{"id":12262,"date":"2021-09-20T16:26:07","date_gmt":"2021-09-20T19:26:07","guid":{"rendered":"http:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/?p=12262"},"modified":"2023-01-20T11:53:37","modified_gmt":"2023-01-20T14:53:37","slug":"llamado-a-mejoramiento-de-oferta-excepcion-a-la-forma-de-escritura-publica-1","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2021\/09\/llamado-a-mejoramiento-de-oferta-excepcion-a-la-forma-de-escritura-publica-1\/","title":{"rendered":"Llamado a mejoramiento de oferta. \u00bfExcepci\u00f3n a la forma de escritura p\u00fablica? (II)"},"content":{"rendered":"<div style=\"width: 100%;\"><img decoding=\"async\" class=\"aligncenter\" src=\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/wp-content\/uploads\/2021\/09\/939-LATINO_1000x667-1.jpg\" alt=\"\" width=\"100%\" \/><\/div>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><span style=\"margin-left: 15px; background-color: #d1468b; color: #ffffff; padding: 10px;\">Autor: <strong>Jorge A. Latino<\/strong><\/span><\/p>\n<div class=\"responsive-tabs\">\n<h2 class=\"tabtitle\">Resumen<\/h2>\n<div class=\"tabcontent\">\n\n<p style=\"background-color: #ffe1eb; padding: 10px;\">La <em>Revista del Notariado<\/em> pone a disposici\u00f3n de sus lectores dos dict\u00e1menes aprobados por la Comisi\u00f3n de Consultas Jur\u00eddicas del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires en un tema tan sensible al notariado como lo es la forma que debe revestir el acto de transmisi\u00f3n de un derecho real, que arriban a conclusiones diametralmente opuestas. En el particular, se trata de dilucidar si el procedimiento de oferta y llamado a mejorarla en el marco de un proceso falencial puede o no asimilarse al supuesto de la subasta como excepci\u00f3n a la escritura p\u00fablica. El presente dictamen, elaborado por el escribano Jorge A. Latino, result\u00f3 aprobado por minor\u00eda.<a style=\"font-size: 18px;\" href=\"#_ftn*\" name=\"_ftnref*\">[*]<\/a><\/p>\n\n<\/div><h2 class=\"tabtitle\">Palabras clave<\/h2>\n<div class=\"tabcontent\">\n\n<p style=\"background-color: #ffe1eb; padding: 10px;\">Subasta; remate; escritura p\u00fablica; venta directa; mejoramiento de oferta; forma; art. 1184 CC; art. 1017 CCyC.<\/p>\n\n<\/div><h2 class=\"tabtitle\">Acerca del autor<\/h2>\n<div class=\"tabcontent\">\n\n<div style=\"background-color: #ffe1eb; padding: 10px;\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"150\" height=\"150\" class=\"alignleft size-medium wp-image-4364\" src=\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/wp-content\/uploads\/2017\/01\/Latino_BIO-150x150.jpg\" srcset=\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2017\/01\/Latino_BIO-150x150.jpg 150w, https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2017\/01\/Latino_BIO-30x30.jpg 30w\" sizes=\"(max-width: 150px) 100vw, 150px\" \/>Abogado, Universidad de Buenos Aires. Diploma de Honor.<br \/>\nEscribano Titular Registro 232, Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires.<br \/>\nDirector de la colecci\u00f3n <em>Pr\u00e1ctica de Derecho Notarial, Registral e Inmobiliario<\/em> (Editorial Hammurabi).<br \/>\nDirector de la colecci\u00f3n <em>T\u00e9cnica Notarial<\/em> (Editorial Hammurabi).<br \/>\nDocente universitario de grado y posgrado (Universidad Notarial Argentina; Universidad de Buenos Aires). Profesor invitado en Universidades extranjeras (Facultad de Derecho de la Universidad de La Laguna, Tenerife, Espa\u00f1a).<br \/>\nCoordinador de Jornadas y Congresos.<br \/>\nAutor del libro <em>Certificaciones Notariales<\/em>. Participaci\u00f3n en libros y publicaciones jur\u00eddicas e hist\u00f3ricas.<br \/>\nSecretario del Instituto de Derecho Registral (Universidad Notarial Argentina).<br \/>\nSecretario del Instituto de Historia y Organizaci\u00f3n del Notariado (Universidad Notarial Argentina).<br \/>\nMiembro de la Comisi\u00f3n Asesora de Consultas Jur\u00eddicas (Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires).<br \/>\nCoordinador Nacional del Tema I del 29\u00ba Congreso Internacional del Notariado, Yakarta, Indonesia, a\u00f1o 2019.<br \/>\nBecario Consejo Federal del Notariado Argentino &#8211; Consejo General del Notariado Espa\u00f1ol, a\u00f1o 2017.<br \/>\nMaestr\u00eda en Derecho Notarial, Registral e Inmobiliario, Universidad Notarial Argentina (Tesina Final en desarrollo).<br \/>\nDoctorado en Ciencias Jur\u00eddicas, Universidad Cat\u00f3lica Argentina (en desarrollo).<\/div>\n\n<\/div><h2 class=\"tabtitle\">Fechas<\/h2>\n<div class=\"tabcontent\">\n\n<p style=\"background-color: #ffe1eb; padding: 10px;\"><span style=\"color: #000080;\">Publicado online: <\/span>20\/9\/2021<\/p>\n<\/div><\/div>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"1-doctrina\"><\/a><h2>1. Doctrina<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>De entre las distintas teor\u00edas e interpretaciones que giran en torno a la extensi\u00f3n de la excepci\u00f3n establecida por el primer p\u00e1rrafo del art\u00edculo 1184 del derogado C\u00f3digo Civil (posturas que la interpretan de forma restrictiva; posiciones amplias que sostienen que debe aplicarse por analog\u00eda a otras formas de enajenaci\u00f3n de bienes falenciales distintos a la subasta, como ser la venta por licitaci\u00f3n e incluso la venta directa; teor\u00edas que consideran que comprende toda transmisi\u00f3n de derechos reales operadas en remates p\u00fablicos, sin distinguir si existi\u00f3 o no coercitividad al dictarse la medida; entre otras), se considera que la misma se limita a la ejecuci\u00f3n coercitivamente dispuesta por el juez con el objeto de hacerla efectiva, debiendo interpretarse de manera restrictiva.<\/strong><\/li>\n<li><strong>En la subasta judicial la adjudicaci\u00f3n se perfecciona una vez que esta se aprueba, se paga el precio y se hace tradici\u00f3n de la cosa subastada al adquirente; quedando comprendida en la excepci\u00f3n del primer p\u00e1rrafo del derogado art\u00edculo 1184, y no requiri\u00e9ndose la escritura p\u00fablica como recaudo indispensable.<\/strong><\/li>\n<li><strong>Si bien no est\u00e1 prevista en la legislaci\u00f3n concursal, la modalidad que ha sido utilizada en el proceso en an\u00e1lisis consiste en el denominado llamado a mejora de oferta, que ha sido adoptado en la pr\u00e1ctica judicial y registra su aplicaci\u00f3n en procedimientos liquidatorios.<\/strong><\/li>\n<li><strong>El llamado a mejora de oferta es una modalidad por la cual, frente a una oferta de compra directa realizada en el expediente por un interesado, se convoca a una suerte de procedimiento licitatorio a trav\u00e9s del cual otros interesados quedan habilitados para pujar y ofrecer mejores condiciones econ\u00f3micas para la compra del bien, adjudic\u00e1ndose finalmente a aquel que, a criterio del juez, ofrezca las mejores condiciones.<\/strong><\/li>\n<li><strong>Sea que asimilemos este procedimiento a la licitaci\u00f3n, sea que lo asimilemos a la venta directa, o que consideremos que se trata de un instituto aut\u00f3nomo, en todos estos casos nos alejamos de la subasta, por lo que no es de aplicaci\u00f3n la excepci\u00f3n del 1184, requiri\u00e9ndose, en consecuencia, de escritura p\u00fablica.