal y propiedad horizontal especial pueden afectar a vivienda un inmueble. Tambi\u00e9n pueden afectar a vivienda el usufructuario, el usuario, el titular del derecho real de habitaci\u00f3n y el de la propiedad superficiaria.[22]<\/a><\/sup><\/p>\n Esta cuesti\u00f3n se examin\u00f3 en las XXV Jornadas Nacionales de Derecho Civil (Bah\u00eda Blanca, 2015), donde se concluy\u00f3, por unanimidad:<\/p>\n Afectaci\u00f3n al r\u00e9gimen de protecci\u00f3n de la vivienda: El usufructuario puede afectar el inmueble objeto de su derecho al r\u00e9gimen de vivienda previsto por los arts. 244 y ss. del CCyC, si concurren los requisitos exigidos por dichas normas. En tal caso, la afectaci\u00f3n al r\u00e9gimen de vivienda durar\u00e1 solo mientras exista el usufructo, salvo que el dominio se consolide en cabeza del usufructuario.<\/p><\/blockquote>\n El Registro de la Propiedad Inmueble de la Ciudad de Buenos Aires recept\u00f3 esta doctrina en la Disposici\u00f3n t\u00e9cnico registral 4\/2016<\/a> (art. 5\u00ba, \u00faltima parte):<\/p>\n En caso que exista usufructo, el inmueble debe ser afectado por el nudo propietario y el usufructuario conjuntamente; igual criterio se aplicar\u00e1 al uso y habitaci\u00f3n.<\/p><\/blockquote>\n Es de lamentar que se solicite la conformidad del usufructuario y nudo propietario conjuntamente, pues nada impide que el usufructuario pueda afectar en soledad el usufructo de un inmueble con destino a vivienda. Los registros no pueden alterar el esp\u00edritu de las leyes con excepciones reglamentarias (art. 99 inc. 2 Constituci\u00f3n Nacional<\/a> [CN]), lo que sucede al impedir que se proteja la vivienda con sustento en un derecho de usufructo, aunque el nudo propietario no quisiese solicitar la afectaci\u00f3n.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> La afectaci\u00f3n debe tener beneficiarios. El art\u00edculo 246 CCyC<\/a> regula qui\u00e9nes pueden serlo y refleja algunas modificaciones respecto de la legislaci\u00f3n anterior. Dispone:<\/p>\n Beneficiarios<\/em>. Son beneficiarios de la afectaci\u00f3n: a) el propietario constituyente, su c\u00f3nyuge, su conviviente, sus ascendientes o descendientes; b) en defecto de ellos, sus parientes colaterales dentro del tercer grado que convivan con el constituyente.<\/p><\/blockquote>\n Sobre la posibilidad de que el titular registral se declare como el propio beneficiario, en los fundamentos del anteproyecto de CCyC, se se\u00f1al\u00f3 que<\/p>\n \u2026 se autoriza la constituci\u00f3n del bien de familia a favor del titular del dominio sin familia, atendiendo a la situaci\u00f3n, cada vez m\u00e1s frecuente, de la persona que vive sola.[23]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n El CCyC reconoce esta nueva concepci\u00f3n de familia sin la necesidad de que exista un v\u00ednculo afectivo con otra persona, ni v\u00ednculo de sangre en ning\u00fan orden.<\/p>\n El CCyC agrega la posibilidad de declarar beneficiario al conviviente. No exige que la convivencia est\u00e9 inscripta, es decir, solo deben cumplirse los requisitos subjetivos y objetivos de los art\u00edculos 509 y 510 CCyC. Si la afectaci\u00f3n se efectuare mediante escritura p\u00fablica, este ser\u00e1 el \u00fanico caso en el cual el notario no exija al afectante acreditar el v\u00ednculo.<\/p>\n No podemos desconocer las opiniones que declaran como ineludible el requisito de la inscripci\u00f3n de la uni\u00f3n convivencial para que pueda tener efecto la declaraci\u00f3n del conviviente como beneficiario.[24]<\/a><\/sup> No adhiero a la postura de estos autores. Si el CCyC no exige inscripci\u00f3n, \u00bfpor qu\u00e9 exigir mayores requisitos? Atenta contra el mandato de proteger la vivienda en sentido amplio (art. 14 bis CN).<\/p>\n El inciso b) del art\u00edculo 246 CCyC<\/a> utiliza la frase \u201cen defecto de ellos\u201d, cuyo significado es a falta de ellos, haciendo referencia a los sujetos del inciso a), que son: el propietario constituyente, su c\u00f3nyuge, su conviviente, sus ascendientes o descendientes. Para los del inciso b), se suma el requisito de que, adem\u00e1s, convivan con el constituyente.<\/p>\n A ra\u00edz de esta regulaci\u00f3n, surge el primer interrogante: \u00bfpuede un afectante con descendientes, ascendientes, c\u00f3nyuge declarar beneficiario del r\u00e9gimen de vivienda a un colateral del inciso b)? N\u00f3tese que el interrogante no nombra al conviviente pues, en caso de que el afectante conviva, impide beneficiar a alguno de los sujetos del inciso b).