{"id":10909,"date":"2020-12-09T14:11:58","date_gmt":"2020-12-09T17:11:58","guid":{"rendered":"http:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/?p=9913"},"modified":"2024-04-22T09:34:38","modified_gmt":"2024-04-22T12:34:38","slug":"compraventa-omision-de-individualizar-la-unidad-complementaria-en-el-poder","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/index.php\/2020\/12\/compraventa-omision-de-individualizar-la-unidad-complementaria-en-el-poder\/","title":{"rendered":"Compraventa. Omisi\u00f3n de individualizar la unidad complementaria en el poder"},"content":{"rendered":"<div style=\"width: 100%;\"><img decoding=\"async\" class=\"aligncenter\" src=\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/wp-content\/uploads\/2021\/09\/938-szmuch-1000x680-1.jpg\" alt=\"\" width=\"100%\" \/><\/div>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><span style=\"margin-left: 15px; background-color: #d1468b; color: #ffffff; padding: 10px;\">Autor: <strong>Mario G. Szmuch<\/strong><\/span><\/p>\n<div class=\"responsive-tabs\">\n<h2 class=\"tabtitle\">Resumen<\/h2>\n<div class=\"tabcontent\">\n\n<p style=\"background-color: #ffe1eb; padding: 10px;\">Se analiza una escritura de compraventa de una unidad funcional y una unidad complementaria integrantes del mismo edificio, otorgada por un apoderado del vendedor en uso de un poder que individualiza solo la cosa principal (unidad funcional), a la luz de la funci\u00f3n calificadora del escribano, traducida en obligaci\u00f3n. Ello en funci\u00f3n de la naturaleza del negocio que constituye su objeto y la de las cosas objeto de la prestaci\u00f3n, con un estricto sentido de responsabilidad profesional, atendiendo a los inconvenientes reales y dejando de lado las meras formalidades.<a style=\"font-size: 18px;\" href=\"#_ftn*\" name=\"_ftnref*\">[*]<\/a><\/p>\n\n<\/div><h2 class=\"tabtitle\">Palabras clave<\/h2>\n<div class=\"tabcontent\">\n\n<p style=\"background-color: #ffe1eb; padding: 10px;\">Compraventa; poder; naturaleza del negocio; objeto de la prestaci\u00f3n; cosa principal; interpretaci\u00f3n restrictiva; extensi\u00f3n legal de la obligaci\u00f3n de dar.<\/p>\n\n<\/div><h2 class=\"tabtitle\">Acerca del autor<\/h2>\n<div class=\"tabcontent\">\n\n<div style=\"background-color: #ffe1eb; padding: 10px;\">Escribano titular de registro de la Ciudad de Buenos Aires.<\/div>\n\n<\/div><h2 class=\"tabtitle\">Fechas<\/h2>\n<div class=\"tabcontent\">\n\n<p style=\"background-color: #ffe1eb; padding: 10px;\"><strong>Publicado online:<\/strong> 9\/12\/2020<\/p>\n<\/div><\/div>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"1-doctrina\"><\/a><h2>1. Doctrina<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>El escribano debe hacer el bastanteo del poder o el an\u00e1lisis de su suficiencia teniendo en cuenta la naturaleza del negocio que constituye su objeto y la de las cosas objeto de la prestaci\u00f3n, y con un estricto sentido de responsabilidad profesional, atendiendo a los inconvenientes reales y dejando de lado las meras formalidades.<\/strong><\/li>\n<li><strong>Si bien el poder especial debe interpretarse restrictivamente respecto del acto encomendado y las facultades expresadas, ello no interfiere en la extensi\u00f3n legal de la obligaci\u00f3n de dar.<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"2-antecedentes\"><\/a><h2>2. Antecedentes<\/h2>\n<ul>\n<li>Por escritura de fecha 22 de diciembre de 2015, M, en representaci\u00f3n, como apoderada, de P, vendi\u00f3 a A y otra la unidad funcional 22 y la complementaria XXIV destinada a cochera, ambas de un edificio sito en esta ciudad.<\/li>\n<li>M acredit\u00f3 la personer\u00eda invocada con el poder especial de fecha 3 de septiembre de 2015 otorgado ante el c\u00f3nsul argentino en Estocolmo, Suecia.<\/li>\n<li>En la escritura de venta se relaciona el reglamento de propiedad horizontal y se transcribe su nota seg\u00fan la cual las unidades complementarias del edificio no pueden ser objeto de dominio exclusivo sino por titulares de alguna o algunas de las unidades funcionales del edificio.