<\/strong><\/li>\n<li><strong>La conclusi\u00f3n a la que arribamos no se modifica en virtud de la entrada en vigencia del C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n, atento a que el actual art\u00edculo 1017 no altera los alcances estudiados.<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"2-antecedentes-y-objeto-de-la-consulta\"><\/a><h2>2. Antecedentes y objeto de la consulta<\/h2>\n<p>La escribana P eleva a la comisi\u00f3n de Consultas Jur\u00eddicas de este Colegio su inquietud respecto a si constituyen, de manera \u201cindiscutible\u201d, t\u00edtulos perfectos y suficientes los testimonios judiciales inscriptos en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires que se dictaron en el marco de una quiebra producida en el a\u00f1o 1996, bajo la modalidad de \u201c<strong>oferta de compra y llamado a mejora<\/strong>\u201d, con relaci\u00f3n a dos inmuebles que hoy se pretende transmitir.<\/p>\n<p>La inquietud se plantea principalmente respecto a la <strong>forma<\/strong> que debe revestir la enajenaci\u00f3n de inmuebles en una quiebra cuando se realiza bajo una modalidad distinta a la subasta, atento al alcance de la excepci\u00f3n contemplada en el art\u00edculo 1184 del <a href=\"http:\/\/servicios.infoleg.gob.ar\/infolegInternet\/anexos\/105000-109999\/109481\/texact.htm\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">derogado C\u00f3digo Civil velezano<\/a> (CC).<\/p>\n<p>En este sentido, de la documentaci\u00f3n acompa\u00f1ada surge que:<\/p>\n<ul>\n<li type=\"circle\">El 20 de junio de 1996, el s\u00edndico solicit\u00f3 la formaci\u00f3n del incidente de venta de los inmuebles en cuesti\u00f3n, a lo que el juez hizo lugar por resoluci\u00f3n de fecha 2 de julio de 1996, ordenando su tasaci\u00f3n.<\/li>\n<li type=\"circle\">El 16 de agosto de 1996, sin haberse definido a\u00fan la forma de realizaci\u00f3n de los bienes, JC y ML presentan una oferta de compra por ambos inmuebles, por el mismo valor de la tasaci\u00f3n, solicitando que se llame a mejorar oferta y que, en caso de existir posteriormente una mejor propuesta, se les conceda el derecho de adquisici\u00f3n preferente igualando el respectivo valor.<\/li>\n<li type=\"circle\">Con fecha 13 de agosto de 1996, el s\u00edndico otorg\u00f3 su conformidad con la tasaci\u00f3n e hizo constar el estado del inmueble, y, con fecha 26 de agosto de 1996, declar\u00f3 no tener objeci\u00f3n que formular a la propuesta de compra de JC y ML, sugiriendo se llame a mejorar la oferta.<\/li>\n<li type=\"circle\">Por resoluci\u00f3n dictada el 16 de septiembre de 1996, el juez acept\u00f3 la propuesta de JC y ML, llam\u00f3 a mejorar la oferta hasta el 1 de noviembre de 1996 y orden\u00f3 publicar edictos por dos d\u00edas en el bolet\u00edn oficial, en Clar\u00edn y en un diario de gran circulaci\u00f3n en el partido de Z\u00e1rate.<\/li>\n<li type=\"circle\">Mediante acta de fecha 1 de noviembre de 1996, se hizo constar que nadie se present\u00f3 a mejorar la oferta y que los se\u00f1ores JC y ML, en presencia del s\u00edndico, solicitaron la adjudicaci\u00f3n de los inmuebles.<\/li>\n<li type=\"circle\">El 11 de noviembre de 1996, el juez aprob\u00f3 la compra de JC y ML por resoluci\u00f3n que, en lo pertinente, dice:<\/li>\n<\/ul>\n<blockquote><p>Buenos Aires, noviembre 11 de 1996 [&#8230;] De autos y a fs. 29\/30 surge una propuesta de compra y boleta de dep\u00f3sito cuya mejora se llam\u00f3 a fs. 37, acreditando los martilleros la publicaci\u00f3n de edictos all\u00ed ordenada a esos fines.- El importe ofrecido si bien no supera el valor estimado por los martilleros no se ha presentado nadie a este llamado por la venta en BLOQUE [&#8230;] La sindicatura presta conformidad con la oferta efectuada, dado que el oferente ofrece el pago al contado en d\u00f3lares estadounidenses dentro de las 48 horas de la aprobaci\u00f3n de la misma, presta su conformidad con la compra directa efectuada por la empresa mencionada.\u00ad POR ELLO, y resultando a la masa sumamente beneficioso el pago al contado de la oferta propuesta, RESUELVO: Aprobar la misma&#8230;<\/p><\/blockquote>\n<ul>\n<li>El 15 de noviembre de 1996, el juez dio por abonado el saldo de precio, y, el 12 de diciembre de 1996, se libra mandamiento de posesi\u00f3n, el que fue diligenciado por el s\u00edndico el 16 de diciembre de 1996.<\/li>\n<li>El 20 de febrero de 1997, los adquirentes solicitaron se expidan testimonios judiciales para inscribir los bienes a su nombre, a lo que el s\u00edndico prest\u00f3 conformidad, sugiriendo que, a fin de evitar inconvenientes, el testimonio se libre en los t\u00e9rminos de la Ley 22172 y que se ordene el levantamiento de las medidas cautelares y la cancelaci\u00f3n de hipoteca \u201c<strong>todo al solo efecto de inscribir la transmisi\u00f3n del dominio, ya que en este caso no se otorgar\u00e1 escritura<\/strong>\u201d.<\/li>\n<li>Por resoluci\u00f3n expedida el 5 de marzo de 1997, el juez orden\u00f3 la expedici\u00f3n de los respectivos testimonios y el levantamiento de las medidas cautelares y grav\u00e1menes sobre los inmuebles.<\/li>\n<li>Debido a una observaci\u00f3n del Registro de la Propiedad Inmueble al pretender inscribir los testimonios judiciales, se solicit\u00f3 al juez que aclare cu\u00e1l fue la modalidad de venta por la que adquirieron JC y ML, a lo que respondi\u00f3:<\/li>\n<\/ul>\n<blockquote><p>Buenos Aires, 18 de marzo de 2010 [&#8230;] A los mismos fines y efectos que el anterior, l\u00edbrese testimonio ampliatorio conforme la ley 22172. D\u00e9jese constancia en el mismo que <strong>el procedimiento de venta ordenado de las parcelas en cuesti\u00f3n se realiz\u00f3 por el \u201cllamado de mejora de oferta\u201d y no por el decreto de subasta p\u00fablica de los mismos, por lo que, en la especie no obra decreto de subasta<\/strong>&#8230;<\/p><\/blockquote>\n<ul>\n<li>Los testimonios originales y ampliatorios se inscribieron en las correspondientes matr\u00edculas el 6 de mayo de 2010.