{"id":1217,"date":"2015-02-04T12:26:04","date_gmt":"2015-02-04T12:26:04","guid":{"rendered":"http:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/?p=1217"},"modified":"2018-07-12T11:55:58","modified_gmt":"2018-07-12T14:55:58","slug":"compra-en-comision-momento-para-hacer-la-denuncia-de-comitente","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2015\/02\/compra-en-comision-momento-para-hacer-la-denuncia-de-comitente\/","title":{"rendered":"Compra en comisi\u00f3n. Momento para hacer la denuncia de comitente"},"content":{"rendered":"<p class=\"nota_rosa\">\u00a0Dictamen elaborado por el escribano\u00a0<strong>Alfonso Guti\u00e9rrez Zald\u00edvar<\/strong>\u00a0y aprobado en forma un\u00e1nime por los miembros de la Comisi\u00f3n de Consultas Jur\u00eddicas del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires en su sesi\u00f3n del 22\/7\/2014 (expte. 16-00839-14). (<a href=\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/biografia\/alfonso-gutierrez-zaldivar\/\" target=\"_blank\">Informaci\u00f3n sobre el autor<\/a>)<\/p>\n<figure id=\"attachment_2487\" aria-describedby=\"caption-attachment-2487\" style=\"width: 200px\" class=\"wp-caption alignright\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"size-full wp-image-2487\" src=\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/wp-content\/uploads\/2016\/01\/GutierrezZaldivarAlfonso_BIO.jpg\" alt=\"Esc. Guti\u00e9rrez Zald\u00edvar\" width=\"200\" height=\"250\" srcset=\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2016\/01\/GutierrezZaldivarAlfonso_BIO.jpg 200w, https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/\/wp-content\/uploads\/2016\/01\/GutierrezZaldivarAlfonso_BIO-44x55.jpg 44w\" sizes=\"(max-width: 200px) 100vw, 200px\" \/><figcaption id=\"caption-attachment-2487\" class=\"wp-caption-text\">Esc. Guti\u00e9rrez Zald\u00edvar<\/figcaption><\/figure>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"1-doctrina\"><\/a><h2>1. Doctrina<\/h2>\n<ul>\n<li><em>La compra en comisi\u00f3n es la celebrada por el comisionista a su propio nombre, pero indicando que lo hace \u201cen comisi\u00f3n\u201d, es decir, por cuenta ajena.<\/em><\/li>\n<li><em>El comprador en comisi\u00f3n debe revelar antes del momento de la escrituraci\u00f3n (o del plazo que se hubiere estipulado en el contrato) el nombre de la persona que ha\u00a0de asumir la calidad de comprador; si as\u00ed no lo hiciere, queda \u00e9l como \u00fanico responsable.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"2-antecedentes\"><\/a><h2>2. Antecedentes<\/h2>\n<p>El escribano B.\u00a0R. realiza una consulta y comenta los siguientes antecedentes: por escritura del a\u00f1o 2013 se instrument\u00f3 una compraventa donde el comprador manifiesta realizar la compra \u201cen comisi\u00f3n\u201d y que oportunamente proceder\u00e1 a designar a su comitente, quien aceptar\u00e1 la compra.<\/p>\n<p>Agrega que el comprador en comisi\u00f3n lo consulta sobre la posibilidad de realizar una escritura p\u00fablica donde \u00e9l (comprador en comisi\u00f3n) designa comitente, atento a que este \u00faltimo se niega a aceptar la compra en comisi\u00f3n realizada y pretende que el vendedor y el comprador (en comisi\u00f3n) distracten la transferencia para luego el vendedor otorgar una nueva escritura traslativa de dominio directamente al comitente.<\/p>\n<p>El consultante manifiesta que la asesor\u00eda registral de la provincia de Buenos Aires que funciona en nuestro Colegio le indic\u00f3 que una posible soluci\u00f3n ser\u00eda que las partes realicen una escritura aclaratoria indicando que el comprador adquiri\u00f3 como gestor de negocios del comitente.<\/p>\n<p>Luego, el consultante da su opini\u00f3n, manifestando que la escritura aclaratoria es posible y conveniente. Agrega, a su vez, que el comitente no podr\u00eda negarse a aceptar la gesti\u00f3n de negocios realizada para el mismo e inscripta, y que los costos de otorgamiento ser\u00edan menores que los de distractar la primera compraventa y otorgar una nueva.