<\/p>\n Cierto sector doctrinario entiende que la mera existencia de ascendientes, descendiente o c\u00f3nyuge del afectante excluye la posibilidad de que los colaterales puedan beneficiarse con la afectaci\u00f3n.[25]<\/a><\/sup> Ahora bien: \u00bfqu\u00e9 sucede con el afectante que no vive con sus ascendientes o descendientes y s\u00ed convive con un colateral? Cabe la posibilidad de que el afectante viva con un hermano y no con aquellos. \u00bfCu\u00e1l es la raz\u00f3n para impedirle que lo designe como beneficiario? El foco debe estar puesto en qui\u00e9n habita y vive con el constituyente y no en su mera composici\u00f3n familiar. Si se cumplen los requisitos del inciso b), es decir, colateral hasta el tercer grado y que convivan con el constituyente, el afectante deber\u00eda poder designar beneficiario a un colateral siempre y cuando no vivan en el inmueble ascendientes, descendientes o su c\u00f3nyuge.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Uno de los principales efectos de la afectaci\u00f3n al r\u00e9gimen de vivienda es la inenajenabilidad del inmueble (art. 250 CCyC<\/a>). Para transmitir el inmueble afectado, se requiere previamente su desafectaci\u00f3n. Ahora bien, el art\u00edculo 250 CCyC se titula \u201ctransmisi\u00f3n de la vivienda afectada\u201d, de modo que se puede inferir que esto se compadece con la posibilidad de que se transmita el inmueble afectado y se mantenga la protecci\u00f3n legal retroactivamente a la fecha de constituci\u00f3n originaria.[26]<\/a><\/sup> Veremos a continuaci\u00f3n algunos de estos supuestos:<\/p>\n En todos los casos mencionados, el beneficio de la subsistencia reside en que los efectos de la afectaci\u00f3n se mantienen desde su constituci\u00f3n inicial y solo se modifican los sujetos beneficiados. Este aspecto ha sido aceptado a nivel registral y reflejado en la Instrucci\u00f3n de trabajo 6\/2016<\/a> del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal:<\/p>\n 16.- TRANSMISIONES SIN DESAFECTACI\u00d3N. No es necesaria la desafectaci\u00f3n en el supuesto de adjudicaci\u00f3n por partici\u00f3n. Tampoco ser\u00e1 necesaria la desafectaci\u00f3n, en el supuesto de transmisi\u00f3n a favor de beneficiarios del r\u00e9gimen.<\/p><\/blockquote>\n Si el nuevo afectante fuese \u00fanico propietario de un inmueble ya afectado, entonces, la norma le impide pedir la subsistencia sobre otro, salvo que, con la petici\u00f3n, desafecte el anterior.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> El art\u00edculo 248 CCyC<\/a> dice:<\/p>\n Subrogaci\u00f3n real<\/em>. La afectaci\u00f3n se transmite a la vivienda adquirida en sustituci\u00f3n de la afectada y a los importes que la sustituyen en concepto de indemnizaci\u00f3n o precio.<\/p><\/blockquote>\n Como antecedente a esta incorporaci\u00f3n, en diversas jornadas de derecho civil y registral se inst\u00f3 una reforma legislativa que incluyera la subrogaci\u00f3n real en el r\u00e9gimen de protecci\u00f3n de la vivienda.[28]<\/a><\/sup> La jurisprudencia, por su parte, hab\u00eda receptado este instituto de forma acertada.[29]<\/a><\/sup> El derecho comparado tambi\u00e9n es fuente de este instituto. En algunas constituciones de estados de los Estados Unidos de Am\u00e9rica, se regula el homestead<\/em>, con la variable de la protecci\u00f3n al valor de las viviendas.[30]<\/a><\/sup><\/p>\n Los supuestos de subrogaci\u00f3n real en nuestra legislaci\u00f3n son:<\/p>\n <\/p>\n<\/a> El art\u00edculo 248 CCyC, desde una hermen\u00e9utica literal, parece no exigir que con los importes que sustituyen la vivienda se adquiera una nueva, pero desconocer esto es desviarse de la naturaleza misma del r\u00e9gimen. Solo puede recaer sobre un inmueble con destino vivienda (art. 244) y tiene como finalidad protegerla.<\/p>\n La sustituci\u00f3n en los importes no es una excepci\u00f3n al art\u00edculo 244, sino que funciona como una protecci\u00f3n temporal que se extiende hasta que se adquiere la nueva vivienda o bien, hasta que el sujeto, de forma expresa o t\u00e1cita, decida desafectar los importes de la protecci\u00f3n. Si el titular opta por no adquirir un inmueble con los alcances mencionados y les da otro destino a los importes, se extingue la protecci\u00f3n y los importes pasan a integrar la masa de los acreedores. Es decir, para cierto sector doctrinario, la subrogaci\u00f3n tiene car\u00e1cter facultativo.