<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"3-normativa-y-doctrina-aplicable\"><\/a><h2>3. Normativa y doctrina aplicable<\/h2>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"31-normativa-a-analizar\"><\/a><h3>3.1. Normativa a analizar<\/h3>\n<p>Debemos partir del an\u00e1lisis del art\u00edculo 1184 <a href=\"http:\/\/servicios.infoleg.gob.ar\/infolegInternet\/anexos\/105000-109999\/109481\/texact.htm\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">CC<\/a>, que dispon\u00eda que<\/p>\n<blockquote><p>Deben ser hechos en escritura p\u00fabica, <strong>con excepci\u00f3n de los que fuesen celebrados en subasta p\u00fablica<\/strong>:<br \/>\n<span style=\"font-size: 18px;\">1\u00b0 Los contratos que tuvieren por objeto la transmisi\u00f3n de bienes inmuebles, en propiedad o usufructo, o alguna obligaci\u00f3n o gravamen sobre los mismos, o traspaso de derechos reales sobre inmuebles de otro;<br \/>\n<\/span><span style=\"font-size: 18px;\">2\u00b0 Las particiones extrajudiciales de herencias, salvo que mediare convenio por instrumento privado presentado al juez de la sucesi\u00f3n;<br \/>\n<\/span><span style=\"font-size: 18px;\">3\u00b0 Los contratos de sociedad civil, sus pr\u00f3rrogas y modificaciones;<br \/>\n<\/span><span style=\"font-size: 18px;\">4\u00b0 Las convenciones matrimoniales y la constituci\u00f3n de dote;<br \/>\n<\/span><span style=\"font-size: 18px;\">5\u00b0 Toda constituci\u00f3n de renta vitalicia;<br \/>\n<\/span><span style=\"font-size: 18px;\">6\u00b0 La cesi\u00f3n, repudiaci\u00f3n o renuncia de derechos hereditarios;<br \/>\n<\/span><span style=\"font-size: 18px;\">7\u00b0 Los poderes generales o especiales que deban presentarse en juicio, y los poderes para administrar bienes, y cualesquiera otros que tengan por objeto un acto redactado o que deba redactarse en escritura p\u00fablica;<br \/>\n<\/span><span style=\"font-size: 18px;\">8\u00b0 Las transacciones sobre bienes inmuebles;<br \/>\n<\/span><span style=\"font-size: 18px;\">9\u00b0 La cesi\u00f3n de acciones o derechos procedentes de actos consignados en escritura p\u00fablica;<br \/>\n<\/span><span style=\"font-size: 18px;\">10\u00b0 Todos los actos que sean accesorios de contratos redactados en escritura p\u00fablica;<br \/>\n<\/span><span style=\"font-size: 18px;\">11\u00b0 Los pagos de obligaciones consignadas en escritura p\u00fablica, con excepci\u00f3n de los pagos parciales, de intereses, canon o alquileres.<\/span><a style=\"font-size: 18px;\" href=\"#_ftn1\" name=\"_ftnref1\">[1]<\/a><\/p><\/blockquote>\n<p>Para poder dictaminar sobre la consulta girada a la Comisi\u00f3n, debemos centramos en el estudio del primer p\u00e1rrafo de este art\u00edculo: \u201cdeben ser hechos en escritura p\u00fablica, <strong>con excepci\u00f3n de los que fuesen celebrados en subasta p\u00fablica<\/strong>&#8230;\u201d. De aqu\u00ed se desprende que la adquisici\u00f3n del dominio en subastas p\u00fablicas es una excepci\u00f3n al requisito esencial de que el acto sea autorizado por escritura p\u00fablica. Y as\u00ed, el meollo de la cuesti\u00f3n radica en analizar si la modalidad que tuvo lugar en el marco de la quiebra se encuentra contenida en este primer p\u00e1rrafo o si, por el contrario, la excepci\u00f3n contemplada en el art\u00edculo debe ser interpretada restrictivamente, lo que producir\u00eda que la utilizaci\u00f3n de una modalidad distinta de la subasta no est\u00e9 cubierta y, en consecuencia, el acto no revista la forma exigida para transferir el dominio de inmuebles, debi\u00e9ndose realizar las gestiones necesarias para obtener la respectiva escritura p\u00fablica.<\/p>\n<p>Va de suyo dentro de este an\u00e1lisis que la inscripci\u00f3n en los registros inmobiliarios no provoca la subsanaci\u00f3n ni la convalidaci\u00f3n de los t\u00edtulos, ni de los defectos de los que adolecieren seg\u00fan las leyes.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"32-que-interpretaciones-han-tenido-lugar-al-respecto\"><\/a><h3>3.2. \u00bfQu\u00e9 interpretaciones han tenido lugar al respecto?<\/h3>\n<p>Grandes discusiones y distintos criterios han tenido lugar en cuanto a qu\u00e9 se incluye dentro de la menci\u00f3n del art\u00edculo 1184 CC. As\u00ed, podemos encontrarnos, entre otros,<sup><a href=\"#_ftn2\" name=\"_ftnref2\">[2]<\/a><\/sup> con posturas que han considerado que:<\/p>\n<ul>\n<li>La excepci\u00f3n contemplada en el art\u00edculo 1184 debe ser interpretada restrictivamente y solo limitada a la ejecuci\u00f3n coercitivamente dispuesta por el juez. En otras palabras, consideran que por subasta se entiende exclusivamente a la ordenada judicialmente, con el objeto de hacer efectiva la ejecuci\u00f3n procesal forzada, por lo que la excepci\u00f3n del art\u00edculo 1184 se extiende solo a estos supuestos.<sup><a href=\"#_ftn3\" name=\"_ftnref3\">[3]<\/a><\/sup><\/li>\n<li>La excepci\u00f3n contemplada debe aplicarse, por analog\u00eda, a otras formas de enajenaci\u00f3n de los bienes falenciales distintas a la subasta, como ser la venta por licitaci\u00f3n e incluso, para un sector, la venta directa.<\/li>\n<li>La subasta p\u00fablica tiene lugar \u00fanicamente en el proceso ejecutivo. Una vieja postura opinaba que, despu\u00e9s de la vigencia de los c\u00f3digos de procedimientos, desapareci\u00f3 la subasta p\u00fablica, al no tener lugar la misma en presencia del juez sino de un martillero; en consecuencia, el supuesto de excepci\u00f3n previsto en el 1184 habr\u00eda desaparecido.<\/li>\n<li>La subasta p\u00fablica y la venta o remate judicial son equivalentes e intercambiables, por lo que la excepci\u00f3n del art\u00edculo 1184 comprende las transmisiones de derechos reales operadas en remates p\u00fablicos ordenados por el juez en un expediente judicial, sin distinguir si existi\u00f3 o no coercitividad al dictarse la medida.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Por nuestra parte, consideramos que la excepci\u00f3n se limita a la ejecuci\u00f3n coercitivamente dispuesta por el juez con el objeto de hacerla efectiva, y se extiende solo a esos supuestos. Coincidimos as\u00ed con el criterio expresado por Cornejo, quien reserva el t\u00e9rmino <em>subasta<\/em> exclusivamente a la ordenada judicialmente, con el objeto de hacer efectiva la ejecuci\u00f3n procesal forzada:<\/p>\n<blockquote><p>&#8230; entendemos que la terminolog\u00eda adecuada es la que reserva el t\u00e9rmino subasta exclusivamente a la ordenada judicialmente, con el objeto de hacer electiva la ejecuci\u00f3n procesal forzada. En cambio, la palabra remate se aplica a lo venta realizada voluntariamente por el propietario de un bien, en un procedimiento en el que interviene un martillero, y por el cual adquiere la cosa objeto del remate quien en definitiva resulte ser el mejor postor.<sup><a href=\"#_ftn4\" name=\"_ftnref4\">[4]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n<p>En consecuencia, en la subasta judicial, la adjudicaci\u00f3n se perfecciona una vez que esta se aprob\u00f3, se pag\u00f3 el precio y se hizo la tradici\u00f3n de la cosa subastada al adquirente, por lo que la enajenaci\u00f3n de inmuebles mediante subasta judicial queda comprendida en la excepci\u00f3n del primer p\u00e1rrafo del art\u00edculo 1184, no requiri\u00e9ndose la escritura p\u00fablica como recaudo indispensable<\/p>\n<blockquote><p>&#8230; pues el t\u00edtulo se forma con las actuaciones judiciales relativas a la orden de venta, a la celebraci\u00f3n de la subasta, su aprobaci\u00f3n, el pago de la totalidad del precio por el adquirente y la toma de posesi\u00f3n. De tal manera, queda consolidado el dominio del comprador que dispone ya de t\u00edtulo y tradici\u00f3n. En el remate, la adquisici\u00f3n se perfecciona con el t\u00edtulo (escritura) y el modo (tradici\u00f3n).