<\/p>\n<p>Luego de mencionar los hechos, el escribano consulta lo siguiente:<\/p>\n<blockquote>\n<p>a) Si es v\u00e1lida la compraventa realizada \u201cen comisi\u00f3n\u201d y, en ese caso, si es posible designar el comitente en una nueva escritura; y b) si en caso de no serlo es v\u00e1lida la escritura aclaratoria por la cual se reemplaza la compra \u201cen comisi\u00f3n\u201d por la compra como gestor de negocios de persona determinada en la misma.<\/p>\n<\/blockquote>\n<p>El consultante acompa\u00f1a copia de la matr\u00edcula del inmueble, de la cual surge que el inmueble se encuentra inscripto a nombre de<\/p>\n<blockquote>\n<p>O[\u2026] A[\u2026], Carlos Ram\u00f3n, arg.\u00a004\/09\/1943, DNI [\u2026], CUIL [\u2026], cas.\u00a01\u00ba nup.\u00a0c\/ Sara Elena [\u2026], domic. Av.\u00a0Santa [\u2026], Loc. y Pdo. Tigre, Pcia. Bs.\u00a0As. En su car\u00e1cter de COMPRADOR EN COMISI\u00d3N. [Siguen datos de la Escritura].<\/p>\n<\/blockquote>\n<p>De la copia de la escritura en cuesti\u00f3n acompa\u00f1ada por el consultante surge que<\/p>\n<blockquote>\n<p>\u2026\u00a0a don Carlos Ram\u00f3n O.\u00a0A., quien a su vez LE COMPRA manifestando estar haci\u00e9ndolo \u201cEN COMISI\u00d3N\u201d [\u2026] recibe en este caso en dinero efectivo de manos EL COMPRADOR \u201cEN COMISI\u00d3N\u201d [\u2026] LA FIRMA VENDEDORA representada seg\u00fan se ha dicho, transmite a EL COMPRADOR \u201cEN COMISI\u00d3N\u201d [\u2026] y a su vez manifiesta que la presente compra la realiza EN COMISI\u00d3N y que oportunamente proceder\u00e1 a designar a su COMITENTE, quien aceptar\u00e1 la presente compra, todo lo cual se proceder\u00e1 a inscribir en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires.<\/p>\n<\/blockquote>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"3-consideraciones\"><\/a><h2>3. Consideraciones<\/h2>\n<p>Primero de todo, aclaramos que no analizaremos por qu\u00e9 el supuesto \u201ccomitente\u201d no quiere ahora aceptar la compra en comisi\u00f3n y solicita que se haga un distracto y una nueva venta a su favor. Tampoco se analizar\u00e1 si una u otra soluci\u00f3n dada en consulta conlleva un mayor o menor costo, ya que s\u00f3lo emitimos opini\u00f3n sobre los aspectos jur\u00eddicos consultados.<\/p>\n<p>Veamos ahora la compra en comisi\u00f3n.<\/p>\n<p>Spota[<a id=\"footnote-20299-1-backlink\" href=\"#footnote-20299-1\">1<\/a>] entiende que<\/p>\n<blockquote>\n<p>\u2026\u00a0la compra en comisi\u00f3n se puede considerar como la compra que celebra el representante en su propio nombre aunque por cuenta ajena y sin identificar la persona del representado \u2013\u201ccomitente\u201d\u2013, con la advertencia de que, no declarando en su momento qui\u00e9n es el mandante, la obligaci\u00f3n del comisionista surge como la que se contrae a nombre propio y en inter\u00e9s propio o a cargo propio.<\/p>\n<\/blockquote>\n<p>Agrega que el comprador queda por s\u00ed obligado a cumplir su prestaci\u00f3n y puede exigir para s\u00ed la contraprestaci\u00f3n que en ese contrato bilateral asumi\u00f3 el vendedor, asumiendo todo ello un car\u00e1cter definitivo para el comprador, o sea, de personalmente obligado y adquirente \u2013mediante el cumplimiento del \u201cmodo\u201d o tradici\u00f3n y, en su caso, respectiva publicidad registral\u2013 si no designa el tercero dentro del plazo convencional o judicial o legal.<\/p>\n<p>Contin\u00faa diciendo que la venta en comisi\u00f3n vincula al \u201ccomisionista\u201d con \u201cel tercero que vende\u201d, pero el comisionista se reserva el derecho o la facultad de designar a la persona del comitente. Esta venta \u2013si exceptuamos el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1929 del <a href=\"http:\/\/www.infoleg.gov.ar\/infolegInternet\/verNorma.do?id=109481\" target=\"_blank\">C\u00f3digo Civil<\/a>, que regula la comisi\u00f3n civil estricta actuando a nombre propio el mandatario sin indicar que procede \u201cen comisi\u00f3n\u201d\u2013 no est\u00e1 contemplada en el C\u00f3digo Civil, aunque s\u00ed lo est\u00e1 en el <a href=\"http:\/\/www.infoleg.gov.ar\/infolegInternet\/verNorma.do?id=16547\" target=\"_blank\">C\u00f3digo Procesal Civil de la Naci\u00f3n<\/a> (art.