{"id":12422,"date":"2021-09-20T16:20:57","date_gmt":"2021-09-20T19:20:57","guid":{"rendered":"http:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/?p=12422"},"modified":"2023-01-20T11:53:44","modified_gmt":"2023-01-20T14:53:44","slug":"llamado-a-mejoramiento-de-oferta-excepcion-a-la-forma-de-escritura-publica-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2021\/09\/llamado-a-mejoramiento-de-oferta-excepcion-a-la-forma-de-escritura-publica-2\/","title":{"rendered":"Llamado a mejoramiento de oferta. \u00bfExcepci\u00f3n a la forma de escritura p\u00fablica? (I)"},"content":{"rendered":"<div style=\"width: 100%;\"><img decoding=\"async\" class=\"aligncenter\" src=\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/wp-content\/uploads\/2021\/09\/939-HERRERA_1000x667-1.jpg\" alt=\"\" width=\"100%\" \/><\/div>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><span style=\"margin-left: 15px; background-color: #d1468b; color: #ffffff; padding: 10px;\">Autora: <strong>Mar\u00eda Marta Herrera<\/strong><\/span><\/p>\n<div class=\"responsive-tabs\">\n<h2 class=\"tabtitle\">Resumen<\/h2>\n<div class=\"tabcontent\">\n\n<p style=\"background-color: #ffe1eb; padding: 10px;\">La <em>Revista del Notariado<\/em> pone a disposici\u00f3n de sus lectores dos dict\u00e1menes aprobados por la Comisi\u00f3n de Consultas Jur\u00eddicas del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires en un tema tan sensible al notariado como lo es la forma que debe revestir el acto de transmisi\u00f3n de un derecho real, que arriban a conclusiones diametralmente opuestas. En el particular, se trata de dilucidar si el procedimiento de oferta y llamado a mejorarla en el marco de un proceso falencial puede o no asimilarse al supuesto de la subasta como excepci\u00f3n a la escritura p\u00fablica. El presente dictamen, elaborado por la escribana Mar\u00eda Marta Herrera, result\u00f3 aprobado por mayor\u00eda.<a style=\"font-size: 18px;\" href=\"#_ftn*\" name=\"_ftnref*\">[*]<\/a><\/p>\n\n<\/div><h2 class=\"tabtitle\">Palabras clave<\/h2>\n<div class=\"tabcontent\">\n\n<p style=\"background-color: #ffe1eb; padding: 10px;\">Subasta; remate; escritura p\u00fablica; venta directa; mejoramiento de oferta; forma; art. 1184 CC; art. 1017 CCyC.<\/p>\n\n<\/div><h2 class=\"tabtitle\">Acerca de la autora<\/h2>\n<div class=\"tabcontent\">\n\n<div style=\"background-color: #ffe1eb; padding: 10px;\">Escribana p\u00fablica; ejerce la funci\u00f3n notarial como titular del registro notarial N\u00ba 272 de la Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires (2004-).<br \/>\nAbogada\u00a0cum laudes\u00a0por la Facultad de Derecho y Ciencias Pol\u00edticas de la Pontificia Universidad Cat\u00f3lica Santa Mar\u00eda de los Buenos Ayres.<br \/>\nPresidente del Instituto de Derecho Internacional Privado del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires (2017-).<br \/>\nCharge d\u2019affairs de la Uni\u00f3n Internacional del Notariado ante la Conferencia de La Haya de Derecho Internacional Privado (2015\/2016\/2017).<br \/>\nVicepresidenta de la Comisi\u00f3n de Consultas Jur\u00eddicas del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires (CECBA).<br \/>\nPresidente de la Comisi\u00f3n de Actos de Autoprotecci\u00f3n del CECBA.<br \/>\nDoctoranda de la Universidad de Buenos Aires.<br \/>\nDisertante en cursos de actualizaci\u00f3n dictados por los Colegios Notariales de CABA y de las Provincias del interior, y por el Consejo Federal del Notariado.<br \/>\nAutora de m\u00e1s de 40 dict\u00e1menes de la Comisi\u00f3n de Consultas Jur\u00eddicas del CECBA.<br \/>\nAutora, coordinadora y colaboradora en la publicaci\u00f3n de varios libros y trabajos doctrinarios publicados en la\u00a0<em>Revista del Notariado<\/em>\u00a0y los diarios jur\u00eddicos\u00a0<em>La Ley<\/em>\u00a0y\u00a0<em>El Derecho<\/em>.<\/div>\n\n<\/div><h2 class=\"tabtitle\">Fechas<\/h2>\n<div class=\"tabcontent\">\n\n<p style=\"background-color: #ffe1eb; padding: 10px;\"><span style=\"color: #000080;\">Publicado online: <\/span>20\/9\/2021<\/p>\n<\/div><\/div>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"1-doctrina\"><\/a><h2>1. Doctrina<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>El procedimiento de mejoramiento de oferta en el marco de un concurso o quiebra (art. 205 de la Ley de Concursos y Quiebras) es asimilable al procedimiento de subasta p\u00fablica para la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 1184 inciso 1\u00ba del C\u00f3digo Civil velezano, hoy art\u00edculo 1017 del C\u00f3digo Civil y Comercial.<\/strong><\/li>\n<li><strong>El procedimiento de mejoramiento de oferta no puede asimilarse, por sus recaudos procedimentales y su finalidad en el marco del proceso de quiebra, con la venta directa de inmuebles del fallido.<\/strong><\/li>\n<li><strong>En el procedimiento de mejoramiento de oferta la venta se realiza por orden judicial, con intervenci\u00f3n de una autoridad p\u00fablica, y el martillero interviniente no representa al fallido sino al juez, quien supervisa todo el procedimiento, con la asistencia del s\u00edndico designado.<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"2-antecedentes-y-objeto-de-la-consulta\"><\/a><h2>2. Antecedentes y objeto de la consulta<\/h2>\n<p>La escribana P formula consulta acerca de la perfecci\u00f3n de t\u00edtulo proveniente de un proceso de llamado a mejorar oferta o licitaci\u00f3n en el marco de una quiebra tramitada en 1996 e inscripto en el Registro de la Propiedad en ese mismo a\u00f1o. La consultante expresa que es posible que la forma adoptada para el t\u00edtulo de la transferencia de dominio sea objetada, pues no se encuentra subsumida en el concepto de \u201csubasta\u201d del art\u00edculo 1184 del <a href=\"http:\/\/servicios.infoleg.gob.ar\/infolegInternet\/verNorma.do?id=109481\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">C\u00f3digo Civil velezano<\/a> (CC), entonces vigente.<\/p>\n<p>De los antecedentes acompa\u00f1ados en la consulta, pueden deducirse los siguientes antecedentes f\u00e1cticos:<sup><a href=\"#_ftn1\" name=\"_ftnref1\">[1]<\/a><\/sup><\/p>\n<ul>\n<li>El 20 de junio de 1996, el s\u00edndico solicit\u00f3 la formaci\u00f3n del incidente de venta de los inmuebles en cuesti\u00f3n, a lo que el juez hizo lugar por resoluci\u00f3n de fecha 2 de julio de 1996, ordenando su tasaci\u00f3n.<\/li>\n<li>El 16 de agosto de 1996, <strong>sin haberse definido a\u00fan la forma de realizaci\u00f3n de los bienes<\/strong>, dos interesados <strong>presentan una oferta de compra<\/strong> por ambos inmuebles, por el mismo valor de la tasaci\u00f3n, solicitando que se llame a mejorar oferta y que, en caso de existir posteriormente una mejor propuesta, se les conceda el derecho de adquisici\u00f3n preferente igualando el respectivo valor.<\/li>\n<li>Con fecha 13 de agosto de 1996, el s\u00edndico otorg\u00f3 su conformidad con la tasaci\u00f3n e hizo constar el estado del inmueble, y, con fecha 26 de agosto de 1996, declar\u00f3 no tener objeci\u00f3n que formular a la propuesta de compra de los ofertantes, sugiriendo se llame a mejorar la oferta mediante la publicaci\u00f3n de edictos y teniendo en cuenta la tasaci\u00f3n realizada por el martillero en el expediente judicial.<\/li>\n<li>Por resoluci\u00f3n dictada el 16 de septiembre de 1996, el <strong>juez acept\u00f3 la propuesta de los ofertantes, llam\u00f3 a mejorar la oferta<\/strong> hasta el 1 de noviembre de 1996 y orden\u00f3 publicar edictos por dos d\u00edas en el bolet\u00edn oficial, en <em>Clar\u00edn<\/em> y en un diario de gran circulaci\u00f3n en el partido de Z\u00e1rate.<\/li>\n<li>Mediante <strong>acta judicial<\/strong> de fecha 1 de noviembre de 1996, se hizo constar que nadie se present\u00f3 a mejorar la oferta y que <strong>los ofertantes<\/strong>, <strong>en presencia del s\u00edndico y los martilleros<\/strong>, <strong>solicitaron la adjudicaci\u00f3n de los inmuebles<\/strong>.