<sup><a href=\"#_ftn5\" name=\"_ftnref5\">[5]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n<p>En esta l\u00ednea, Iglesias y Magri se\u00f1alan que el art\u00edculo 1184 CC except\u00faa de la obligaci\u00f3n de otorgar escritura p\u00fablica a los contratos que tuviesen por objeto la transmisi\u00f3n de inmuebles en propiedad cuando fuesen celebrados en subasta p\u00fablica, y que esta parte del art\u00edculo<\/p>\n<blockquote><p>&#8230; se mantiene inc\u00f3lume luego de la reforma de la Ley 17711. La obligaci\u00f3n de escriturar es reemplazada por el pago del precio, el auto que aprueba el remate y la tradici\u00f3n de la cosa (t\u00edtulo y modo). El fundamento de la excepci\u00f3n se encuentra en que el acta que labraba el secretario constitu\u00eda un instrumento p\u00fablico (art. 979, inc. 4, C\u00f3digo Civil). Actualmente no hay intervenci\u00f3n jurisdiccional, distingui\u00e9ndose la subasta p\u00fablica de la privada, en que la primera es ordenada por el juez [&#8230;] Lo expuesto en relaci\u00f3n a la protocolizaci\u00f3n de actuaciones es aplicable a la subasta ordenada en cumplimiento de sentencias de condena y no a las ordenadas judicialmente, pero a requerimiento de un propietario o cond\u00f3mino. En este supuesto, priman las normas de fondo sobre las procesales. Los vendedores responden por evicci\u00f3n y vicios rehibitorios, la suma entregada en el momento de la subasta o sea al suscribirse el boleto, tiene car\u00e1cter de se\u00f1a, por lo que resulta aplicable el art. 1202 del C\u00f3digo Civil, se requiere otorgamiento de escritura traslativa de dominio y cumplimiento del art. 1277 del C\u00f3digo Civil, pudiendo suscribirla el juez a costa del vendedor en caso de rebeld\u00eda, o de negativa del demandado (cumplimiento forzado de una obligaci\u00f3n de hacer).<sup><a href=\"#_ftn6\" name=\"_ftnref6\">[6]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n<p>De all\u00ed que estas autoras observen con preocupaci\u00f3n que muchos colegas asimilen la venta por licitaci\u00f3n y la subasta p\u00fablica, \u201ccon la terrible consecuencia de protocolizar las actuaciones, omitiendo el otorgamiento de la respectiva escritura traslativa de dominio\u201d; as\u00ed,<\/p>\n<blockquote><p>&#8230; podemos afirmar que la venta por el sistema de licitaci\u00f3n no constituye una subasta judicial y en consecuencia, no se le aplica la normativa reservada para ella. El art\u00edculo 1184 del C\u00f3digo Civil excepciona la subasta del r\u00e9gimen de transmisi\u00f3n de los inmuebles. Esta excepci\u00f3n como cualquier otra es de car\u00e1cter restrictivo y no permite su aplicaci\u00f3n por analog\u00eda. La transparencia del proceso licitatorio que venimos analizando no altera su car\u00e1cter, se trata de una venta y debe en consecuencia otorgarse la respectiva escritura traslativa de dominio por parte del juez o de quien este designe.<sup><a href=\"#_ftn7\" name=\"_ftnref7\">[7]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"33-conclusiones-de-congresos-y-jornadas\"><\/a><h3>3.3. Conclusiones de congresos y jornadas<\/h3>\n<p>A tono con lo desarrollado, destacamos lo dicho en distintas Jornadas y Congresos:<\/p>\n<ul>\n<li>En el XIII Congreso Nacional de Derecho Registral (Mendoza, 2004), tema II-b (\u201cRegistraci\u00f3n del dominio en la disoluci\u00f3n de la sociedad conyugal y en las subastas p\u00fablicas\u201d), se concluy\u00f3 \u2013en lo que nos importa\u2013 que<\/li>\n<\/ul>\n<blockquote><p>1) Corresponde distinguir entre subasta y remate. La subasta es la ordenada judicialmente para hacer efectivo el cumplimiento forzado de una sentencia. En cambio, la palabra remate se aplica a la venta realizada voluntariamente, aunque sea dentro de un proceso judicial en el que interviene un martillero y el adquirente resulta ser el mejor postor. 2) Cuando el remate es de inmuebles se requiere del t\u00edtulo (escritura p\u00fablica), del modo (tradici\u00f3n) y, para su oponibilidad a terceros interesados, de la inscripci\u00f3n (art. 2505 C.C.). 3) La subasta es un acto procesal que forma parte de un procedimiento de ejecuci\u00f3n por lo que la instrumentaci\u00f3n y publicidad de la adquisici\u00f3n tienen reglas propias distintas a las del remate. 4) La adquisici\u00f3n de un inmueble en subasta no requiere de la escritura p\u00fablica (art. 1184 C.C.). Sin embargo, es recomendable la protocolizaci\u00f3n notarial de las actuaciones pertinentes como forma de obtener mayor seguridad.<sup><a href=\"#_ftn8\" name=\"_ftnref8\">[8]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n<ul>\n<li>En la XXXI Jornada Notarial Bonaerense (Tandil, 1997), en el tema 2 (\u201cIntervenci\u00f3n notarial en la nueva Ley de Quiebras N\u00ba 24522. Escrituras. Subasta judicial. Procedimiento licitatorio. Diversos tipos de actas previstos: inventario, dep\u00f3sito, incautaci\u00f3n, acciones concursales y el asesoramiento notarial\u201d), se concluy\u00f3 que<\/li>\n<\/ul>\n<blockquote><p>En los casos en que la Ley 24522 prev\u00e9 la realizaci\u00f3n de bienes inmuebles sin recurrir al procedimiento de la subasta p\u00fablica, es indispensable el otorgamiento de la correspondiente escritura por el juez o por quien este designe. La normativa de la subasta judicial no es aplicable a estos supuestos. El art. 205, inc. 8\u00b0 no permite obviar la escritura traslativa de dominio.<sup><a href=\"#_ftn9\" name=\"_ftnref9\">[9]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n<ul>\n<li>En el III Congreso Argentino de Derecho Concursal y I Congreso Iberoamericano sobre la Insolvencia (Mar del Plata, 1997), comisi\u00f3n G.1., subtema \u201cCuestiones notariales y registrales\u201d, punto 5 (\u201cEscrituras concursales), se se\u00f1al\u00f3 que<\/li>\n<\/ul>\n<blockquote><p>Hubo consenso en que no encontr\u00e1ndose excepcionados del art. 1184 C.C. los supuestos de venta directa o adjudicaci\u00f3n por licitaci\u00f3n debe otorgarse la correspondiente escritura p\u00fablica.<sup><a href=\"#_ftn10\" name=\"_ftnref10\">[10]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n<ul>\n<li>Con respecto a este \u00faltimo congreso, vale destacar lo dicho por Abella, Nuta y Navas:<\/li>\n<\/ul>\n<blockquote><p>&#8230; a ra\u00edz de la realizaci\u00f3n del III Congreso Nacional de Derecho Concursal y 1\u00ba Iberoamericano sobre Insolvencia, realizado en la ciudad de Mar del Plata, en noviembre de 1997, hemos presentado una ponencia que fuera avalada por unanimidad, en el sentido de que las modalidades de venta que prev\u00e9 la Ley de Quiebras, como la venta directa o la adjudicaci\u00f3n por licitaci\u00f3n, no se encuentran excepcionadas en dicha ley ni en el C\u00f3digo Civil, por lo cual en su caso debe otorgarse la escritura p\u00fablica de transmisi\u00f3n. No son casos de subasta, como no lo es el remate p\u00fablico y no puede extenderse la excepci\u00f3n del art. 1184 del C\u00f3digo Civil pues, trat\u00e1ndose de una forma solemne, con la correspondiente sanci\u00f3n de nulidad, que por ser instrumental, es absoluta, a otros supuestos. La interpretaci\u00f3n de la ley debe ser restrictiva pues est\u00e1 de por medio nada m\u00e1s y nada menos que el orden p\u00fablico.