\u00a0571) a los efectos de la caducidad del derecho potestativo de indicar el comitente.<\/p>\n<p>Por \u00faltimo, agrega que debemos entender por venta en comisi\u00f3n la celebrada por el comisionista a su propio nombre, aunque indicando que lo es en inter\u00e9s del comitente, es decir, por cuenta ajena.<\/p>\n<p>Agregamos que en el <a href=\"http:\/\/www.infoleg.gov.ar\/infolegInternet\/verNorma.do?id=109481\" target=\"_blank\">C\u00f3digo Civil<\/a> se menciona la compra en comisi\u00f3n en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 3936, que establece:<\/p>\n<blockquote>\n<p>La hipoteca garantiza, a m\u00e1s del principal, los intereses o rentas debidas de dos a\u00f1os y los que corran durante el juicio de ejecuci\u00f3n hasta el efectivo pago. Las legislaciones locales dispondr\u00e1n el r\u00e9gimen procesal de la ejecuci\u00f3n judicial de la garant\u00eda hipotecaria, conforme a las siguientes pautas:<a id=\"footnote-20299-2-backlink\" href=\"#footnote-20299-2\">2<\/a> a) El procedimiento ser\u00e1 el del juicio ejecutivo [\u2026] c) No proceder\u00e1 la compra en comisi\u00f3n\u2026<\/p>\n<\/blockquote>\n<p>Spota sostiene que la diferencia existente entre la compra de persona a designar establecida en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1929 del C\u00f3digo Civil y la compra en comisi\u00f3n es que: en el primer caso, quien contrata a nombre de persona a designar est\u00e1 indicando que se reserva el derecho de indicar o de se\u00f1alar qui\u00e9n es el representado; en el segundo caso, quien compra en comisi\u00f3n es el comisionista; aquel para quien se compra es el comitente, pudiendo o no existir \u2013en realidad\u2013 el comitente.<\/p>\n<p>Luego plantea si la venta en comisi\u00f3n significa una compra a nombre propio, aunque en inter\u00e9s ajeno. La primera pregunta que surge es: \u00bfqui\u00e9n queda obligado?; \u00bfel comisionista o el comitente?; o bien, \u00bfqui\u00e9n debe ser demandado en el caso de que no se pague el precio, el comisionista o el comitente? Afirma que, por la modalidad propia de este negocio jur\u00eddico, en el cual se oculta el nombre del comitente, va de suyo que el \u00fanico que puede ser demandado es el comisionista. Por lo tanto, el vendedor debe demandar al comisionista. A su vez, \u00e9ste tiene la facultad de que la compra, en definitiva, se haga a nombre del comitente, pero es una facultad frente al vendedor, ya que ante el mandante (de quien est\u00e1 actuando como comisionista) es una obligaci\u00f3n jur\u00eddica.<\/p>\n<p>Si el comisionista no ejerce ese derecho potestativo \u2013aparente o real\u2013, la compra la celebra a su nombre. Afirma que se refiere a un derecho potestativo \u201caparente\u201d en el caso de que el adquirente act\u00fae en cumplimiento de un mandato oculto; en ese supuesto, rige la pretensi\u00f3n subrogatoria frente al vendedor, sin perjuicio de la acci\u00f3n directa ante el comisionista.<\/p>\n<p>Borda, en su <em>Tratado de derecho civil<\/em>,[<a id=\"footnote-20299-3-backlink\" href=\"#footnote-20299-3\">3<\/a>] menciona que cuando el comprador adquiere en comisi\u00f3n significa que, aunque hace el negocio a nombre propio, se propone transferir a un tercero los derechos y obligaciones derivados del contrato. Esta forma de compra se emplea, a veces, para dejar oculto el nombre del verdadero comprador, que por cualquier motivo no quiere aparecer como tal, y otras, con el fin de gozar de amplia libertad para transferir los derechos y obligaciones emergentes del contrato, para lo cual se cuenta con el consentimiento anticipado del vendedor. Agrega que el comprador en comisi\u00f3n debe revelar, antes del momento de la escrituraci\u00f3n (o del plazo que se hubiere estipulado en el contrato), el nombre de la persona que ha de asumir la calidad de comprador; si as\u00ed no lo hiciere, queda \u00e9l como \u00fanico responsable.