<\/li>\n<li>El 11 de noviembre de 1996, <strong>el juez aprob\u00f3 la compra de los ofertantes<\/strong>, por <strong>resoluci\u00f3n judicial<\/strong> que da cuenta de la existencia del pago de dep\u00f3sito, <strong>intervenci\u00f3n de martilleros que efectuaron publicaci\u00f3n de edictos<\/strong>, <strong>conformidad de la sindicatura<\/strong>, identidad entre el monto de la tasaci\u00f3n y el monto ofrecido, <strong>pago en moneda extranjera<\/strong> en el plazo de cuarenta y ocho horas posteriores a la resoluci\u00f3n judicial; <strong>el juzgado aprueba la oferta realizada<\/strong>.<\/li>\n<li>El 15 de noviembre de 1996, el juez dio por abonado el saldo de precio, y, el 12 de diciembre de 1996, se libra <strong>mandamiento de posesi\u00f3n<\/strong>, el que fue <strong>diligenciado por el s\u00edndico<\/strong> el 16 de diciembre de 1996.<\/li>\n<li>El 20 de febrero de 1997, los adquirentes solicitaron se expidan testimonios judiciales para inscribir los bienes a su nombre, a lo que el s\u00edndico prest\u00f3 conformidad, sugiriendo que, a fin de evitar inconvenientes, el testimonio se libre en los t\u00e9rminos de la Ley 22172 y que se ordene el levantamiento de las medidas cautelares y la cancelaci\u00f3n de hipoteca, \u201c<strong>todo al solo efecto de inscribir la transmisi\u00f3n del dominio, ya que en este caso no se otorgar\u00e1 escritura<\/strong>\u201d.<\/li>\n<li>Por resoluci\u00f3n expedida el 5 de marzo de 1997, el juez orden\u00f3 la expedici\u00f3n de los respectivos testimonios y el levantamiento de las medidas cautelares y grav\u00e1menes sobre los inmuebles.<\/li>\n<li>Debido a una observaci\u00f3n del Registro de la Propiedad Inmueble al pretender inscribir los testimonios judiciales, se le solicit\u00f3 al juez que aclare cu\u00e1l fue la modalidad de venta por la que adquirieron, a lo que respondi\u00f3: \u201cBuenos Aires, 18 de marzo de 2010 [&#8230;] A los mismos fines y efectos que el anterior, l\u00edbrese testimonio ampliatorio conforme la ley 22172. D\u00e9jese constancia en el mismo que <strong>el procedimiento de venta ordenado de las parcelas en cuesti\u00f3n se realiz\u00f3 por el &#8216;llamado de mejora de oferta&#8217; y no por el decreto de subasta p\u00fablica de los mismos, por lo que, en la especie no obra decreto de subasta<\/strong>&#8230;\u201d.<\/li>\n<li>Los testimonios originales y ampliatorios se inscribieron en las correspondientes matr\u00edculas el 6 de mayo de 2010.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Sobre la base de los antecedentes mencionados y los fundamentos que expondr\u00e9 a continuaci\u00f3n, entiendo que el t\u00edtulo no resulta observable, pues el llamado a mejorar ofertas en el marco de un proceso liquidatorio llevado adelante en una quiebra es asimilable a la subasta judicial a los efectos de determinar la forma del t\u00edtulo de adquisici\u00f3n del dominio. Ello por cuanto, en el desarrollo del procedimiento y atento su finalidad, ha intervenido la autoridad judicial como garante del contralor que el Estado requiere en estos casos para admitir la excepci\u00f3n a la escritura p\u00fablica notarial como t\u00edtulo id\u00f3neo. Esta asimilaci\u00f3n permite excluir la transferencia de dominio sobre inmueble operada en ese marco de la necesidad de contar con una escritura p\u00fablica, pues, en todo caso, la transferencia del inmueble de que se trate al adjudicatario oper\u00f3 en el marco del expediente y como consecuencia de las actuaciones all\u00ed realizadas, independientemente de la voluntad del concursado y\/o del s\u00edndico.<\/p>\n<p>Para arribar a esas conclusiones, nos basamos en los siguientes argumentos:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>I.<\/strong> Est\u00e1 claro que lo que est\u00e1 en crisis en la consulta sometida a consideraci\u00f3n es la asimilaci\u00f3n o no del proceso de mejoramiento de oferta a una licitaci\u00f3n en el marco de una quiebra como subespecie de la subasta judicial, que habilita la excepci\u00f3n de escritura p\u00fablica como forma id\u00f3nea del t\u00edtulo destinado a transmitir la propiedad de un inmueble en el derecho argentino.<\/li>\n<li><strong>II.<\/strong> Partimos de la base, adem\u00e1s, de que, si bien es claro dicho procedimiento de mejoramiento de oferta no cuenta con una regulaci\u00f3n espec\u00edfica en la <a href=\"http:\/\/servicios.infoleg.gob.ar\/infolegInternet\/verNorma.do?id=25379\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Ley de Concursos y Quiebras 24522<\/a> (LCQ), s\u00ed forma parte de una extensa pr\u00e1ctica judicial que tiene bien definido su desenvolvimiento en el expediente judicial y su finalidad, as\u00ed como las funciones de cada uno de los sujetos intervinientes en su implementaci\u00f3n.<\/li>\n<li><strong>III.<\/strong> Estos delineamientos jurisprudenciales permiten, en una primera aproximaci\u00f3n que resulta trascendental para el resultado de este dictamen, diferenciar el procedimiento de mejoramiento de oferta del de la venta directa de los inmuebles en el marco de una quiebra.<\/li>\n<li><strong>IV.<\/strong> En efecto, el procedimiento de mejora de oferta en el marco de una quiebra est\u00e1 m\u00e1s cerca de y se asemeja m\u00e1s a, en cuanto a recaudos y finalidades, la subasta o remate judicial, permitiendo la aplicaci\u00f3n, por subsunci\u00f3n, de todas las normas que expresamente regulan ese instituto en la fuente espec\u00edfica.<\/li>\n<li><strong>V.<\/strong> Esta asimilaci\u00f3n ha sido advertida, adem\u00e1s de por la jurisprudencia, por el registrador, quien, concretamente y en el \u00e1mbito de su competencia funcional, ha regulado la inscripci\u00f3n de los testimonios judiciales provenientes de dichos antecedentes con normas espec\u00edficas, quedando expresamente definido en los considerandos de las normas dictadas la semejanza funcional apuntada, lo que resulta esclarecedor (art. 31 <a href=\"http:\/\/servicios.infoleg.gob.ar\/infolegInternet\/anexos\/0-4999\/804\/norma.htm\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Constituci\u00f3n Nacional<\/a>).<\/li>\n<li><strong>VI.<\/strong> En el procedimiento de mejoramiento de oferta es el juez quien, en definitiva, ordena la venta e imparte las instrucciones para efectivizarla contra la voluntad del ejecutado, y resuelve la adjudicaci\u00f3n de un inmueble al mejor postor en el marco de un procedimiento y mediando el cumplimiento de ciertos recaudos formales (tasaciones, edictos, audiencias registradas), que implican la intervenci\u00f3n del Estado y la ausencia de la voluntad del ejecutado como garant\u00eda de transparencia.<\/li>\n<li><strong>VII.<\/strong> Esto nos lleva a concluir que, a pesar de la ausencia de norma espec\u00edfica en la LCQ que regule este procedimiento de venta de bienes del fallido, por el procedimiento de mejoramiento de oferta, que lo priva de una calificaci\u00f3n legal aut\u00f3noma del instituto, es posible delinear una calificaci\u00f3n o definici\u00f3n proveniente de las normas regulatorias \u2013en el caso, registrales\u2013 y los usos y pr\u00e1cticas jurisprudenciales (conforme arts. 1, 2 y 3 del <a href=\"http:\/\/servicios.infoleg.gob.ar\/infolegInternet\/verNorma.do?id=235975\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n<\/a> [CCyC]), que habilitan la subsunci\u00f3n del concepto del procedimiento de mejora de ofertas en el de subasta, a que refer\u00eda el art\u00edculo 1184 CC en su momento, actualmente n\u00famero 1017 CCyC, que excepciona la existencia de escritura p\u00fablica como t\u00edtulo id\u00f3neo para transmitir dominio.<\/li>\n<li><strong>VIII.<\/strong> El procedimiento de mejora de ofertas refiere a un instituto completamente distinto y aut\u00f3nomo respecto del de venta directa de bienes del fallido, que habilita la excepci\u00f3n de la escritura p\u00fablica para la transferencia de derechos reales sobre los inmuebles involucrados. Generalmente, se recurre al mismo para ahorrar gastos al concurso, no as\u00ed por una cuesti\u00f3n procedimental o de actos procesales, que generalmente implican los mismos que los de una subasta (como en el caso concreto tra\u00eddo a consulta). Es decir que no se ahorra la intervenci\u00f3n judicial en el procedimiento, sino que se regula de manera diferente, por una cuesti\u00f3n de conveniencia para el concurso o la quiebra.