<sup><a href=\"#_ftn11\" name=\"_ftnref11\">[11]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"34-sobre-el-llamado-a-mejora-de-oferta\"><\/a><h3>3.4. Sobre el llamado a mejora de oferta<\/h3>\n<p>La modalidad que se ha utilizado en la quiebra en cuesti\u00f3n, la denominada \u201cllamado a mejora de oferta\u201d, consiste en un mecanismo de venta que, si bien no est\u00e1 previsto en la legislaci\u00f3n concursal, ha sido adoptado en la pr\u00e1ctica judicial y registra su aplicaci\u00f3n en procedimientos liquidativos. Es por ello que consideramos que la mejor forma de aproximarnos a su concepto y naturaleza es, justamente, estudiando qu\u00e9 ha dicho la jurisprudencia al respecto. Pero, antes de pasar a ello, consideramos de importancia remarcar que, a nuestro entender, la naturaleza jur\u00eddica de este instituto se aleja de la subasta.<\/p>\n<p>Como veremos a continuaci\u00f3n, el llamado a mejora de oferta es una modalidad por la cual, frente a una oferta de compra directa realizada en el expediente por un interesado, se convoca a una suerte de procedimiento licitatorio a trav\u00e9s del cual otros interesados quedan habilitados para pujar y ofrecer mejores condiciones econ\u00f3micas para la compra del bien, adjudic\u00e1ndose finalmente a aquel que, a criterio del juez, ofrezca las mejores condiciones. Vemos que, por las caracter\u00edsticas de este instituto, podemos asimilarlo a una licitaci\u00f3n, a una venta directa, o bien podemos considerar que se trata de un instituto aut\u00f3nomo; pero, en todos estos casos, y en base a lo sostenido en los p\u00e1rrafos anteriores, <strong>nos alejamos de la subasta<\/strong>.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"35-jurisprudencia\"><\/a><h3>3.5. Jurisprudencia<\/h3>\n<ul>\n<li><strong>A)<\/strong> CNCom., Sala A, 15\/5\/2013, \u201cMoreno, Jos\u00e9 Mar\u00eda Miguel s\/ quiebra s\/ incidente de venta (1\/8 parte de inmueble Av. Rivadavia 7330\/2)\u201d:<sup><a href=\"#_ftn12\" name=\"_ftnref12\">[12]<\/a><\/sup><\/li>\n<\/ul>\n<blockquote><p>Buenos Aires, 15 de mayo de 2013.<br \/>\n<span style=\"font-size: 18px;\">Y VISTOS: [&#8230;] 2.) De las constancias con que se cuenta en autos surge que, a resultas del decreto de subasta de fs. 178\/179, que data del 28.02.12, el martillero desinsaculado estim\u00f3 como valor de realizaci\u00f3n en subasta del 1\/8 indiviso del inmueble sito en Avda. Rivadavia N\u00ba 7332\/36 un monto aproximado a $400.000 y, en funci\u00f3n de ello, fij\u00f3 la base de realizaci\u00f3n en la suma de $266.000 -fs.188-, que fue refrendada por el tribunal de grado a fs. 193 pto ii), con fecha 10.09.12. Seguidamente, quien result\u00f3 adjudicatario, en definitiva, de la propiedad ofert\u00f3, en su momento, la suma de $270.000 y como garant\u00eda de su mantenimiento acompa\u00f1\u00f3 dep\u00f3sito por $27.000 (v\u00e9anse fs. 193 bis\/198, del 01.10.12). De dicha propuesta se dio traslado a la sindicatura, que prest\u00f3 conformidad a fs. 212. A su vez, la cond\u00f3mina L [&#8230;] -que detenta la titularidad dominial del inmueble en un 50%- se\u00f1al\u00f3 a fs. 230 vta que iba a mejorar la oferta de compra ya existente, sin embargo, no realiz\u00f3 presentaci\u00f3n alguna en tal sentido al tiempo en que el Sr. Juez de Grado autoriz\u00f3 la venta directa de la porci\u00f3n indivisa del fallido a favor de R [&#8230;] Luego del dictado de ese fallo, se present\u00f3 otro oferente, J [&#8230;], quien hizo una mejora de oferta y ofreci\u00f3 la suma de $300.000 (ver fs. 297\/300), que fue desestimada a fs. 301.<br \/>\n<\/span><span style=\"font-size: 18px;\">3.) Hecha esta breve rese\u00f1a del asunto, no puede soslayarse que el art. 213 de la ley falencial autoriza al juez a disponer la venta directa de bienes, s\u00f3lo cuando, por la naturaleza de los mismos, su escaso valor o el fracaso de otra forma de enajenaci\u00f3n resultare de utilidad evidente para el concurso. Es clara la excepcionalidad de esta norma que debe interpretarse restrictivamente. As\u00ed las cosas, no d\u00e1ndose ninguno de las tres alternativas legisladas en la especie, a saber: a) naturaleza del bien que hiciera manifiesta la inconveniencia de intentar su enajenaci\u00f3n, mediante subasta o licitaci\u00f3n, b) escaso valor (que no justifique poner en marcha todo el proceso de subasta) o c) por frustraci\u00f3n de otras formas de realizaci\u00f3n, es evidente que no cupo disponer la venta directa de la propiedad de que aqu\u00ed se trata. Reit\u00e9rase, s\u00f3lo puede recurrirse a la operaci\u00f3n de venta directa luego de fracasadas las dem\u00e1s formas de realizaci\u00f3n que la ley establece como prioridades a la hora de decidir la mejor forma de liquidaci\u00f3n de los bienes que conforman el activo falencial, ya que, como principio, la liquidaci\u00f3n de los bienes debe hacerse por licitaci\u00f3n o subasta e incluso, con la modalidad de llamado de mejora de oferta, posici\u00f3n que es pac\u00edfica tanto en la doctrina como en la jurisprudencia (cfr. arg. esta CNCom., esta Sala A., in re: \u201cAdzen SACIF s. quiebra\u201d del 10.04.12). Es claro pues que la alternativa propuesta en la instancia de grado no es el modo adecuado para disponer de los bienes incautados en el proceso falencial. <\/span><strong style=\"font-size: 18px;\">Esto no significa descartar por completo la venta privada o directa sino adecuarla a la modalidad que en la pr\u00e1ctica tribunalicia de estos \u00faltimos a\u00f1os se ha dado en denominar como \u201cllamado a mejora de oferta\u201d, por la cual, frente a una oferta de compra directa realizada en el expediente por un interesado -como en el caso-, se admite convocar a una suerte de procedimiento licitatorio a trav\u00e9s del cual se establece una especie de concurso p\u00fablico, con la debida publicidad, por el cual otros interesados quedan habilitados para pujar para ofrecer mejores condiciones econ\u00f3micas para la compra del bien que las presentadas por el inicial oferente, adjudic\u00e1ndose dicho bien, finalmente a aquel que, a criterio del juez, ofrezca las mejores condiciones sobre el particular. Tal procedimiento confiere transparencia a este tipo de tr\u00e1mites y asegura la igualdad de oportunidades entre todos los interesados, con lo cual, en definitiva, se resguarda, tambi\u00e9n, los intereses de la fallida y de sus acreedores<\/strong><span style=\"font-size: 18px;\"> (cfr. arg. esta CNCom., esta Sala A, in re: \u201cCompa\u00f1\u00eda San Pablo de Fabricaci\u00f3n de Az\u00facar SA s. quiebra c\/ Puente SRL s. ordinario\u201d, del 19.5.08; id. in re: \u201cBoeing SA s. quiebra s. inc. por separado (inmueble de Florida 471 Capital Federal)\u201d, del 04.12.09).<br \/>\n<\/span><span style=\"font-size: 18px;\">Con base en los fundamentos desarrollados hasta aqu\u00ed, se admitir\u00e1 el agravio ensayado y, en consecuencia, habr\u00e1 de dejarse sin efecto la decisi\u00f3n de grado que dispuso la venta directa del bien inmueble. Debiendo el Sr. Juez a quo proceder a un llamado de mejora de oferta con base en la propuesta que efectuara [&#8230;] <\/span><em style=\"font-size: 18px;\">Fdo: Mar\u00eda Elsa Uzal, Isabel M\u00edguez, Alfredo Arturo Kolliker Frers. Ante m\u00ed: Jorge Ariel Cardama. Es copia del original que corre a fs. 340\/341 de los autos de la materia Jorge Ariel Cardama. Prosecretario de C\u00e1mara.