<\/p>\n<p>Menciona que, cuando la compra se ha hecho por orden de un tercero que desea reservar su nombre, el caso parecer\u00eda configurar exactamente un mandato oculto (art.\u00a01929 <a href=\"http:\/\/www.infoleg.gov.ar\/infolegInternet\/verNorma.do?id=109481\" target=\"_blank\">CCIV<\/a>). Pero no es as\u00ed, porque, cuando el mandatario oculto contrata a nombre propio, no puede luego desligarse de sus obligaciones ni aun probando la existencia del mandato; en tanto que, en la venta en comisi\u00f3n, el comisionista queda desligado de toda obligaci\u00f3n desde el momento en que revela el nombre de la persona para quien ha comprado.<\/p>\n<p>Algunos autores, como Morello,[<a id=\"footnote-20299-4-backlink\" href=\"#footnote-20299-4\">4<\/a>] entienden que en los casos de compra en comisi\u00f3n media un mandato oculto, regido por los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 1929 y 1940 del <a href=\"http:\/\/www.infoleg.gov.ar\/infolegInternet\/verNorma.do?id=109481\" target=\"_blank\">C\u00f3digo Civil<\/a>.<\/p>\n<p>Borda establece las siguientes condiciones para su validez:<\/p>\n<ol>\n<li>Que haya sido pactada en el contrato de venta.<\/li>\n<li>Que la transferencia se haya hecho antes del plazo fijado para la escrituraci\u00f3n o del estipulado en el contrato (entendemos que se refiere a la denuncia del comitente).<\/li>\n<li>Que la transferencia a favor del tercero se haya hecho en las mismas condiciones que la venta.<\/li>\n<\/ol>\n<p>Menciona que los efectos de la compra en comisi\u00f3n son:<\/p>\n<ol>\n<li>El comprador queda autorizado a transferir los derechos y obligaciones del contrato de compraventa.<\/li>\n<li>Si el comprador no transfiere los derechos en t\u00e9rmino queda como obligado personal.<\/li>\n<li>La transferencia de la calidad de comprador a favor de un tercero no importa un nuevo contrato de venta.<\/li>\n<\/ol>\n<p>La doctora Highton[<a id=\"footnote-20299-5-backlink\" href=\"#footnote-20299-5\">5<\/a>] define la compra en comisi\u00f3n como el negocio a nombre propio pero con la facultad de hacer la transferencia a favor de un tercero de los derechos y obligaciones emergentes del contrato. Agrega que la manifestaci\u00f3n de que se adquiere en comisi\u00f3n debe ser hecha en el acto de firmar el boleto, constando en el mismo, de modo tal que, cumplida la denuncia del comitente, nos encontramos ante el mismo contrato, el que permanece abierto a la alternativa de otro comprador, porque t\u00e9cnicamente la denuncia del comitente no implica transferencia.<\/p>\n<p>Menciona que una de las grandes diferencias que tiene con la cesi\u00f3n de derechos es que, mientras en la compra en comisi\u00f3n el comisionista queda desligado de toda obligaci\u00f3n desde el momento que revela el nombre de la persona para quien ha comprado y aqu\u00e9l acepta, en la cesi\u00f3n de derechos el cedente responde por evicci\u00f3n respecto de la existencia y legitimidad el cr\u00e9dito, conforme al ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 1476 del <a href=\"http:\/\/www.infoleg.gov.ar\/infolegInternet\/verNorma.do?id=109481\" target=\"_blank\">C\u00f3digo Civil<\/a>.<\/p>\n<p>Por otra parte, Etchegaray[<a id=\"footnote-20299-6-backlink\" href=\"#footnote-20299-6\">6<\/a>] manifiesta que la cl\u00e1usula \u201cen comisi\u00f3n\u201d cumple en el campo obligacional una funci\u00f3n similar, pero no id\u00e9ntica, a la que en los derechos reales permite la declaraci\u00f3n acerca de que la adquisici\u00f3n se efect\u00faa para una tercera persona, f\u00edsica o jur\u00eddica. La gran diferencia entre ambas reside en la posibilidad que brinda la cl\u00e1usula \u201cen comisi\u00f3n\u201d de no tener que identificar a la persona para la que se est\u00e1 realizando la compra, lo que s\u00ed se torna indispensable en la adquisici\u00f3n del dominio.