[32]<\/a><\/sup><\/p>\n Otra doctrina opina que<\/p>\n … no queda sujeta al arbitrio del constituyente originario ni del registrador; se produce ope legis<\/em> con la sustituci\u00f3n de la vivienda, as\u00ed como tambi\u00e9n es autom\u00e1tica la protecci\u00f3n del asiento conyugal o convivencial luego de celebrado el matrimonio o inscripta la uni\u00f3n convivencial.[33]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n No adhiero a esta \u00faltima postura pues el art\u00edculo 244 CCyC comienza diciendo \u201cpuede afectarse\u201d. En consecuencia, si la afectaci\u00f3n es una opci\u00f3n del titular registral, tambi\u00e9n lo es la subrogaci\u00f3n para el constituyente.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> El art\u00edculo 248 CCyC prescribe que la afectaci\u00f3n \u201cse transmite\u201d. Eso significa que, si nada se se\u00f1alara al respecto, la misma opera de pleno derecho. Sin perjuicio de ello, las normas registrales de las distintas demarcaciones son dis\u00edmiles respecto de la necesidad de efectuar la reserva en la escritura de desafectaci\u00f3n.<\/p>\n En la Ciudad de Buenos Aires, no es necesario efectuar esta reserva, seg\u00fan lo establecen la Disposici\u00f3n t\u00e9cnico registral 4\/2016<\/a> y la Instrucci\u00f3n de trabajo 6\/2016<\/a>. En la Provincia de C\u00f3rdoba, el Registro General exige efectuar dicha reserva, de acuerdo con la Resoluci\u00f3n general 4\/2015<\/a> (normativa t\u00e9cnico-registral unificada t. o. 2015, art. 8 del t\u00edtulo II).<\/p>\n Abella y Regis opinan que es necesaria la manifestaci\u00f3n de voluntad al respecto y que la falta de esa reserva de derecho producir\u00eda su extinci\u00f3n.[34]<\/a><\/sup> Cabe preguntarse: \u00bfpor qu\u00e9 exigir un requisito mayor si la ley no lo hace? Suponer que, ante el silencio del desafectante, su deseo es extinguir la protecci\u00f3n en los importes sustituidos es obstaculizar la finalidad del instituto de proteger la nueva vivienda adquirida. Lo que el desafectante puede hacer, vinculado al car\u00e1cter facultativo que se desarroll\u00f3, es manifestar de forma expresa su intenci\u00f3n de no subrogar los importes. En la escritura de adquisici\u00f3n del nuevo inmueble s\u00ed es necesario hacer referencia al tr\u00e1mite de afectaci\u00f3n originaria y a la escritura de desafectaci\u00f3n y venta para que los registros de la propiedad inmueble puedan publicitar la protecci\u00f3n del r\u00e9gimen de vivienda desde su fecha originaria.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> El art\u00edculo 248 CCyC se\u00f1ala que la afectaci\u00f3n se transmite \u201ca la vivienda adquirida\u201d, pero \u00bfqu\u00e9 alcance podemos darle a la adquisici\u00f3n? Zavala acertadamente dice que:<\/p>\n Es errado el criterio adoptado por algunos registradores -y que ha sido ratificado en sede judicial- al considerar que \u201cvivienda adquirida\u201d refiere \u00fanicamente a la comprada con el producido de la enajenaci\u00f3n de la vivienda originariamente afectada al r\u00e9gimen.[35]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n La interpretaci\u00f3n no debe ser restrictiva. La adquisici\u00f3n de la nueva vivienda no puede limitarse \u00fanicamente al derecho de dominio o propiedad horizontal com\u00fan y especial, sino que tambi\u00e9n se considera \u201ccerrada\u201d la subrogaci\u00f3n con la adquisici\u00f3n de un usufructo o propiedad superficiaria que tenga destino vivienda, produci\u00e9ndose el efecto del traslado de la afectaci\u00f3n de la misma manera. Si se adquiere un inmueble en condominio, la subrogaci\u00f3n real opera para la parte indivisa del adquirente que lo hizo con los importes afectados resultantes de la enajenaci\u00f3n de la vivienda.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> El legislador opt\u00f3 por no establecer un plazo para la adquisici\u00f3n de la nueva vivienda con los importes subrogados.[36]<\/a><\/sup> El anteproyecto de reformas al C\u00f3digo Civil y Comercial de 2018 (Decreto 182\/2018<\/a>) propone incorporar en los requisitos de la subrogaci\u00f3n que<\/p>\n … el titular debe reinvertir el importe \u2013producto de la venta o indemnizaci\u00f3n\u2013 en la adquisici\u00f3n y afectaci\u00f3n al r\u00e9gimen de vivienda de un nuevo inmueble en el plazo de caducidad de un a\u00f1o.[37]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n La finalidad de la norma es proteger los importes en el proceso de la nueva adquisici\u00f3n, pero no con el objetivo de que queden fuera del radar de los acreedores eternamente.<\/p>\n Zavala expone que<\/p>\n
\nAbogado (UBA, 2015). Especialidad: Derecho notarial, registral e inmobiliario.