<\/em><\/p><\/blockquote>\n<ul>\n<li><strong>B)<\/strong> CNCom., Sala D, 21\/9\/2010, \u201cLa Concordia Compa\u00f1\u00eda Argentina de Seguros SA s\/ liquidaci\u00f3n s\/ incidente de realizaci\u00f3n de bienes cocheras\u201d:<sup><a href=\"#_ftn13\" name=\"_ftnref13\">[13]<\/a><\/sup><\/li>\n<\/ul>\n<blockquote><p>Buenos Aires, 21 de septiembre de 2010. [&#8230;]<br \/>\n<span style=\"font-size: 18px;\">4.- <\/span><strong style=\"font-size: 18px;\">En el procedimiento denominado \u201cllamado a mejora de oferta\u201d, el juez del concurso dispone la venta judicial de la empresa, de un establecimiento o de bienes singulares, en el marco de una resoluci\u00f3n jurisdiccional que fija las modalidades de la venta sin recurrir estrictamente ni a la subasta p\u00fablica prevista por la LCQ 207 ni a la forma de enajenaci\u00f3n de la LCQ 205<\/strong><span style=\"font-size: 18px;\">. Esta modalidad de \u201cllamado a mejora de oferta\u201d es una forma de realizaci\u00f3n del activo de la quiebra, que -excepto la posibilidad contemplada en la LCQ 205:6, 1er. p\u00e1rrafo in fine- <\/span><strong style=\"font-size: 18px;\">constituye simplemente una pr\u00e1ctica derivada de precedentes de la doctrina judicial que en general no han sido objetados en sus formulaciones b\u00e1sicas<\/strong><span style=\"font-size: 18px;\"> (v. Quintana Ferreyra &#8211; Alberti \u201cConcursos\u201d, t. 3, art. 199, nro. 5. b. p. 611, ed. 1990 con relaci\u00f3n a la ley nro. 19551). El fundamento jur\u00eddico de tal pr\u00e1ctica es el uso de las facultades otorgadas precisamente por la LCQ 174 (v. Junyent Bas F.; Molina Sandoval, C. \u201cLey de concursos y quiebras comentada\u201d t. II, art. 205, nro. VI, p. 413, ed. 2009), as\u00ed como la doctrina judicial en tanto puede ser considerada como leg\u00edtima fuente material de derecho por su fuerza persuasiva adecuada a la naturaleza de las cosas (v. Llamb\u00edas, J.J. \u201cTratado de derecho civil &#8211; Parte General\u201d, t. I, nro. 72, p. 79, ed. 1973). En general, las ventajas que -como reglas de l\u00f3gica y experiencia susceptibles de ser tenidas en cuenta por el \u00f3rgano judicial- proporciona esa modalidad de venta son entre otras: a) La certeza de que existe al menos alg\u00fan interesado en adquirir todo o parte del activo de la quiebra a precios razonables de mercado lo cual presume un estudio preliminar por parte de aquel. b) La posibilidad de controlar la enajenaci\u00f3n en la misma sala de audiencias del juzgado del concurso evitando en lo posible toda distorsi\u00f3n en la concurrencia de los oferentes. c) La adopci\u00f3n de diversos recaudos -vgr. exigencia de dep\u00f3sitos previos, importes m\u00ednimos para elevar la oferta anterior en la puja, u otros similares- con el fin de disuadir las ofertas temerarias formuladas sin intenci\u00f3n real de integrar el saldo de precio y con el solo fin de condicionar o de alejar a los oferentes genuinos. d) Posibilitar la puja entre los oferentes en la misma audiencia y una vez abiertos los sobres que contienen las ofertas.<br \/>\n<\/span><span style=\"font-size: 18px;\">5.- Ahora bien, la aplicaci\u00f3n leg\u00edtima de tales fuentes de derecho en estos supuestos ocurre cuando el juez del concurso se limita a decidir la oportunidad y el procedimiento del llamado a mejorar oferta. Pero aunque prescinda de las formalidades propias tanto de la venta en licitaci\u00f3n (LCQ 205) cuanto de la venta singular (LCQ 208) el \u00f3rgano judicial no puede apartarse de un principio b\u00e1sico de tales formas de enajenaci\u00f3n como es el de permitir y favorecer la m\u00e1s estricta e igualitaria concurrencia de oferentes en condiciones de mercado. El respeto de tal principio y de la ecuanimidad de la justicia fue preocupaci\u00f3n centenaria del legislador en disposiciones de diverso tipo que contemplan las formas de enajenaci\u00f3n judicial en general y en particular las de la quiebra procurando evitar todo lo que pueda distorsionarla o crear una indebida apariencia (v. en general c.c. 1361:6, Gregorini Clusellas, E. en \u201cC\u00f3digo Civil y normas complementarias &#8211; An\u00e1lisis doctrinal y jurisprudencial\u201d, dirigido por Bueres, AJ. y Highton, E. l. art. 1361 nro. 2.d., p. 406, ed. 1999; en la quiebra y con relaci\u00f3n a la subasta p\u00fablica judicial prevista por la ley nro. 11719:150 que modifica sustancialmente el r\u00e9gimen de la ley nro. 4156 v. Garc\u00eda Mart\u00ednez, F. \u201cEl concordato y la quiebra\u201d, t. III nros. 768 a 770 pgs. 132 a 136, ed. 1965; y con relaci\u00f3n al r\u00e9gimen espec\u00edfico de la ley nro. 24522:206 v. Dasso A. A \u201cQuiebras, concurso preventivo y cramdown\u201d art. 206, p. 540, ed. 1997 en cuanto se\u00f1ala que en esta norma el legislador consagra expl\u00edcitamente las reglas de mercado y libre competencia). En consecuencia, de acuerdo con esta pauta en la modalidad de liquidaci\u00f3n de los bienes de la quiebra considerada, quien propone la oferta que es llamada a mejorar puede provocar en el \u00f3rgano judicial la decisi\u00f3n de ordenar la venta en la oportunidad que el oferente desea, y proporcionar la base para un procedimiento que posibilite las ventajas enunciadas en el p\u00e1rrafo 4to. precedente. Pero si al oferente inicial -o a quien, como en este caso, el \u00f3rgano judicial tiene por tal- se lo faculta a igualar la mejor oferta pudiendo -como en este caso, v. punto g de la resoluci\u00f3n apelada- haber mejorado la inicial o cualquier otra formulada en la audiencia, se distorsiona el principio de libre concurrencia, pues por un lado a tal oferente le bastar\u00e1 limitarse a igualar o no la oferta m\u00e1s alta preexistente guardando silencio hasta la conclusi\u00f3n de la puja si las otras ofertas escritas son mejoradas en el acto de la audiencia -lo cual conspira contra la obtenci\u00f3n de un mejor precio pues los restantes oferentes conocen tal preferencia que puede condicionar sus propias mejoras-, y por otro lado, nada le impide a quien realiz\u00f3 la oferta inicial superar la mejor realizada si conviene a sus intereses y si como en este caso est\u00e1 previsto en el acto de apertura de sobres [&#8230;] <\/span><em style=\"font-size: 18px;\">Fdo.: Juan Jos\u00e9 Dieuzeide &#8211; Pablo D. Heredia &#8211; Gerardo G. Vassallo (disidencia) Horacio Piatti, Prosecretario Letrado.<\/em><\/p>\n<p><span style=\"font-size: 18px;\">Disidencia del se\u00f1or juez Gerardo Vassallo: [&#8230;] 2.