<\/p>\n<p>Contin\u00faa diciendo que, en la compra en comisi\u00f3n, el adquirente deber\u00e1 revelar, antes del momento de la escritura, el nombre de la persona para quien adquiri\u00f3, y que, en el campo de los derechos reales, existe todo un proceso voluntario, reflejado en actos materiales \u2013tradici\u00f3n\u2013, actos documentales \u2013escritura\u2013 para culminar con actos publicitarios \u2013registraci\u00f3n\u2013, que impiden que la compra para una tercera persona pueda concretarse sin la debida identificaci\u00f3n de esta persona. Agrega que los derechos reales deben esencialmente ser reconocidos y respetados por toda la comunidad, pero ese reconocimiento y ese respeto deben operarse cuando el que ejecuta actos propios del titular del derecho real puede demostrar que \u00e9l es precisamente ese titular.<\/p>\n<p>Es por ello que el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 2505<a id=\"footnote-20299-7-backlink\" href=\"#footnote-20299-7\">7<\/a> del <a href=\"http:\/\/www.infoleg.gov.ar\/infolegInternet\/verNorma.do?id=109481\" target=\"_blank\">C\u00f3digo Civil<\/a> establece:<\/p>\n<blockquote>\n<p>La adquisici\u00f3n o transmisi\u00f3n de derechos reales sobre inmuebles solamente se juzgar\u00e1 perfeccionada mediante la inscripci\u00f3n de los respectivos t\u00edtulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicci\u00f3n que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no ser\u00e1n oponibles a terceros mientras no est\u00e9n registradas.<\/p>\n<\/blockquote>\n<p>Para tornar operativo este ar\u00adt\u00edcu\u00adlo, se sancion\u00f3 la <a href=\"http:\/\/www.infoleg.gob.ar\/infolegInternet\/verNorma.do;jsessionid=81F004EF07C9E3F391D41ECCF93CCD6D?id=53050\" target=\"_blank\">Ley 17.801<\/a>, cuyo ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 15 establece que \u201cno se registrar\u00e1 documento en que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripci\u00f3n precedente\u201d.<\/p>\n<p>Por \u00faltimo, Etchegaray agrega que el titular dominial tiene las m\u00e1s amplias facultades de disposici\u00f3n mientras no se produzca la ratificaci\u00f3n por parte de la persona indicada como destinataria de la adquisici\u00f3n.<\/p>\n<p>Por otra parte, encontramos fallos de C\u00e1mara que establecen que<\/p>\n<blockquote>\n<p>\u2026\u00a0el comisionista que realiz\u00f3 una compra de un inmueble y no dio a conocer el nombre del comitente puede exigir para s\u00ed la contraprestaci\u00f3n asumida por el vendedor, as\u00ed como \u00e9ste tambi\u00e9n tiene una pretensi\u00f3n accionable contra aqu\u00e9l, sin perjuicio de la facultad para el comisionista de hacerse sustituir en el negocio jur\u00eddico por el comitente, lo que puede tener lugar, salvo la existencia de plazo legal o convencional, hasta el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio, cuando el que compra en comisi\u00f3n notifica fehacientemente al vendedor cu\u00e1l es la persona para la que compr\u00f3.[<a id=\"footnote-20299-8-backlink\" href=\"#footnote-20299-8\">8<\/a>]<\/p>\n<\/blockquote>\n<p>Otro agrega que el comitente debe ser dado a conocer con tiempo suficiente como para poder escriturar a su nombre:<\/p>\n<blockquote>\n<p>El adquirente \u201cen comisi\u00f3n\u201d puede hacer saber, mediante la notificaci\u00f3n de la demanda, qui\u00e9nes son los verdaderos compradores; basta que el comitente sea conocido con tiempo suficiente para poder escriturar a su nombre.[<a id=\"footnote-20299-9-backlink\" href=\"#footnote-20299-9\">9<\/a>]<\/p>\n<\/blockquote>\n<p>En el caso en consulta vemos que, de acuerdo con la escritura de transferencia de dominio, no se ha suscripto boleto de compraventa y que en la misma escritura el comprador manifiesta que la compra la realiza en comisi\u00f3n y<\/p>\n<blockquote>\n<p>\u2026\u00a0que oportunamente proceder\u00e1 a designar a su COMITENTE, quien aceptar\u00e1 la presente compra, todo lo cual se proceder\u00e1 a inscribir en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires.<\/p>\n<\/blockquote>\n<p>Vemos que en dicha escritura hay un error conceptual de la compra en comisi\u00f3n, ya que, hasta el momento de firmar la escritura traslativa de dominio, puede manifestar que la compra la realiza en comisi\u00f3n, pero debe individualizar qui\u00e9n es el comitente.<\/p>\n<p>De m\u00e1s est\u00e1 decir que, para que el comitente resulte el comprador definitivo, debe aceptar la compra realizada por el comisionista. Caso contrario, hasta tanto la compra no sea aceptada por el comitente, se tendr\u00e1 al comisionista como adquirente definitivo. En el caso en consulta, se supedita la designaci\u00f3n del comitente con anterioridad a la inscripci\u00f3n de la escritura ante el registro respectivo (hecho que luego no ocurre), como si la inscripci\u00f3n fuese una inscripci\u00f3n constitutiva.<\/p>\n<p>En realidad, el \u00faltimo momento para individualizar al comitente es al firmar la escritura traslativa de dominio, ya que con dicho acto se produce la adquisici\u00f3n del dominio a favor del comprador. Una vez firmada la escritura, el comprador es la persona que surge de la escritura. El comitente no puede continuar oculto.<\/p>\n<p>Ser\u00eda el caso en que en la escritura se hubiere consignado que el se\u00f1or A adquiere en comisi\u00f3n para el se\u00f1or B, quien luego aceptar\u00e1. Dicha manifestaci\u00f3n est\u00e1 permitida y en dicho caso el Registro de la Propiedad Inmueble anotar\u00e1 el dominio a nombre del comprador, dejando en claro la manifestaci\u00f3n de que la compra es en comisi\u00f3n de B, quien luego aceptar\u00e1. Si el se\u00f1or B luego acepta la escritura, el inmueble se inscribir\u00e1 a nombre de \u00e9l. Distinto es el caso en consulta, ya que en la misma no se individualiza al comitente.<\/p>\n<p>Es de extra\u00f1ar que el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires haya anotado el inmueble como de titularidad del se\u00f1or O.\u00a0A., Carlos Ram\u00f3n-comprador en comisi\u00f3n, ya que las mismas normas registrales obligan a individualizar al adquirente. La <a href=\"http:\/\/www.infoleg.gob.ar\/infolegInternet\/verNorma.do;jsessionid=81F004EF07C9E3F391D41ECCF93CCD6D?id=53050\" target=\"_blank\">Ley 17.801<\/a>, que establece el r\u00e9gimen en que quedar\u00e1n sujetos los Registros de la Capital Federal y de las provincias, establece en su ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 12 que el asiento registral \u201cexpresar\u00e1 el nombre del o de los titulares de dominio, con los datos personales que se requieran para las escrituras p\u00fablicas\u201d. Luego, en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 15, establece:<\/p>\n<blockquote>\n<p>No se registrar\u00e1 documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripci\u00f3n precedente. De los asientos existentes en cada folio deber\u00e1n resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los dem\u00e1s derechos registrados, as\u00ed como la correlaci\u00f3n entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones.<\/p>\n<\/blockquote>\n<p>Luego en el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 16 establece los casos en que no es necesaria la previa inscripci\u00f3n o anotaci\u00f3n, ya que se permitir\u00e1 en dichos casos la inscripci\u00f3n mediante el sistema de tracto abreviado.<\/p>\n<p>Que el Registro haya inscripto el inmueble \u201cen comisi\u00f3n\u201d no significa que dicha declaraci\u00f3n en la escritura est\u00e9 bien, ya que, como bien establece el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 5 de la <a href=\"http:\/\/www.infoleg.gob.ar\/infolegInternet\/verNorma.do;jsessionid=81F004EF07C9E3F391D41ECCF93CCD6D?id=53050\" target=\"_blank\">Ley 17.801<\/a>, la inscripci\u00f3n no convalida el t\u00edtulo nulo ni subsana los defectos de que adoleciere seg\u00fan las leyes.