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Fundamos lo antes expuesto en las siguientes consideraciones.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"21-definicion-del-concepto-de-licitacion-en-el-diccionario-de-la-real-academia-espanola\"><\/a><h3>2.1. Definici\u00f3n del concepto de licitaci\u00f3n en el Diccionario de la Real Academia Espa\u00f1ola<\/h3>\n<p>Conforme al <a href=\"https:\/\/dle.rae.es\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">diccionario de la Real Academia Espa\u00f1ola<\/a>, <em>licitaci\u00f3n<\/em> es la \u201cacci\u00f3n y efecto de licitar\u201d. Y por <em>licitar<\/em> se entiende: \u201c1. tr. Sacar algo a subasta o concurso p\u00fablicos [&#8230;] 3. intr. Ofrecer precio por algo en una subasta\u201d. De lo transcripto se infiere que el t\u00e9rmino <em>licitaci\u00f3n<\/em>, que es en lo que en definitiva resulta el llamamiento a mejorar la oferta, aun en el lenguaje no jur\u00eddico se asimila a la subasta o venta en concurso p\u00fablico y no con la venta directa de una cosa, entre ellas, inmuebles.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"22-interpretacion-doctrinaria-del-termino-subasta-empleado-en-el-antiguo-1184-del-codigo-civil\"><\/a><h3>2.2. Interpretaci\u00f3n doctrinaria del t\u00e9rmino <em>subasta<\/em> empleado en el antiguo 1184 del C\u00f3digo Civil<\/h3>\n<p>Efectuaremos el an\u00e1lisis del t\u00e9rmino <em>subasta<\/em> para determinar el alcance del art\u00edculo 1184 CC, teniendo en consideraci\u00f3n el contexto hist\u00f3rico que nos permitir\u00e1 ubicar mejor en el tiempo el antecedente bajo estudio. Ello porque entendemos que un an\u00e1lisis contextualizado del caso planteado ser\u00e1 de mayor utilidad en este caso. Por esa raz\u00f3n, nos referiremos a las ense\u00f1anzas sobre el particular de distinguida doctrina tradicional notarial que, aun a riesgo de ser tildada de antigua, es esclarecedora y se corresponde con el sentido hist\u00f3rico de la delimitaci\u00f3n del concepto subasta sin contaminaciones ulteriores. Realizamos esta aclaraci\u00f3n por cuanto la falta de referencia a otros autores u opiniones es una decisi\u00f3n meditada que no implica falta de conocimiento de su existencia sino el convencimiento de que esta opci\u00f3n metodol\u00f3gica facilita el an\u00e1lisis que se pretende.<\/p>\n<p>Ello establecido, destacamos que, conforme ha entendido distinguida doctrina que ha analizado en profundidad el concepto en cuesti\u00f3n, el t\u00e9rmino <em>subasta<\/em> se identifica con el remate judicial. Por subasta debe entenderse la \u201cventa p\u00fablica de bienes o efectos que se hace al mejor postor. Remate por mandato de juez o autoridad competente\u201d.<sup><a href=\"#_ftn2\" name=\"_ftnref2\">[2]<\/a><\/sup> La subasta se hac\u00eda bajo la autoridad o poder del Estado, es decir, bajo el acta, o sea la lanza, porque as\u00ed eran las ventas que el Estado hac\u00eda en Roma y se realizaban bajo el asta o <em>guiris<\/em>, que era la lanza del soldado romano legionario. <strong>La venta de ese modo realizada significaba que el Estado, con su poder o fuerza p\u00fablica, garantizaba el acto<\/strong>. Por eso, entre nosotros, se dice que hay subasta cuando la venta la ordena el juez, y lleva, as\u00ed, dicho acto el sello de la garant\u00eda del poder p\u00fablico o del Estado, desde que los jueces obran como delegados de este.<\/p>\n<p>La subasta import\u00f3 siempre un procedimiento que sigui\u00f3 hist\u00f3ricamente un cierto rito en su instrumentaci\u00f3n, que fue variando de tiempo en tiempo (en un principio, interven\u00edan notarios y pregoneros o martilleros; posteriormente, los martilleros daban fin al procedimiento con la baja del martillo al mejor postor, luego de la existencia o no de puja y sin intervenci\u00f3n del notario del juzgado, siendo siempre, y en todas las \u00e9pocas, necesaria la intervenci\u00f3n de un juez como controlador del procedimiento, el elemento que dotaba de idoneidad a la subasta).<\/p>\n<p>El procedimiento de subasta o remate judicial no debe confundirse con la existencia o no de puja, y esta tampoco debe confundirse con la existencia o no de postor:<\/p>\n<blockquote><p>&#8230; esta \u00faltima es el aumento del precio que se ofrece por alguna cosa que se vende o que se arrienda en p\u00fablica subasta. En los remates judiciales, dice el mismo autor [se refiere a Obarrio, citado en la misma p\u00e1gina], se han de admitir libremente todas las pujas. Desde luego que \u201cpostor\u201d es el que ofrece la base o la mejora del precio de la cosa puesta en venta. El martillero puede legalmente vender por el precio exacto de la base con que sale a remate la especie [&#8230;] Como la ley no precisa qu\u00e9 es lo que se entiende por \u201cmejor postor\u201d, la doctrina y la jurisprudencia han establecido que mejor postor es aquel que mejora la oferta o aquel que paga el mismo precio que sirve de base a falta de otro que lo supere.<sup><a href=\"#_ftn3\" name=\"_ftnref3\">[3]<\/a><\/sup><\/p>\n<p>El acto del remate judicial o subasta p\u00fablica es un contrato perfecto de compraventa y trat\u00e1ndose de bienes inmuebles no necesita para su validez ser extendido en escritura p\u00fablica (CC art 1884) siendo la escritura tan solo la autenticaci\u00f3n <em>ex post facto<\/em> del acto del remate; pero no un contrato, <strong>porque no hay objeto ni posibilidad jur\u00eddica de volver a vender lo que ya estaba vendido<\/strong>&#8230;<sup><a href=\"#_ftn4\" name=\"_ftnref4\">[4]<\/a><\/sup><\/p>\n<p>&#8230; los remates judiciales o subastas p\u00fablicas est\u00e1n sujetos a una tramitaci\u00f3n especial que <strong>concluye con la aprobaci\u00f3n de los jueces<\/strong>, pues antes del auto aprobatorio, el remate es un acto incompleto e inconcluso que no origina obligaciones. Consentido el auto aprobatorio del remate, el <strong>adjudicatario de la cosa vendida debe oblar el precio de su compra y aceptado este por el juez y dada la posesi\u00f3n del inmueble, queda perfeccionada la operaci\u00f3n sin m\u00e1s requisitos<\/strong>.<sup><a href=\"#_ftn5\" name=\"_ftnref5\">[5]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n<p>Sin embargo, aun a pesar de la claridad y contundencia de dicha afirmaci\u00f3n y el perfeccionamiento del t\u00edtulo en esas condiciones, existe una pr\u00e1ctica notarial que parece contradecirla. En ese sentido, sigue el mismo autor:<\/p>\n<blockquote><p>No obstante la disposici\u00f3n categ\u00f3rica del art. 1184 del C\u00f3digo Civil que dispensa de la escritura p\u00fablica a la transmisi\u00f3n de bienes ra\u00edces hecha en subasta p\u00fablica, <strong>pr\u00e1cticamente toda operaci\u00f3n de compraventa judicial de bienes se formaliza por escritura p\u00fablica en virtud del art\u00edculo 520 del C\u00f3digo Procesal Civil y Comercial de la Naci\u00f3n. Si bien una ley de forma no puede modificar otra de fondo<\/strong>, la necesidad de poseer un t\u00edtulo formal que consigne los antecedentes y elementos del acto jur\u00eddico se otorga en la transmisi\u00f3n de bienes inmuebles efectuada en subasta p\u00fablica, la escritura, que es la autenticaci\u00f3n ex post facto de lo actuado en el expediente judicial respectivo, y que no tiene otra finalidad que reunir los elementos del acto jur\u00eddico celebrado, esto es, los antecedentes del t\u00edtulo, la especificaci\u00f3n del inmueble, el precio pagado y la diligencia de la toma de posesi\u00f3n, como tambi\u00e9n los certificados que acreditan el dominio del tramitante y la libertad del bien de todo gravamen e impuesto, a fin de tener un t\u00edtulo formalmente inatacable.