- [&#8230;] aunque la modalidad autorizada por el se\u00f1or Juez de Primera Instancia pod\u00eda calificarse de at\u00edpica, ha sido y es reiteradamente utilizada en procesos falenciales como modo de concretar ventas m\u00e1s eficientes en tanto es usual que se obtengan precios razonables con un sensible ahorro de los gastos comunes de subasta. A su vez, se asegura el \u00e9xito de la venta, pues se cuenta desde un inicio con una oferta concreta que el Juez ha evaluado, antes de autorizar el tr\u00e1mite de mejora, como adecuada como base de la futura puja. El cuestionamiento del se\u00f1or P [&#8230;] \u2013el apelante\u2013 finc\u00f3 en la preferencia que el se\u00f1or juez a quo otorg\u00f3 al mejor postor inicial se\u00f1or L [&#8230;]. Impugnaci\u00f3n que ni siquiera finc\u00f3 en la razonabilidad de tal ventaja o las caracter\u00edsticas con las que fue autorizada, pues como es f\u00e1cil advertir, el recurrente pidi\u00f3 para s\u00ed tal preferencia [&#8230;] 3.- [&#8230;] no advierto que la decisi\u00f3n del se\u00f1or juez afecte la regularidad del procedimiento falencial y menos su transparencia [&#8230;] en los t\u00e9rminos en que fue abierto el recurso, debo explicar mi diferente parecer en punto a la modalidad con que debe otorgarse el derecho de preferencia. Si bien el dise\u00f1ado en la decisi\u00f3n en crisis es el que, seg\u00fan conozco, mayoritariamente es concedido por los jueces del fuero, entiendo que tal modalidad podr\u00eda causar alg\u00fan dem\u00e9rito a los restantes oferentes y generar alg\u00fan perjuicio a la masa falencial, en tanto podr\u00eda cerrar la puja con alguna anticipaci\u00f3n [&#8230;] Es que ejercido el derecho a empardar la propuesta, tanto el que la hab\u00eda hecho como cualquier otro interesado pod\u00eda efectuar una nueva que, va de suyo, elevara la anterior. As\u00ed la \u201cpreferencia\u201d del primer oferente se limitaba a permitirle no abonar una suma mayor a la esgrimida por el, hasta entonces, mejor oferente pero sin impedirle a aquel elevar nuevamente su propuesta. De all\u00ed que entiendo que el recurso puede ser admitido dentro de esos l\u00edmites. Esto es, modificar la modalidad de la \u201cpreferencia\u201d pero sin dejar de lado aquella herramienta que ha demostrado una notoria utilidad en la enajenaci\u00f3n de bienes falenciales. Con esa modificaci\u00f3n, adem\u00e1s, se soslaya cualquier \u00f3bice, de existir, en punto a la transparencia del acto y el tratamiento igualitario, analizado desde una \u00f3ptica integral, que debe ser otorgado a todos los eventuales interesados en la adquisici\u00f3n de estos bienes. <\/span><em style=\"font-size: 18px;\">Fdo.: Gerardo G. Vassallo. <\/em><em style=\"font-size: 18px;\">Horacio Piatti, Prosecretario Letrado.<\/em><\/p><\/blockquote>\n<ul>\n<li><strong>C)<\/strong> CNCom., Sala C, 30\/4\/2010, \u201cEdyma SA s\/ quiebra s\/ queja\u201d:<sup><a href=\"#_ftn14\" name=\"_ftnref14\">[14]<\/a><\/sup><\/li>\n<\/ul>\n<blockquote><p>Buenos Aires, 30 de abril de 2010.-<br \/>\n<span style=\"font-size: 18px;\">Y VISTOS:<br \/>\n<\/span><span style=\"font-size: 18px;\">III.- Por lo dem\u00e1s, no puede dejar de se\u00f1alarse que el mecanismo de venta propuesto por el apelante -vgr. \u201cmejora de oferta\u201d- no est\u00e1 previsto por la legislaci\u00f3n concursal. Si bien la pr\u00e1ctica judicial registra su aplicaci\u00f3n en procedimientos liquidativos de esta naturaleza, no parece objetable que el juez de la quiebra decida la enajenaci\u00f3n en el orden que le impone el art\u00edculo 204 LCQ, a fin de garantizar la transparencia del proceso liquidativo (v.fs. 20) [&#8230;] <\/span><em style=\"font-size: 18px;\">Fdo.: Juan R. Garibotto, Jos\u00e9 Luis Monti, Juan Manuel Ojea Quintana. Ante m\u00ed: Manuel R. Trueba (h), Secretario.<\/em><\/p><\/blockquote>\n<ul>\n<li><strong>D)<\/strong> CNCom., Sala C, 22\/9\/2009, \u201cGuere\u00f1o, Luis \u00c1ngel s\/ incidente de subasta de bienes\u201d, del dictamen fiscal N\u00ba 125798:<sup><a href=\"#_ftn15\" name=\"_ftnref15\">[15]<\/a><\/sup><\/li>\n<\/ul>\n<blockquote><p>El \u201cllamado a mejora de oferta\u201d consiste en una modalidad por la cual, frente a una oferta de compra directa realizada en el expediente por un interesado o un conjunto de ellos, se convoca a una suerte de procedimiento licitatorio a trav\u00e9s del cual se establece una especie de concurso p\u00fablico, por el cual cualesquiera otros interesados quedan habilitados para pujar y ofrecer mejores condiciones econ\u00f3micas para la compra del bien que las presentadas por el primigenio oferente. De tal modo, que finalmente, se adjudica el bien en cuesti\u00f3n, a aquel que ofrezca mejores condiciones (cfr. Quintana Ferreyra-Alberti: \u201cConcursos\u201d, T. 3\u00ba, p\u00e1gs.611\/13).<\/p><\/blockquote>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"4-conclusiones\"><\/a><h2>4. Conclusiones<\/h2>\n<p>En base al desarrollo compartido y al an\u00e1lisis efectuado, consideramos que la excepci\u00f3n establecida en el primer p\u00e1rrafo del art\u00edculo 1184 del derogado C\u00f3digo Civil debe interpretarse de manera restrictiva.<\/p>\n<p>Con esa base, la modalidad que ha sido utilizada en el proceso en an\u00e1lisis consiste en la denominada llamada a mejora de oferta, mecanismo que, si bien no est\u00e1 previsto en la legislaci\u00f3n concursal, ha sido adoptado en la pr\u00e1ctica judicial y registra su aplicaci\u00f3n en procedimientos liquidativos. Consiste en que, frente a una oferta de compra directa realizada en el expediente por un interesado, se convoca a una suerte de procedimiento licitatorio a trav\u00e9s del cual otros interesados quedan habilitados para pujar y ofrecer mejores condiciones econ\u00f3micas para Ja compra del bien, adjudic\u00e1ndose finalmente a aquel que, a criterio del juez, ofrezca las mejores condiciones.<\/p>\n<p>En el caso espec\u00edfico en cuesti\u00f3n, si bien surge del expediente que el s\u00edndico sugiere, a fin de evitar inconvenientes, que el testimonio se libre en los t\u00e9rminos de la Ley 22172 y que se ordene el levantamiento de las medidas cautelares y la cancelaci\u00f3n de hipoteca \u201ctodo al solo efecto de inscribir la transmisi\u00f3n del dominio, ya que en este caso no se otorgar\u00e1 escritura\u201d; observamos, al mismo tiempo, que de la respuesta brindada frente a la observaci\u00f3n realizada por el Registro de la Propiedad (solicitando se aclare cu\u00e1l fue la modalidad de venta por la que adquirieron JC y ML) surge que: \u201cel procedimiento de venta ordenado de las parcelas en cuesti\u00f3n se realiz\u00f3 por el \u2018llamado de mejora de oferta\u2019 y no por el decreto de subasta p\u00fablica de los mismos, por lo que, en la especie no obra decreto de subasta\u201d.<\/p>\n<p>Por todo lo expuesto, sea que asimilemos este procedimiento a la licitaci\u00f3n, sea que lo asimilemos a la venta directa, o que consideremos que se trata de un instituto aut\u00f3nomo, en todos estos casos nos alejamos de la subasta, por lo que la Comisi\u00f3n considera que, en el caso en estudio, no es de aplicaci\u00f3n la excepci\u00f3n del 1184; requiri\u00e9ndose, en consecuencia, de escritura p\u00fablica y debiendo efectuarse las gestiones correspondientes para obtenerla.