<\/p>\n<p>El ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 88 del <a href=\"http:\/\/www.infoleg.gob.ar\/infolegInternet\/verNorma.do;jsessionid=F8E46ABCEA716DB877659682817E13A5?id=57481\" target=\"_blank\">Decreto 466\/1999<\/a><a id=\"footnote-20299-10-backlink\" href=\"#footnote-20299-10\">10<\/a> establece que en la Ciudad de Buenos Aires<\/p>\n<blockquote>\n<p>Cuando en el documento de adquisici\u00f3n se manifestare que ella es para persona distinta de aquella que aparece como adquirente en el negocio, sin que exista representaci\u00f3n legal o convencional, el asiento se confeccionar\u00e1 consignando como titular a este \u00faltimo, pero indicando la persona para la cual se adquiere con los siguientes datos: apellido y nombre; documento de identidad que legalmente corresponda; nombre o raz\u00f3n social; domicilio de inscripci\u00f3n en el registro respectivo si correspondiere, constancia de iniciaci\u00f3n del tr\u00e1mite ante la Inspecci\u00f3n General de Justicia u organismo equivalente, cuando la adquisici\u00f3n fuere para sociedades en formaci\u00f3n. La omisi\u00f3n de los datos precedentes implicar\u00e1 la inexistencia registral de la voluntad de gesti\u00f3n o estipulatoria, no pudiendo modificarse la titularidad del asiento sino por los modos ordinarios de transmisi\u00f3n del dominio.<\/p>\n<\/blockquote>\n<p>Los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 89 y 90 establecen lo siguiente:<\/p>\n<blockquote>\n<p>Registrado el dominio o condominio con las condiciones expresadas en la primera parte del ar\u00adt\u00edcu\u00adlo anterior, la persona para quien se declar\u00f3 hacer la adquisici\u00f3n podr\u00e1 asumir la titularidad del asiento por declaraci\u00f3n unilateral manifestada por escritura p\u00fablica, en la que se cumplir\u00e1n los requisitos exigidos por el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo 23 de la Ley n\u00ba 17.801 y sus modificatorias. La asunci\u00f3n de titularidad del asiento se efectuar\u00e1 en el estado de plenitud o limitaci\u00f3n en que \u00e9sta se encuentre a la fecha de la escritura respectiva, siendo aplicable a tales efectos lo dispuesto en los ar\u00adt\u00edcu\u00adlos 5\u00ba, 17, 23, 25 y concordantes de la ley citada, no exigi\u00e9ndose certificaci\u00f3n por inhibiciones.<br \/>Hasta que se registre la manifestaci\u00f3n a que se refiere el ar\u00adt\u00edcu\u00adlo anterior, el titular del asiento estar\u00e1 legitimado registralmente para otorgar cualquier acto de transmisi\u00f3n o constituci\u00f3n del derecho, pero no podr\u00e1 reemplazar la persona f\u00edsica o jur\u00eddica para la que originariamente expresare adquirir, salvo que el reemplazo se dispusiera judicialmente o, trat\u00e1ndose de sociedades, \u00e9stas se hubieren transformado, escindido o fusionado, en cuyo caso deber\u00e1n relacionarse claramente las circunstancias respectivas.<\/p>\n<\/blockquote>\n<p>Por todo lo expuesto es que la designaci\u00f3n y exteriorizaci\u00f3n de quien es el comitente tiene como momento l\u00edmite el momento en que se produce la adquisici\u00f3n del inmueble. No puede quedar abierta a futuro la designaci\u00f3n del comprador. Si en la escritura p\u00fablica de adquisici\u00f3n no se individualiza al comitente, se tendr\u00e1 como adquirente al supuesto comisionista. Y, como bien establecen las normas registrales de la Ciudad de Buenos Aires ya mencionadas:<\/p>\n<blockquote>\n<p>La omisi\u00f3n de los datos precedentes implicar\u00e1 la inexistencia registral de la voluntad de gesti\u00f3n o estipulatoria, no pudiendo modificarse la titularidad del asiento sino por los modos ordinarios de transmisi\u00f3n del dominio.