<sup><a href=\"#_ftn6\" name=\"_ftnref6\">[6]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n<p>En efecto, en el remate judicial o subasta, existe una oferta anunciada por el juez o martillero, en representaci\u00f3n del vendedor, y una aceptaci\u00f3n del ofertante a la misma, seguida del dep\u00f3sito de la garant\u00eda de la oferta, que el juez debe aprobar si la misma es id\u00f3nea. Concluido ese procedimiento y entregada la posesi\u00f3n, la propiedad se transmite en el expediente judicial, sin que sea necesaria una escritura a esos fines. La intervenci\u00f3n del juez en el marco del proceso de quiebra y el cumplimiento de las distintas etapas que constituyen el procedimiento de venta del inmueble en ese marco de liquidaci\u00f3n <strong>son suficiente garant\u00eda de imparcialidad, que permite reemplazar a la figura del notario que a esos mismos fines ide\u00f3 el legislador<\/strong>.<\/p>\n<p>Y en ese sentido, lo vendido en el expediente no puede venderse o ser entendido como objeto de transferencia en la escritura posterior de transcripci\u00f3n de actuaciones judiciales. Esa escritura solamente constituye una buena pr\u00e1ctica notarial para reunir en un solo instrumento las actuaciones que, de otra forma, podr\u00edan quedar inconexas o perderse:<\/p>\n<blockquote><p>Efectuada la compra del inmueble en subasta p\u00fablica, las actuaciones judiciales en virtud de las cuales se vendi\u00f3 en remate p\u00fablico aprobado seguido del dep\u00f3sito del precio y la toma de posesi\u00f3n, importan la transferencia de la propiedad al comprador, sin necesitarse escritura p\u00fablica, y estando este \u00faltimo en posesi\u00f3n del inmueble desde varios meses [&#8230;] de conformidad con lo dispuesto por el articulo 1184 del c\u00f3digo civil, no es necesaria la escritura p\u00fablica cuando la compra de un inmueble se ha efectuado en subasta publica, por lo que se ha resuelto que las actuaciones judiciales en virtud de las cuales se vende en remate p\u00fablico aprobado seguido del dep\u00f3sito del saldo de precio y toma de posesi\u00f3n del inmueble, importa la transferencia de la propiedad al comprador sin necesidad de escritura publica, que no es m\u00e1s que una recopilaci\u00f3n de constancias del expediente. La asistencia de un solo interesado no anula la venta si se ha obtenido un precio mayor al fijado.<sup><a href=\"#_ftn7\" name=\"_ftnref7\">[7]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n<p>Por ello, no debe confundirse el t\u00e9rmino <em>subasta p\u00fablica<\/em>, que es un remate judicial, y para cuya instrumentaci\u00f3n no es indispensable la escritura p\u00fablica, con el de <em>remate p\u00fablico<\/em>, que no es lo mismo que la subasta, y para el que s\u00ed corresponde llenar este requisito legal de instrumentaci\u00f3n escrituraria. F\u00e1cil es, por otra parte, distinguir la subasta del remate p\u00fablico: cuando se efect\u00faa venta en p\u00fablico y al mejor postor por orden judicial, es subasta; en caso contrario, no mediando orden judicial, es remate p\u00fablico, y solo en este caso el martillero es mandatario del vendedor. A su vez, la subasta judicial o remate judicial es de ning\u00fan valor si no se levanta por el secretario el acta respectiva, \u00fanico comprobante legal de la verificaci\u00f3n del acto:<\/p>\n<blockquote><p>La afirmaci\u00f3n del secretario no surte efecto alguno si el acta no se ha verificado en el modo y forma que la ley determina, y en consecuencia, no da derecho al comprador para reclamaci\u00f3n alguna&#8230;<sup><a href=\"#_ftn8\" name=\"_ftnref8\">[8]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n<p>En el mismo sentido se expresa la doctrina respecto al primer inciso del art\u00edculo 1017 CCyC, que mantiene la excepci\u00f3n de la subasta para prescindir de la escritura p\u00fablica en el caso de transferencia de derechos reales sobre inmuebles, con los mismos fundamentos:<\/p>\n<blockquote><p>En el tramo final del inciso se hace excepci\u00f3n de los casos en que el acto es realizado mediante subasta proveniente de ejecuci\u00f3n judicial o administrativa, lo que resulta l\u00f3gico por dos razones: a) el otorgamiento de una escritura p\u00fablica requiere de la intervenci\u00f3n de un escribano, quien debe realizar el <strong>control de legalidad del acto y verificar la satisfacci\u00f3n de los distintos requisitos que lo hagan posible<\/strong>, labor que, en los casos de subasta, realiza la <strong>autoridad que la ordena<\/strong>; y b) la inscripci\u00f3n registral que se realiza a partir de la intervenci\u00f3n notarial, que en el caso de subasta tambi\u00e9n <strong>es dispuesta por la autoridad que la dispone<\/strong>, cubri\u00e9ndose con ello la exigencia de publicidad propia de los derechos reales.<sup><a href=\"#_ftn9\" name=\"_ftnref9\">[9]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n<p>En el marco de una quiebra, estaremos siempre actuando en el marco de una venta forzosa judicial, venta p\u00fablica de bienes al mejor postor, hecha por mandato judicial, en el que vende el juez en ejercicio de una funci\u00f3n jurisdiccional como \u00f3rgano del estado, a pedido del ejecutante (acreedor).<\/p>\n<blockquote><p>Dentro de esta \u00f3ptica, para unos la venta judicial forzosa implica un proceso o procedimiento constituido por una serie de actos procesales ordenados sucesivos, progresivos concatenados, que les da individualidad como proceso, para otros como actos procesales complejos [&#8230;] en la subasta existe jurisdicci\u00f3n contenciosa. La voluntad del vendedor se ve desplazada por el poder jurisdiccional al efectivizarse el mandato de condena, se prescinde de la voluntad del titular dominial.<sup><a href=\"#_ftn10\" name=\"_ftnref10\">[10]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"23-calificacion-jurisprudencial-del-procedimiento-de-llamado-a-mejora-de-oferta\"><\/a><h3>2.3. Calificaci\u00f3n jurisprudencial del procedimiento de llamado a mejora de oferta<\/h3>\n<p>Conforme se\u00f1ala acertadamente el colega preopinante,<sup><a href=\"#_ftn11\" name=\"_ftnref11\">[11]<\/a><\/sup> el procedimiento de llamado a mejora de oferta, si bien no est\u00e1 previsto en la legislaci\u00f3n concursal, ha sido adoptado en la pr\u00e1ctica judicial y registra su aplicaci\u00f3n en procedimientos de quiebra.<sup><a href=\"#_ftn12\" name=\"_ftnref12\">[12]<\/a><\/sup> Pero, a diferencia de su concepci\u00f3n, entendemos que el llamado a mejora de oferta es un procedimiento liquidatorio que se acerca a la subasta, pues se trata de una modalidad por la cual se convoca a una suerte de procedimiento licitatorio a trav\u00e9s del cual otros interesados quedan habilitados para pujar y ofrecer mejores condiciones econ\u00f3micas para la compra del bien, adjudic\u00e1ndose finalmente a aquel que, en el marco del procedimiento concursal con intervenci\u00f3n judicial, siguiendo recaudos de publicidad (avisos), previa tasaci\u00f3n de martillero, y mediando el cumplimentado los actos de aseguramiento de oferta, resultar\u00e1 adquirente del inmueble, a criterio del juez, quien haya ofrecido las mejores condiciones de compra. Es un caso distinto expresamente del de venta directa tanto por las condiciones objetivas que lo habilitan (escaso valor de bienes, naturaleza de los bienes, fracaso de otros m\u00e9todos de venta) y subjetivas del adquirente (no ser\u00e1 postor sino netamente adquirente, pues no habr\u00e1 puja en la venta directa).<\/p>\n<p>A nuestro entender, el recaudo de imparcialidad que requiere el CC para el cumplimiento de las diligencias que aseguren la transferencia de derecho real sobre un inmueble se agota y cumplimenta con la actuaci\u00f3n en el marco de un expediente judicial con la gu\u00eda el juez, en forma p\u00fablica, cumpliendo determinados actos procesales, y la existencia de un mejor postor en virtud de una tasaci\u00f3n efectuada, haya o no mediado puja, as\u00ed como tambi\u00e9n la adjudicaci\u00f3n por resoluci\u00f3n judicial y la ausencia de voluntad de venta por el vendedor. Estas circunstancias acercan el procedimiento a la subasta y lo alejan de la venta directa, en la que la posibilidad de puja, existencia de un mejor postor y publicidad del procedimiento mediante edictos no existen.