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"notas\"><\/a><h2>Notas<\/h2>\n<p><sup><a href=\"#_ftnref*\" name=\"_ftn*\">[*]<\/a><\/sup>. [<em>N. del E.:<\/em> Dictamen aprobado por minor\u00eda de los miembros de la Comisi\u00f3n Asesora de Consultas Jur\u00eddicas del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en su sesi\u00f3n del 13\/7\/2020, con un total de diez votos sobre veinticinco (expediente: 16-02143-19). Se publica tambi\u00e9n, en este mismo n\u00famero de la Revista del Notariado, <a href=\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2021\/09\/llamado-a-mejoramiento-de-oferta-excepcion-a-la-forma-de-escritura-publica-2\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">el dictamen de mayor\u00eda<\/a>].<\/p>\n<p><sup><a href=\"#_ftnref1\" name=\"_ftn1\">[1]<\/a><\/sup>. Destacamos que la conclusi\u00f3n a la que arribemos no se modifica en virtud de la entrada en vigencia del <a href=\"http:\/\/servicios.infoleg.gob.ar\/infolegInternet\/verNorma.do?id=235975\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">C\u00f3digo Civil y Comercial<\/a> (CCyC), atento a que el actual art. 1017 no altera los alcances que analizaremos, disponiendo en este sentido: \u201c<em>Escritura p\u00fablica<\/em>. Deben ser otorgados por escritura p\u00fablica: a) los contratos que tienen por objeto la adquisici\u00f3n, modificaci\u00f3n o extinci\u00f3n de derechos reales sobre inmuebles. <strong>Quedan exceptuados los casos en que el acto es realizado mediante subasta proveniente de ejecuci\u00f3n judicial o administrativa<\/strong>; b) los contratos que tienen por objeto derechos dudosos o litigiosos sobre inmuebles; c) todos los actos que sean accesorios de otros contratos otorgados en escritura p\u00fablica; d) los dem\u00e1s contratos que, por acuerdo de partes o disposici\u00f3n de la ley, deben ser otorgados en escritura p\u00fablica\u201d.<\/p>\n<p><sup><a href=\"#_ftnref2\" name=\"_ftn2\">[2]<\/a><\/sup>. Para un profundo estudio al respecto, aconsejamos, de entre muchos otros: CORNEJO, Am\u00e9rico A., \u201cRegistraci\u00f3n de las subastas\u201d, en <em>Revista Notarial<\/em>, La Plata, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, N\u00ba 949, 2004; IGLESIAS, Mar\u00eda C. y MAGRI, Carmen S., \u201cVenta del activo en la quiebra\u201d, en <em>Revista Notarial<\/em>, La Plata, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, N\u00ba 932, 1999; PELOSI, Carlos A, \u201cLa escritura del art\u00edculo 585 del c\u00f3digo procesal es aplicable a todas las ventas judiciales\u201d, en <em>Revista del Notariado<\/em>, Buenos Aires, Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, N\u00ba 739, 1975 [<em>N. del E.<\/em>: ver <a href=\"https:\/\/www.colegio-escribanos.org.ar\/biblioteca\/cgi-bin\/ESCRI\/ARTICULOS\/43312.pdf\" class=\"mtli_attachment mtli_pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">aqu\u00ed<\/a>; \u00faltima consulta: 10\/5\/2021]; los siguientes trabajos, presentados en el marco del XIII Congreso Nacional de Derecho Registral (Mendoza, 2004), tema 2: AMBROGI DE VIEYRA, Yolanda, \u201cRegistraci\u00f3n del dominio en las subastas p\u00fablicas\u201d y BLUME IMAS, Lidia, \u201cAdquisici\u00f3n de dominio de las subastas. Pr\u00e1ctica en el registro de la propiedad inmueble de la provincia de Buenos Aires\u201d.<\/p>\n<p><sup><a href=\"#_ftnref3\" name=\"_ftn3\">[3]<\/a><\/sup>. Para esta posici\u00f3n, la subasta p\u00fablica es el acto procesal mediante el cual se enajena, por un auxiliar del juez que act\u00faa en su representaci\u00f3n, el bien o los bienes embargados para satisfacer con su producido el importe del cr\u00e9dito que dio origen a la ejecuci\u00f3n. As\u00ed, \u201ces un acto jur\u00eddico complejo que desborda los l\u00edmites del derecho privado y encuentra adecuada formulaci\u00f3n en la conjunci\u00f3n de los derechos civil y procesal. Por tal raz\u00f3n, las normas sobre la compraventa se aplican s\u00f3lo subsidiariamente a las adquisiciones en remate p\u00fablico\u201d (CORNEJO, Am\u00e9rico A., ob. cit. [cfr. nota 2], p. 640).<\/p>\n<p><sup><a href=\"#_ftnref4\" name=\"_ftn4\">[4]<\/a><\/sup>. \u00cddem, p. 631.<\/p>\n<p><sup><a href=\"#_ftnref5\" name=\"_ftn5\">[5]<\/a><\/sup>. \u00cddem, p. 638.<\/p>\n<p><sup><a href=\"#_ftnref6\" name=\"_ftn6\">[6]<\/a><\/sup>. IGLESIAS, Mar\u00eda C. y MAGRI, Carmen S., ob. cit. (cfr. nota 2), pp. 144 y ss.<\/p>\n<p><sup><a href=\"#_ftnref7\" name=\"_ftn7\">[7]<\/a><\/sup>. \u00cddem, p. 157.<\/p>\n<p><sup><a href=\"#_ftnref8\" name=\"_ftn8\">[8]<\/a><\/sup>. [<em>N. del E.<\/em>: ver las conclusiones completas <a href=\"https:\/\/www.elnotariado.com\/conclusiones-xiii-congreso-nacional-derecho-registral-1780.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">aqu\u00ed<\/a> {fuente no oficial}; \u00faltima consulta: 10\/5\/2021].<\/p>\n<p><sup><a href=\"#_ftnref9\" name=\"_ftn9\">[9]<\/a><\/sup>. [<em>N. del E.<\/em>: ver las conclusiones completas <a href=\"https:\/\/www.colescba.org.ar\/portal\/el-colegio\/jornadas-notariales-bonaerenses\/526-xxxi-jornada-notarial-bonaerense.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">aqu\u00ed<\/a>; \u00faltima consulta: 10\/5\/2021].<\/p>\n<p><sup><a href=\"#_ftnref10\" name=\"_ftn10\">[10]<\/a><\/sup>. En <em>Revista Notarial<\/em>, La Plata, Colegio de escribanos de la Provincia de C\u00f3rdoba, N\u00ba 74, 1997, p. 350. [<em>N. del E.<\/em>: ver <a href=\"http:\/\/escribanos.org.ar\/rnotarial\/wp-content\/uploads\/2015\/07\/RNCba-74-1997-19-Congresos.pdf\" class=\"mtli_attachment mtli_pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">aqu\u00ed<\/a>; \u00faltima consulta: 10\/5\/2021].<\/p>\n<p><sup><a href=\"#_ftnref11\" name=\"_ftn11\">[11]<\/a><\/sup>. ABELLA, Adriana N. y otros, \u201cNulidades instrumentales provenientes de la violaci\u00f3n del art\u00edculo 1184 del C\u00f3digo Civil\u201d, en <em>Revista Notarial<\/em>, La Plata, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, N\u00ba 929, pp. 200 y ss.<\/p>\n<p><sup><a href=\"#_ftnref12\" name=\"_ftn12\">[12]<\/a><\/sup>. Tomado de <a href=\"https:\/\/www.eldial.com\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">https:\/\/www.eldial.com\/<\/a>; cita online AA8063. Los destacados me pertenecen.<\/p>\n<p><sup><a href=\"#_ftnref13\" name=\"_ftn13\">[13]<\/a><\/sup>. Tomado de <a href=\"https:\/\/www.eldial.com\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">https:\/\/www.eldial.com\/<\/a>; cita online AA65F2. Los destacados me pertenecen.<\/p>\n<p><sup><a href=\"#_ftnref14\" name=\"_ftn14\">[14]<\/a><\/sup>. Tomado de <a href=\"https:\/\/www.eldial.com\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">https:\/\/www.eldial.com\/<\/a>; cita online AA6097.<\/p>\n<p><sup><a href=\"#_ftnref15\" name=\"_ftn15\">[15]<\/a><\/sup>. Tomado de <a href=\"https:\/\/www.eldial.com\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">https:\/\/www.eldial.com\/<\/a>; cita online AGF64.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p><em>Dictamen<\/em>. Forma que debe revestir el acto de transmisi\u00f3n de un derecho real en el marco de una quiebra. El procedimiento de oferta y llamado a mejorarla en el marco de un proceso falencial, \u00bfpuede o no asimilarse al supuesto de la subasta como excepci\u00f3n a la escritura p\u00fablica? 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