<\/p>\n<\/blockquote>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"4-conclusion\"><\/a><h2>4. Conclusi\u00f3n<\/h2>\n<p>A la consulta de: a) si es v\u00e1lida la compraventa realizada \u201cen comisi\u00f3n\u201d y, en ese caso, si es posible designar el comitente en una nueva escritura, y b) si, en caso de no ser v\u00e1lida la compraventa realizada \u201cen comisi\u00f3n\u201d, es v\u00e1lida la escritura aclaratoria por la cual se reemplaza la compra \u201cen comisi\u00f3n\u201d por la compra como gestor de negocios de persona determinada en la misma, respondemos lo siguiente. La compraventa es v\u00e1lida, pero, al no haberse individualizado el nombre del comitente, la compra es realizada por el comisionista en nombre propio. Luego de producida la transferencia no es posible designar el comitente en una nueva escritura a fin de que \u00e9ste acepte la compra. La forma de transferir al comitente no designado en su momento es mediante una nueva escritura traslativa de dominio.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"notas\"><\/a><h6>Notas<\/h6>\n<p><a id=\"footnote-20299-1\" href=\"#footnote-20299-1-backlink\"> 1<\/a><strong>.<\/strong> Spota, Alberto G., <em>Contratos. Instituciones de derecho civil<\/em>, Buenos Aires, La Ley, 2009, 2\u00aa ed. act.\u00a0y amp., t.\u00a0IV \u201cParte especial\u201d.<a href=\"#footnote-20299-1-backlink\">\u2191<\/a><\/p>\n<p><a id=\"footnote-20299-2\" href=\"#footnote-20299-2-backlink\"> 2<\/a><strong>.<\/strong> P\u00e1rrafo incorporado por art.\u00a075 de la <a href=\"http:\/\/infoleg.mecon.gov.ar\/infolegInternet\/verNorma.do?id=812\" target=\"_blank\">Ley 24.441<\/a> (B.\u00a0O. 16\/1\/1995).<a href=\"#footnote-20299-2-backlink\">\u2191<\/a><\/p>\n<p><a id=\"footnote-20299-3\" href=\"#footnote-20299-3-backlink\"> 3<\/a><strong>.<\/strong> Borda, Guillermo A., <em>Tratado de derecho civil. Contratos<\/em>, Buenos Aires, Perrot.<a href=\"#footnote-20299-3-backlink\">\u2191<\/a><\/p>\n<p><a id=\"footnote-20299-4\" href=\"#footnote-20299-4-backlink\"> 4<\/a><strong>.<\/strong> Morello, Augusto M., <em>El boleto de compraventa inmobiliaria<\/em>, La Plata, Librer\u00eda Editora Platense, 4\u00aa ed.<a href=\"#footnote-20299-4-backlink\">\u2191<\/a><\/p>\n<p><a id=\"footnote-20299-5\" href=\"#footnote-20299-5-backlink\"> 5<\/a><strong>.<\/strong> Highton, Elena I., <em>Juicio hipotecario<\/em>, t.\u00a02.<a href=\"#footnote-20299-5-backlink\">\u2191<\/a><\/p>\n<p><a id=\"footnote-20299-6\" href=\"#footnote-20299-6-backlink\"> 6<\/a><strong>.<\/strong> Etchegaray, Natalio P., \u201cCompra de inmuebles para terceras personas\u201d, en <em>Revista Notarial<\/em>, La Plata, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, n\u00ba 944, enero-abril 2003, pp.\u00a0151-169.<a href=\"#footnote-20299-6-backlink\">\u2191<\/a><\/p>\n<p><a id=\"footnote-20299-7\" href=\"#footnote-20299-7-backlink\"> 7<\/a><strong>.<\/strong> Sustituido por art.\u00a01 de la <a href=\"http:\/\/www.infoleg.gob.ar\/infolegInternet\/verNorma.do?id=103603\" target=\"_blank\">Ley 17.711<\/a> (B.\u00a0O. 26\/4\/1968).<a href=\"#footnote-20299-7-backlink\">\u2191<\/a><\/p>\n<p><a id=\"footnote-20299-8\" href=\"#footnote-20299-8-backlink\"> 8<\/a><strong>.<\/strong> C\u00e1m.2\u00aaC.C. La Plata, Sala I, 4\/4\/2006, \u201cAzar, Mat\u00edas c\/ Rojas, Rumilda Mar\u00eda y otrs.\u201d, publicado en <em>La Ley Buenos Aires<\/em>, 2006, p.\u00a0801 (sumario n\u00ba 1); CNCiv., Sala F, \u201cPrieto, Juli\u00e1n V\u00edctor c\/ Mart\u00ednez, Leonardo Gustavo s\/ ordinario\u201d.<a href=\"#footnote-20299-8-backlink\">\u2191<\/a><\/p>\n<p><a id=\"footnote-20299-9\" href=\"#footnote-20299-9-backlink\"> 9<\/a><strong>.<\/strong> CNCiv., Sala C, 11\/7\/1967, \u201cGiordano, Juan V. y otro c\/ Arribas Casado, Leoncio\u201d, en <em>El Derecho<\/em>, Buenos Aires, UCA, t.\u00a021, p.\u00a0106 (sumario n\u00ba 1).<a href=\"#footnote-20299-9-backlink\">\u2191<\/a><\/p>\n<p><a id=\"footnote-20299-10\" href=\"#footnote-20299-10-backlink\"> 10<\/a><strong>.<\/strong> Texto ordenado del Decreto 2080\/80, reglamentario de la Ley del Registro de la Propiedad Inmueble.<a href=\"#footnote-20299-10-backlink\">\u2191<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>La compra en comisi\u00f3n es la celebrada por el comisionista a su propio nombre pero indicando que lo hace \u201cen comisi\u00f3n\u201d, por cuenta ajena. 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