<\/p>\n<p>Ello establecido, nos permitimos usar la misma jurisprudencia presentada en el dictamen del colega preopinante,<sup><a href=\"#_ftn13\" name=\"_ftnref13\">[13]<\/a><\/sup> para resaltar las caracter\u00edsticas que fundan nuestra aseveraci\u00f3n, lo que resulta a todas luces claro:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>1)<\/strong> CNCom., Sala A, 15\/5\/2013, \u201cMoreno, Jos\u00e9 Mar\u00eda Miguel s\/ quiebra s\/ incidente de venta (1\/8 parte de inmueble Av. Rivadavia 7330\/2)\u201d:<sup><a href=\"#_ftn14\" name=\"_ftnref14\">[14]<\/a><\/sup><\/li>\n<\/ul>\n<blockquote><p>Buenos Aires, 15 de mayo de 2013. Y VISTOS: 3.) [&#8230;] Reit\u00e9rase, s\u00f3lo puede recurrirse a la operaci\u00f3n de <strong>venta directa luego de fracasadas las dem\u00e1s formas<\/strong> de realizaci\u00f3n que la ley establece como prioridades a la hora de decidir la mejor forma de liquidaci\u00f3n de los bienes que conforman el activo falencial, ya que, como principio, la liquidaci\u00f3n de los bienes debe hacerse <strong>por licitaci\u00f3n o subasta e incluso, con la modalidad de llamado de mejora de oferta<\/strong>, posici\u00f3n que es pac\u00edfica tanto en la doctrina como en la jurisprudencia (cfr. arg. esta CNCom., esta Sala A., in re: \u201cAdzen SACIF s. quiebra\u201d del 10.04.12) [&#8230;] <strong>Esto no significa descartar por completo la venta privada o directa sino adecuarla a la modalidad que en la pr\u00e1ctica tribunalicia de estos \u00faltimos a\u00f1os se ha dado en denominar como \u201cllamado a mejora de oferta\u201d, por la cual, frente a una oferta de compra directa realizada en el expediente por un interesado -como en el caso-, se admite convocar a una suerte de procedimiento licitatorio a trav\u00e9s del cual se establece una especie de concurso p\u00fablico, con la debida publicidad, por el cual otros interesados quedan habilitados para pujar para ofrecer mejores condiciones econ\u00f3micas para la compra del bien que las presentadas por el inicial oferente, adjudic\u00e1ndose dicho bien, finalmente a aqu\u00e9l que, a criterio del juez, ofrezca las mejores condiciones sobre el particular. Tal procedimiento confiere transparencia a este tipo de tr\u00e1mites y asegura la igualdad de oportunidades entre todos los interesados, con lo cual, en definitiva, se resguarda, tambi\u00e9n, los intereses de la fallida y de sus acreedores<\/strong> (cfr. arg. esta CNCom., esta Sala A., in re: \u201cCompa\u00f1\u00eda San Pablo de Fabricaci\u00f3n de Az\u00facar SA s. quiebra c\/ Puente SRL s. ordinario\u201d, del 19.5.08; id. in re: \u201cBoeing SA s. quiebra s. inc. por separado (inmueble de Florida 471 Capital Federal)\u201d, del 04.12.09) [&#8230;] <em>Fdo: Mar\u00eda Elsa Uzal, Isabel M\u00edguez, Alfredo Arturo K\u00f6lliker Frers. Ante m\u00ed: Jorge Ariel Cardama. Jorge Ariel Cardama. Prosecretario de C\u00e1mara<\/em>.<\/p><\/blockquote>\n<p>De este fallo se deduce expresamente que el mejoramiento de ofertas es un procedimiento distinto del de venta directa \u2013lo que se enuncia en dos p\u00e1rrafos en forma textual\u2013, ubicado en tercer lugar luego de la subasta y la licitaci\u00f3n, y con notas que la asemejan a esta \u00faltima.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>2)<\/strong> CNCom., Sala D, 21\/9\/2010, \u201cLa Concordia Compa\u00f1\u00eda Argentina de Seguros SA s\/ liquidaci\u00f3n s\/ incidente de realizaci\u00f3n de bienes cocheras\u201d:<sup><a href=\"#_ftn15\" name=\"_ftnref15\">[15]<\/a><\/sup><\/li>\n<\/ul>\n<blockquote><p>Buenos Aires, 21 de septiembre de 2010.\/\/- [&#8230;] 4.- <strong>En el procedimiento denominado \u201cllamado a mejora de oferta\u201d, el juez del concurso dispone la venta judicial de la empresa, de un establecimiento o de bienes singulares, en el marco de una resoluci\u00f3n jurisdiccional que fija las modalidades de la venta sin recurrir estrictamente ni a la subasta p\u00fablica prevista por la LCQ 207 ni a la forma de enajenaci\u00f3n de la LCQ 205<\/strong>. Esta modalidad de \u201cllamado a mejora de oferta\u201d es una forma de realizaci\u00f3n del activo de la quiebra, que -excepto la posibilidad contemplada en la LCQ 205:6, 1er. p\u00e1rrafo in fine- <strong>constituye simplemente una pr\u00e1ctica derivada de precedentes de la doctrina judicial que en general no han sido objetados en sus formulaciones b\u00e1sicas<\/strong> (v. Quintana Ferreyra &#8211; Alberti \u201cConcursos\u201d, t. 3, art. 199, nro. 5. b. p. 611, ed. 1990 con relaci\u00f3n a la ley nro. 19551). <strong>El fundamento jur\u00eddico de tal pr\u00e1ctica es el uso de las facultades otorgadas precisamente por la LCQ 174<\/strong> (v. Junyent Bas F.; Molina Sandoval, C. \u201cLey de concursos y quiebras comentada\u201d t. II, art. 205, nro. VI, p. 413, ed. 2009), <strong>as\u00ed como la doctrina judicial en tanto puede ser considerada como leg\u00edtima fuente material de derecho por su fuerza persuasiva adecuada a la naturaleza de las cosa<\/strong>s (v. Llamb\u00edas, J.J. \u201cTratado de derecho civil &#8211; Parte General\u201d, t. I, nro. 72, p. 79, ed. 1973). En general, las ventajas que -como reglas de l\u00f3gica y experiencia susceptibles de ser tenidas en cuenta por el \u00f3rgano judicial- proporciona esa modalidad de venta son entre otras: a) La certeza de que existe al menos alg\u00fan interesado en adquirir todo o parte del activo de la quiebra a precios razonables de mercado lo cual presume un estudio preliminar por parte de aqu\u00e9l. b) <strong>La posibilidad de controlar la enajenaci\u00f3n en la misma sala de audiencias del juzgado del concurso evitando en lo posible toda distorsi\u00f3n en la concurrencia de los oferentes<\/strong>. c) <strong>La adopci\u00f3n de diversos recaudos -vgr. exigencia de dep\u00f3sitos previos, importes m\u00ednimos para elevar la oferta anterior en la puja, u otros similares- con el fin de disuadir las ofertas temerarias formuladas sin intenci\u00f3n real de integrar el saldo de precio y con el solo fin de condicionar o de alejar a los oferentes genuino<\/strong>s. d) Posibilitar la puja entre los oferentes en la misma audiencia y una vez abiertos los sobres que contienen las ofertas.- 5.- Ahora bien, la aplicaci\u00f3n leg\u00edtima de tales fuentes de derecho en estos supuestos ocurre cuando el juez del concurso se limita a decidir la oportunidad y el procedimiento del llamado a mejorar oferta. <strong>Pero aunque prescinda de las formalidades propias tanto de la venta en licitaci\u00f3n (LCQ 205) cuanto de la venta singular (LCQ 208) el \u00f3rgano judicial no puede apartarse de un principio b\u00e1sico de tales formas de enajenaci\u00f3n como es el de permitir y favorecer la m\u00e1s estricta e igualitaria concurrencia de oferentes en condiciones de mercado<\/strong>. El respeto de tal principio y de la ecuanimidad de la justicia fue preocupaci\u00f3n centenaria del legislador en disposiciones de diverso tipo que contemplan las formas de enajenaci\u00f3n judicial en general y en particular las de la quiebra procurando evitar todo lo que pueda distorsionarla o crear una indebida apariencia [&#8230;] <em>Fdo.: Juan Jos\u00e9 Dieuzeide &#8211; Pablo D. Heredia &#8211; Gerardo G. Vassallo (disidencia) &#8211; Horacio Piatti, Prosecretario Letrado.<br \/>\n<\/em><\/p>\n<p><span style=\"font-size: 18px;\">Disidencia del Dr. Vassallo: [&#8230;] 2.