\nCurso de Capacitaci\u00f3n Profesional para Concursos y Pruebas de Idoneidead para el Discernimineto de Registros Notariales (UNA, 2016). Especialidad: Derecho notarial, registral e inmobiliario.
\nEscribano Titular de Registro Notarial por concurso (Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, 2017). Nota examen oral: 10.
\nDiplomatura en Derecho Inmobiliario dirigida por la Dra. Abella (UNA, 2020). Especialidad: Se abarc\u00f3 normativa civil, registral, administrativa sobre los distintos contratos y derechos reales que involucran inmuebles.
\n\u00abC\u00f3mo mejorar la redacci\u00f3n de contratos y escrituras p\u00fablicas\u00bb, dirigido por el Ab. Mariano Esper (UNA, 2020).
\nMaestr\u00eda en Derecho Civil dirigida por el Dr. Ignacio Alterini (Universidad Austral, 2021). En curso.<\/p>\n
\nDocente de Pr\u00e1ctica Notariala (c\u00e1tedra del Esc. Juli\u00e1n Gonz\u00e1lez Mantelli) (UBA, 2016-presente).
\nProfesor adjunto de Derecho Inmobiliario (c\u00e1tedra de la Dra. Cristina Armella) (UBA, 2017-presente).
\nPonente en el tema \u00abSinceramiento fiscal: circulaci\u00f3n y valoraci\u00f3n de los t\u00edtulos\u00bb, en la 42 Convenci\u00f3n Notarial del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires (Buenos Aires, 2017).<\/p>\n
\nColaborador del Esc. Mario Szmuch en la redacci\u00f3n de los cap\u00edtulos referidos a derecho real de usufructo y propiedad horizontal en: MALIZIA, Roberto et al., Derechos reales. Modelos de escritos, Santa Fe, Rubinzal-Culzoni, 2018, (colecci\u00f3n \u00abPr\u00e1ctica profesional\u00bb).<\/p>\n<\/div>\n\n<\/div>Fechas<\/h2>\n
\nAceptado:<\/strong> 14\/7\/2021
\nPublicado online:<\/strong> 9\/2\/2022<\/p>\n<\/div><\/div>\n<\/div>\n1. Introducci\u00f3n<\/h2>\n
2. Derecho constitucional de la vivienda<\/h2>\n
3. Inmuebles como objeto de la constituci\u00f3n<\/h2>\n<\/a>
3.1. Concepto general<\/h3>\n
3.2. Inmueble con destino mixto<\/h3>\n
\n
3.3. Inmuebles que conforman una unidad de vivienda<\/h3>\n
3.4. Condominio<\/h3>\n
3.5. Inmuebles afectados al derogado r\u00e9gimen de bien de familia<\/h3>\n
\n
4. El afectante y los beneficiarios<\/h2>\n<\/a>
4.1. Titular registral<\/h3>\n
4.2. Los beneficiarios. Conviviente. Colaterales<\/h3>\n
4.3. Subsistencia de la afectaci\u00f3n<\/h3>\n
\n
\nEn consecuencia, los herederos tienen las siguientes opciones: a) decidir la desafectaci\u00f3n, b) resolver la subsistencia de la afectaci\u00f3n con o sin modificaci\u00f3n de los beneficiarios. Estos actos los pueden realizar en el marco de la partici\u00f3n de herencia.<\/li>\n5. Subrogaci\u00f3n real<\/h2>\n<\/a>
5.1. Concepto general<\/h3>\n
\n
5.2. \u00bfCar\u00e1cter facultativo?<\/h3>\n
5.3. Reserva<\/h3>\n
5.4. La nueva vivienda adquirida<\/h3>\n
5.5. Plazo<\/h3>\n