- [&#8230;] <\/span><strong style=\"font-size: 18px;\">Aunque la modalidad autorizada por el se\u00f1or juez de primera instancia pod\u00eda calificarse de at\u00edpica<\/strong><span style=\"font-size: 18px;\">, ha sido y es reiteradamente utilizada en procesos falenciales como modo de concretar ventas m\u00e1s eficientes en tanto <\/span><strong style=\"font-size: 18px;\">es usual que se obtengan precios razonables con un sensible ahorro de los gastos comunes de subasta. A su vez, se asegura el \u00e9xito de la venta, pues se cuenta desde un inicio con una oferta concreta que el juez ha evaluado, antes de autorizar el tr\u00e1mite de mejora, como adecuada como base de la futura puja<\/strong><span style=\"font-size: 18px;\"> [&#8230;] 3.- [&#8230;] <\/span><strong style=\"font-size: 18px;\">no advierto que la decisi\u00f3n del se\u00f1or juez afecte la regularidad del procedimiento falencial y menos su transparencia<\/strong><span style=\"font-size: 18px;\"> [&#8230;] <\/span><em style=\"font-size: 18px;\">Fdo.: Gerardo G. Vassallo &#8211; Horacio Piatti, Prosecretario Letrado<\/em><span style=\"font-size: 18px;\">.<\/span><\/p><\/blockquote>\n<ul>\n<li><strong>3)<\/strong> CNCom, Sala C, 30\/4\/2010, \u201cEdyma SA s\/ quiebra s\/ queja\u201d:<sup><a href=\"#_ftn16\" name=\"_ftnref16\">[16]<\/a><\/sup><\/li>\n<\/ul>\n<blockquote><p>Buenos Aires, 30 de abril de 2010.- Y VISTOS: [&#8230;] III.- Por lo dem\u00e1s, no puede dejar de se\u00f1alarse que el mecanismo de venta propuesto por el apelante -vgr. \u201cmejora de oferta\u201d- no est\u00e1 previsto por la legislaci\u00f3n concursal. Si bien la pr\u00e1ctica judicial registra su aplicaci\u00f3n en procedimientos liquidativos de esta naturaleza, no parece objetable que el juez de la quiebra decida la enajenaci\u00f3n en el orden que le impone el art\u00edculo 204 LCQ, a fin de garantizar la transparencia del proceso liquidativo (v. fs. 20). [&#8230;] <em>Fdo.: Juan R. Garibotto, Jos\u00e9 Luis Monti, Juan Manuel Ojea Quintana. Ante m\u00ed: Manuel R. Trueba (h), Secretario.<\/em><\/p><\/blockquote>\n<ul>\n<li><strong>4)<\/strong> CNCom., Sala C, 22\/9\/2009, \u201cGuere\u00f1o, Luis \u00c1ngel s\/ incidente de subasta de bienes\u201d, del dictamen fiscal N\u00ba 125798:<sup><a href=\"#_ftn17\" name=\"_ftnref17\">[17]<\/a><\/sup><\/li>\n<\/ul>\n<blockquote><p>El \u201cllamado a mejora de oferta\u201d consiste en una modalidad por la cual, frente a una oferta de compra directa realizada en el expediente por un interesado o un conjunto de ellos, <strong>se convoca a una suerte de procedimiento licitatorio a trav\u00e9s del cual se establece una especie de concurso p\u00fablico, por el cual cualesquiera otros interesados quedan habilitados para pujar y ofrecer mejores condiciones econ\u00f3micas para la compra del bien que las presentadas por el primigenio oferente. De tal modo, que finalmente, se adjudica el bien en cuesti\u00f3n, a aquel que ofrezca mejores condiciones<\/strong> (cfr. Quintana Ferreyra &#8211; Alberti: \u00abConcursos\u00bb, T. 3\u00ba, p\u00e1gs. 611\/13).<\/p><\/blockquote>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"24-calificacion-del-instituto-y-regulacion-en-la-normativa-registral-de-caba-y-provincia-de-buenos-aires-del-procedimiento-de-llamado-a-mejora-de-oferta\"><\/a><h3>2.4. Calificaci\u00f3n del instituto y regulaci\u00f3n en la normativa registral de CABA y Provincia de Buenos Aires del procedimiento de llamado a mejora de oferta<\/h3>\n<p>La normativa registral, de los Registros de la Propiedad Inmueble de la Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires y de la Provincia de Buenos Aires tambi\u00e9n asimilan el proceso de mejoramiento de oferta y el de licitaci\u00f3n, en el marco de una quiebra, con la subasta judicial a los efectos de calificar la legalidad formal de los t\u00edtulos de transferencia de dominio de inmuebles en el marco de procesos liquidatorios. Al respecto, son esclarecedores los considerandos de las normas dictadas, en las que se hace hincapi\u00e9, para dicha asimilaci\u00f3n, en las caracter\u00edsticas del proceso y la intervenci\u00f3n judicial a los efectos de adjudicar los bienes y el resto de los actos procesales que se ejecutan en el expediente, para terminar consolidando en el mismo la transferencia del derecho real de dominio, independientemente de la voluntad de los involucrados.<\/p>\n<p>A continuaci\u00f3n, transcribimos las partes m\u00e1s esclarecedoras a los efectos de este dictamen de las normas de marras:<sup><a href=\"#_ftn18\" name=\"_ftnref18\">[18]<\/a><\/sup><\/p>\n<ul>\n<li><strong>1)<\/strong> <a href=\"https:\/\/www.dnrpi.jus.gob.ar\/normativa\/dtrs.php?ref=11\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Disposici\u00f3n t\u00e9cnico registral 6\/1981<\/a> del Registro de la Propiedad Inmueble de la Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires (27\/10\/1981):<\/li>\n<\/ul>\n<blockquote><p>Que los supuestos de enajenaciones as\u00ed practicadas pueden originar dudas en cuanto al tratamiento de los documentos judiciales expedidos para la inscripci\u00f3n en el Registro Inmobiliario, de las transmisiones pertinentes; Que resulta indudable la misma <strong>naturaleza de venta p\u00fablica que tienen estas hip\u00f3tesis, y por ende su total asimilaci\u00f3n a los casos de la t\u00edpica y tradicional subasta judicial<\/strong>, puesto que podr\u00eda se\u00f1alarse que la \u00fanica diferencia radica en la forma en que se efect\u00faan la oferta y la aceptaci\u00f3n; Que en cuanto a las formalidades procesales previas y posteriores a tales formas de contrataci\u00f3n y transmisi\u00f3n, garantizadas debidamente por la ley de fondo, aseguran los extremos que ha menester para contar con t\u00edtulo publicidad y certificaciones que son necesarias al negocio inmobiliario en su faz documental (arts. 3, 23, 26 y concordantes, ley 17801); <strong>Que por tanto, los documentos que se presente, conteniendo la descripci\u00f3n del inmueble y su inscripci\u00f3n registral, el auto que ordena la venta por la citada v\u00eda formal; la licitaci\u00f3n respectiva, el acto de apertura pertinente, el auto que aprueba la oferta del adquirente, el que da por doblado el precio, y el acta acreditativa de la puesta en posesi\u00f3n judicial, corresponde admitir la vocaci\u00f3n registral de tales instrumentos judiciales que testimonian<\/strong>, al igual que en la subasta judicial, y <strong>encuadran en la previsi\u00f3n del art. 1184 del C\u00f3digo Civil<\/strong>, en concordancia a su vez con el art. 3 de la ley 17801&#8230;<\/p><\/blockquote>\n<ul>\n<li><strong>2)<\/strong> <a href=\"http:\/\/www.rpba.gov.ar\/files\/Normas\/2004\/DTR\/DTR-012-2004-Actualizada.pdf\" class=\"mtli_attachment mtli_pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Disposici\u00f3n t\u00e9cnico registral 12\/2004<\/a> Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires (31\/8\/2004):<\/li>\n<\/ul>\n<blockquote><p>VISTO: La necesidad de modificar la Disposici\u00f3n T\u00e9cnico Registral 2\/74 y del dictado de una norma abarcativa de los <strong>diferentes supuestos de subasta p\u00fablica<\/strong>. CONSIDERANDO: Que el art\u00edculo 1184 del C\u00f3digo Civil exime de instrumentar en escritura p\u00fablica las transmisiones de dominio de inmuebles realizadas en subasta p\u00fablica, sustituy\u00e9ndose esa forma instrumental por la judicial, ordinaria en tales casos; Que la excepci\u00f3n del art\u00edculo 1184, comprende las transmisiones de derechos reales operadas en \u201csubasta p\u00fablica\u201d, <strong>es decir en remate p\u00fablico ordenado por el juez en un expediente judicial<\/strong>. La ley no distingue si existi\u00f3 o no coercitividad al dictarse la medida; <strong>el fundamento legal es la intervenci\u00f3n de la autoridad judicial que dispone la venta en subasta p\u00fablica; Que los diferentes supuestos de ejecuci\u00f3n que se presentan para su registraci\u00f3n, son merituados y ordenados por el juez interviniente en el proceso judicial, quien dispone su encuadre como excepci\u00f3n al art\u00edculo 1184<\/strong>; Que por tanto, siempre que se presentaren documentos judiciales o notariales ajustados a las normas legales vigentes (art\u00edculos 1184, 2505 y concordantes del C\u00f3digo Civil; art\u00edculo 583 y concordantes del C\u00f3digo Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires; art\u00edculos 2, 3 y concordantes de la Ley 17801) <strong>cualquiera sea el supuesto de subasta judicial que los origine<\/strong>, se considerar\u00e1 que contienen en su esencia vocaci\u00f3n registral&#8230;<\/p><\/blockquote>\n<p>De lo transcripto se deduce que el registrador ha reconocido diversos casos de venta de inmuebles en el marco de procedimientos judiciales, asimilables a las subastas p\u00fablicas \u2013no a las ventas directas\u2013, en virtud de la intervenci\u00f3n judicial en todo su desarrollo, que garantiza la imparcialidad e igualdad de trato a los oferentes en caso de ausencia de voluntad de venta del ejecutado, lo que permite sustituir la escritura p\u00fablica por el testimonio judicial con transcripci\u00f3n de las actuaciones correspondientes como t\u00edtulo id\u00f3neo con vocaci\u00f3n registral para consolidar la adquisici\u00f3n del dominio respectivo del inmueble de que se trate.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"25-las-normas-del-nuevo-codigo-civil-y-comercial-de-la-nacion\"><\/a><h3>2.5. Las normas del nuevo C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n<\/h3>\n<p>El art\u00edculo 1017 <a href=\"http:\/\/servicios.infoleg.gob.ar\/infolegInternet\/verNorma.do?id=235975\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">CCyC<\/a> mantiene la excepci\u00f3n por la que se prescinde de la escritura p\u00fablica como t\u00edtulo para la transferencia de dominio en los supuestos de subasta proveniente de ejecuci\u00f3n judicial o administrativa (el C\u00f3digo de V\u00e9lez habla de subasta p\u00fablica). Leiva Fern\u00e1ndez, al comentar el art\u00edculo 1017 y siguiendo a Podetti, expresa lo que ya referimos precedentemente:<\/p>\n<blockquote><p>El remate judicial -o subasta- es un acto de la etapa de ejecuci\u00f3n coactiva de las sentencias, un medio o instrumento para realizar la voluntad de la ley, y como tal se efect\u00faa en nombre y representaci\u00f3n del juez, debiendo ajustarse a las instrucciones que este imparta. No es un acto comercial como la venta bajo martillo; ni un acto civil como el contrato de compraventa por interp\u00f3sita persona, sino un acto judicial, que tiene por fin la transferencia coactiva de bienes de un deudor (ejecutado), para satisfacer a un acreedor (ejecutante), conforme a una sentencia que ha reconocido una obligaci\u00f3n.<sup><a href=\"#_ftn19\" name=\"_ftnref19\">[19]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n<p>La descripci\u00f3n del procedimiento del concepto de subasta que habilita la excepci\u00f3n que formula este autor permite nuevamente incluir el procedimiento realizado en el expediente para la ejecuci\u00f3n de los bienes del fallido como mejora de oferta como un procedimiento dirigido exclusivamente por el juez, con ausencia de la voluntad del deudor, materializ\u00e1ndose la venta en el expediente, conforme ha acontecido en el caso analizado que se cuestiona.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"3-conclusiones\"><\/a><h2>3. Conclusiones<\/h2>\n<p>Por lo expuesto, concluimos que el proceso de mejoramiento de oferta en el marco de una liquidaci\u00f3n o venta de inmueble en proceso falencial es un instituto aut\u00f3nomo, no regulado legislativamente por ley de fondo, aunque s\u00ed existe una amplia calificaci\u00f3n jurisprudencial y de normas registrales que asimilan el instituto a una licitaci\u00f3n y a una subasta p\u00fablica, y no a la venta directa del mismo.<\/p>\n<p>Su transferencia opera en el marco del expediente judicial, por lo que el t\u00edtulo de transferencia se constituye con la transcripci\u00f3n de las piezas procesales de estilo en el testimonio judicial o en la escritura de protocolizaci\u00f3n, no siendo necesario el otorgamiento de una escritura de compraventa por el s\u00edndico en representaci\u00f3n del concursado.<\/p>\n<p>En el caso bajo examen, resulta de aplicaci\u00f3n lo prescripto por el art\u00edculo 1184 del C\u00f3digo Civil velezano, resultando el antecedente inobservable.<\/p>\n<p>Por lo dem\u00e1s, y en atenci\u00f3n al tiempo transcurrido entre la venta judicial de que se trata, no est\u00e1 dem\u00e1s recordar lo sostenido por la jurisprudencia en autos \u201cKonsor SRL s\/ quiebra\u201d, de la C\u00e1mara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, Sala F, con fecha 03\/11\/2016.<sup><a href=\"#_ftn20\" name=\"_ftnref20\">[20]<\/a><\/sup> La sentencia de primera instancia fue confirmada en la C\u00e1mara, manteni\u00e9ndose el rechaz\u00f3 del pedido del comprador en subasta para escriturar el inmueble, en raz\u00f3n de haberse cumplido con la inscripci\u00f3n de dominio a su favor y de encontrarse concluido el proceso de quiebra. Los fundamentos fueron:<\/p>\n<blockquote><p>La transmisi\u00f3n de inmuebles mediante subasta judicial est\u00e1 sujeta, en punto a su validez, a un r\u00e9gimen legal que le es propio, de acuerdo con lo dispuesto por el ordenamiento de fondo (CCiv:1184, CCyCN:1017:a). En esos casos, su transmisi\u00f3n no requiere la escritura p\u00fablica sino que el t\u00edtulo se forma con las actuaciones judiciales relativas a la orden de venta, a la celebraci\u00f3n de la subasta, su aprobaci\u00f3n, el pago de la totalidad del precio por el adquirente y la toma de posesi\u00f3n. De tal manera queda consolidado el dominio en el comprador, que dispone ya del t\u00edtulo y tradici\u00f3n (CCiv: 577, 2524, 2601 y 2602; CCyCN: 750, 1892; CNCom. Sala A, 03\/05\/2007, \u201cConstructora Pilares S.R.L. s\/quiebra\u201d). Puede concluirse, entonces, que la escrituraci\u00f3n en las ventas judiciales no es un acto necesario a cargo de los litigantes sino que solo se produce por voluntad y en beneficio exclusivo del comprador. Por otra parte, tambi\u00e9n conviene apuntar que es pr\u00e1ctica corriente que los notarios intervinientes se apersonen en los tribunales para compulsar las actuaciones y as\u00ed efectuar el llamado \u201cestudio de t\u00edtulos\u201d. De modo que si persistiera en el comprador su voluntad de escriturar en el contexto jur\u00eddico y f\u00e1ctico preanunciado, deber\u00e1 asumir de modo \u00edntegro, exclusivo y excluyente todos los costos, gastos e impuestos que graven la operatoria, comprendiendo \u2014 incluso\u2014 los honorarios de la sindicatura que deber\u00e1 ser designada para participar en el acto (dada la renuncia del Cdor. Jos\u00e9 Mar\u00eda Nullo). Y ello porque no podr\u00eda pretenderse que la masa solventara gastos innecesarios, que solo se generar\u00edan en pos de satisfacer el inter\u00e9s particular del Sr. Ravano, cuando \u00e9ste ya cuenta con la inscripci\u00f3n del dominio del inmueble aqu\u00ed rematado (conf. en este sentido, Sala D, 29\/09\/1999, \u201cLa Casa del Bicicletero S.A. s\/quiebra\u201d, \u00edd. \u00edd. 2\/05\/2002, \u201cMatadero y Frigor\u00edfico R\u00edo Luj\u00e1n SA s\/quiebra s\/inc. de enajenaci\u00f3n\u201d) [&#8230;] <em>\u2014 Rafael F. Barreiro. \u2014 Juan M. Ojea Quintana. \u2014 Alejandra N. Tevez<\/em>.<\/p><\/blockquote>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"notas\"><\/a><h2>Notas<\/h2>\n<p><sup><a href=\"#_ftnref*\" name=\"_ftn*\">[*]<\/a><\/sup>. [<em>N. del E.:<\/em> Dictamen aprobado por mayor\u00eda de los miembros de la Comisi\u00f3n Asesora de Consultas Jur\u00eddicas del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en su sesi\u00f3n del 13\/7\/2020, con un total de quince votos sobre veinticinco (expediente: 16-02143-19). Se publica tambi\u00e9n, en este mismo n\u00famero de la Revista del Notariado el <a href=\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2021\/09\/llamado-a-mejoramiento-de-oferta-excepcion-a-la-forma-de-escritura-publica-1\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">dictamen de minor\u00eda<\/a>].<\/p>\n<p><sup><a href=\"#_ftnref1\" name=\"_ftn1\">[1]<\/a><\/sup>. Seguimos en el resumen al distinguido colega preopinante, Esc. Jorge A. Latino. Los resaltados son nuestros. [<em>N. del E.<\/em>: el dictamen de Latino al que hace referencia la autora, de minor\u00eda, <a href=\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2021\/09\/llamado-a-mejoramiento-de-oferta-excepcion-a-la-forma-de-escritura-publica-1\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">se publica<\/a> en este mismo n\u00famero de la <em>Revista<\/em><em> del Notariado<\/em>].<\/p>\n<p><sup><a href=\"#_ftnref2\" name=\"_ftn2\">[2]<\/a><\/sup>. Baldana, Juan, <em>Derecho notarial argentino. Teor\u00eda aplicada y pr\u00e1ctica notarial<\/em>, t. VII, Buenos Aires, Librer\u00eda y Editorial La Facultad SRL, 1947, p. 915. Ver tambi\u00e9n al respecto, \u00eddem, t. VIII, Buenos Aires, Librer\u00eda y Editorial La Facultad SRL, 1947, p. 966.<\/p>\n<p><sup><a href=\"#_ftnref3\" name=\"_ftn3\">[3]<\/a><\/sup>. Baldana, Juan, ob. cit., t. VII, pp. 915-917. Los destacados me pertenecen.<\/p>\n<p><sup><a href=\"#_ftnref4\" name=\"_ftn4\">[4]<\/a><\/sup>. Ib\u00eddem. Los destacados me pertenecen.<\/p>\n<p><sup><a href=\"#_ftnref5\" name=\"_ftn5\">[5]<\/a><\/sup>. Ib\u00eddem. Los destacados me pertenecen.<\/p>\n<p><sup><a href=\"#_ftnref6\" name=\"_ftn6\">[6]<\/a><\/sup>. \u00cddem, p. 913. Los destacados me pertenecen.<\/p>\n<p><sup><a href=\"#_ftnref7\" name=\"_ftn7\">[7]<\/a><\/sup>. \u00cddem, p. 924.<\/p>\n<p><sup><a href=\"#_ftnref8\" name=\"_ftn8\">[8]<\/a><\/sup>. Baldana, Juan, ob. cit., t. VII, pp. 967-968.<\/p>\n<p><sup><a href=\"#_ftnref9\" name=\"_ftn9\">[9]<\/a><\/sup>. Caramelo, Gustavo, (comentario al art. 1017), en Caramelo, G., Herrera, M. y Picasso, S. (dirs.), <em>C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n comentado<\/em> [online], t. 3, Buenos Aires, Infojus, 2016, p. 414; <a href=\"http:\/\/www.saij.gob.ar\/docs-f\/codigo-comentado\/CCyC_TOMO_3_FINAL_completo_digital.pdf\" class=\"mtli_attachment mtli_pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">http:\/\/www.saij.gob.ar\/docs-f\/codigo-comentado\/CCyC_TOMO_3_FINAL_completo_digital.pdf<\/a>; \u00faltima consulta: 29\/6\/2020. Los destacados me pertenecen.<\/p>\n<p><sup><a href=\"#_ftnref10\" name=\"_ftn10\">[10]<\/a><\/sup>. Nuta, Ana, en AA. VV., <em>III Congreso Argentino de Derecho Concursal. I Congreso Iberoamericano sobre la Insolvencia<\/em>, t. 3, Buenos Aires, Ad-Hoc, 1998, p. 491. Si bien coincidimos con la autora en la conclusi\u00f3n que transcribimos en el p\u00e1rrafo precedente, no entendemos la l\u00f3gica del p\u00e1rrafo posterior en el que asimila la venta por licitaci\u00f3n o mejoramiento de oferta en la quiebra con la venta en remate voluntario. Entendemos que la conclusi\u00f3n a la que llega la misma para excluir estos procesos de venta del t\u00e9rmino \u201csubasta\u201d del art. 1184 CC se debe \u00fanicamente a una interpretaci\u00f3n literal reducida de la acepci\u00f3n, sin tener en cuenta el funcionamiento en la pr\u00e1ctica del instituto de llamado a mejora de oferta en el marco de una venta en proceso de quiebra, que implica la adopci\u00f3n de todas las medidas y procedimientos de una subasta o remate judicial, con relevancia de las funciones jurisdiccionales.<\/p>\n<p><sup><a href=\"#_ftnref11\" name=\"_ftn11\">[11]<\/a><\/sup>. [<em>N. del E.:<\/em> la autora hace referencia al dictamen de minor\u00eda, elaborado por el Esc. Jorge A. Latino, <a href=\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2021\/09\/llamado-a-mejoramiento-de-oferta-excepcion-a-la-forma-de-escritura-publica-1\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">publicado<\/a> en este mismo n\u00famero de la <em>Revista<\/em><em> del Notariado<\/em>].<\/p>\n<p><sup><a href=\"#_ftnref12\" name=\"_ftn12\">[12]<\/a><\/sup>. Se trata de un procedimiento diferenciado de la subasta, que solo corresponde en determinados casos, de reducido valor de los bienes, o necesario por la naturaleza de los mismos o fracaso de otros modos de venta (art. 213 LCQ: \u201c<em>Venta directa<\/em>. El juez puede disponer la venta directa de bienes, previa vista al s\u00edndico, a la cooperativa de trabajo para el caso que \u00e9sta sea continuadora de la explotaci\u00f3n, cuando por su naturaleza, su escaso valor o el fracaso de otra forma de enajenaci\u00f3n, resultare de utilidad evidente para el concurso\u201d). (<a href=\"https:\/\/www.adelaprat.com\/2016\/11\/realizacion-de-bienes-en-la-quiebra-caso-que-no-encuadra-en-el-supuesto-de-venta-directa-la-camara-deja-firme-la-decision-que-llamo-a-un-mejoramiento-de-la-oferta\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">https:\/\/www.adelaprat.com\/2016\/11\/realizacion-de-bienes-en-la-quiebra-caso-que-no-encuadra-en-el-supuesto-de-venta-directa-la-camara-deja-firme-la-decision-que-llamo-a-un-mejoramiento-de-la-oferta\/<\/a>; \u00faltima consulta: 29\/6\/2020). Ver CNCom., Sala D, 11\/10\/2016, \u201cBartra, Guillermo Tom\u00e1s s\/ Quiebra\u201d, expte. 13746\/2004\/CA3 [<em>N. del E.:<\/em> ver fallo <a href=\"https:\/\/www.cij.gov.ar\/d\/sentencia-SGU-5a3d2bfe-eb4b-4636-8fd4-98dd2e66e762.pdf\" class=\"mtli_attachment mtli_pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">aqu\u00ed<\/a>; \u00faltima consulta: 13\/9\/2021]).<\/p>\n<p><sup><a href=\"#_ftnref13\" name=\"_ftn13\">[13]<\/a><\/sup>. [<em>N. del E.:<\/em> la autora hace referencia al dictamen de minor\u00eda, elaborado por el Esc. Jorge A. Latino, <a href=\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2021\/09\/llamado-a-mejoramiento-de-oferta-excepcion-a-la-forma-de-escritura-publica-1\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">publicado<\/a> en este mismo n\u00famero de la <em>Revista<\/em><em> del Notariado<\/em>].<\/p>\n<p><sup><a href=\"#_ftnref14\" name=\"_ftn14\">[14]<\/a><\/sup>. Tomado de <a href=\"https:\/\/www.eldial.com\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">https:\/\/www.eldial.com\/<\/a>; cita online AA8063. Los destacados me pertenecen.<\/p>\n<p><sup><a href=\"#_ftnref15\" name=\"_ftn15\">[15]<\/a><\/sup>. Tomado de <a href=\"https:\/\/www.eldial.com\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">https:\/\/www.eldial.com\/<\/a>; cita online AA65F2. Los destacados me pertenecen.<\/p>\n<p><sup><a href=\"#_ftnref16\" name=\"_ftn16\">[16]<\/a><\/sup>. Tomado de <a href=\"https:\/\/www.eldial.com\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">https:\/\/www.eldial.com\/<\/a>; cita online AA6097.<\/p>\n<p><sup><a href=\"#_ftnref17\" name=\"_ftn17\">[17]<\/a><\/sup>. Tomado de <a href=\"https:\/\/www.eldial.com\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">https:\/\/www.eldial.com\/<\/a>; cita online AGF64. Los destacados me pertenecen.<\/p>\n<p><sup><a href=\"#_ftnref18\" name=\"_ftn18\">[18]<\/a><\/sup>. Los destacados me pertenecen. [<em>N. del E.<\/em>: los links dirigen a las p\u00e1ginas oficiales de cada organismo].<\/p>\n<p><sup><a href=\"#_ftnref19\" name=\"_ftn19\">[19]<\/a><\/sup>. Leiva Fern\u00e1ndez, Luis F. P., (comentario al art. 1017), en Alterini, J. H. (dir. gral.) y Alterini, I. E. (coord.), <em>C\u00f3digo Civil y Comercial comentado. Tratado exeg\u00e9tico<\/em>, t. 5, Buenos Aires, Thomson Reuters-La Ley, 2015, p. 388 (el auto cita conceptos de Podetti, J. Ramiro, <em>Tratado de las ejecuciones<\/em>, Buenos Aires, Ediar, 1997 [3\u00aa ed.], p. 443).<\/p>\n<p><sup><a href=\"#_ftnref20\" name=\"_ftn20\">[20]<\/a><\/sup>. CNCom., Sala F, 3\/11\/2016, \u201cKonsor SRL s\/ quiebra\u201d (<em>La Ley Online<\/em>, AR\/JUR\/70816\/2016).<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p><em>Dictamen<\/em>. Forma que debe revestir el acto de transmisi\u00f3n de un derecho real en el marco de una quiebra. El procedimiento de oferta y llamado a mejorarla en el marco de un proceso falencial, \u00bfpuede o no asimilarse al supuesto de la subasta como excepci\u00f3n a la escritura p\u00fablica? 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