<\/li>\n<li>M adquiri\u00f3 dichas unidades a t\u00edtulo de compra otorgada en escritura de fecha 2 de mayo de 2008, en la cual tambi\u00e9n se relacion\u00f3 el reglamento y se transcribi\u00f3 la referida nota.<\/li>\n<li>El acto por el cual P confiri\u00f3 el poder especial de representaci\u00f3n a M, que esta invoc\u00f3 para otorgar la venta relacionada, individualiza la unidad funcional (UF) pero no la unidad complementaria (UC) vinculada.<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"3-consulta-opinion-del-consultante\"><\/a><h2>3. Consulta. Opini\u00f3n del consultante<\/h2>\n<p>Pregunta el consultante si la escritura de venta que autoriz\u00f3 es observable por haberse omitido en dicho poder la individualizaci\u00f3n de la UC. Opina que la venta de la UF sola no podr\u00eda ser inscripta dada la accesoriedad de la complementaria.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"4-dictamen\"><\/a><h2>4. Dictamen<\/h2>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"41-unidades-complementarias\"><\/a><h3>4.1. Unidades complementarias<\/h3>\n<p>La propiedad de una UF puede abarcar una o m\u00e1s unidades complementarias UC. Mientras que la UF es, sin entrar en mayores detalles, un espacio aprovechable con <strong>independencia<\/strong> funcional, integrante de un inmueble divido en propiedad horizontal, la UC est\u00e1 \u2013por definici\u00f3n legal\u2013 <strong>destinada a servir<\/strong> a una o m\u00e1s UF (art. 2039 <em>in fine<\/em> del <a href=\"http:\/\/servicios.infoleg.gob.ar\/infolegInternet\/verNorma.do?id=235975\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">C\u00f3digo Civil y Comercial<\/a> [CCyC]). Seg\u00fan el diccionario de la lengua espa\u00f1ola, la palabra \u201ccomplementar\u201d significa, en sus dos primeras acepciones, dar complemento a algo, servir de complemento a algo; \u201ccomplemento\u201d significa: 1) cosa, cualidad o circunstancia que se a\u00f1ade a otra para hacerla \u00edntegra o perfecta, y 2) integridad, perfecci\u00f3n o plenitud a que llega algo; y, por \u00faltimo, \u201ccomplementaria\u201d es el adjetivo femenino que se emplea para denotar que esa cosa sirve para completar o perfeccionar algo \u2013en nuestro caso, la UF\u2013.<\/p>\n<p>La UF sirve a su destino \u2013el que debe estar expresado en el reglamento\u2013 con prescindencia de la UC, es decir, es autosuficiente, permite por s\u00ed misma satisfacer ese destino (vivienda, oficina, estudio, etc. La UC le agrega a la UF algo que objetivamente no es imprescindible (p. ej.: una baulera o un espacio guarda veh\u00edculo) pero que la hace m\u00e1s completa. La UF es la cosa principal; puede existir por s\u00ed misma (art. 229 CCyC). Por el contrario, la UC, dado que su existencia est\u00e1 determinada <strong>para servir<\/strong> a una o m\u00e1s UF del mismo edificio, es <strong>accesoria<\/strong> (art. 230 CCyC).<sup><a href=\"#_ftn1\" name=\"_ftnref1\">[1]<\/a><\/sup><\/p>\n<p>La categor\u00eda de cosa accesoria implica una relaci\u00f3n de subordinaci\u00f3n de una cosa respecto de otra. Por esta raz\u00f3n, la constituci\u00f3n, transmisi\u00f3n o extinci\u00f3n de un derecho real, gravamen o embargo <strong>sobre la UF comprende la UC<\/strong>, y no puede realizarse separadamente de esta (art. 2045 CCyC). El r\u00e9gimen jur\u00eddico de la cosa accesoria es el de la principal (art. 230 CCyC), lo que significa tanto como que la enajenaci\u00f3n o gravamen de la UF <strong>se extiende<\/strong> a la UC, pero no ocurre lo mismo a la inversa (puede, p. ej., venderse la UC en forma separada).<\/p>\n<p>Si el reglamento de propiedad horizontal no lo proh\u00edbe, la UC puede desvincularse de la UF si <strong>a la vez<\/strong> se vincula a otra UF del mismo edificio, de propiedad de la misma persona u otra. En este \u00faltimo caso, la UC habr\u00e1 de ser el objeto de una venta, donaci\u00f3n u otro t\u00edtulo a su favor. La UC puede transmitirse junto a la UF a la que sirve o \u2013a menos que el reglamento lo proh\u00edba\u2013 separada de ella, pero, dado que <strong>esencialmente<\/strong> <strong>est\u00e1 destinada a servir a una UF<\/strong>, solo puede transmitirse a favor de quien sea propietario de una UF del edificio. Para que el t\u00edtulo a la UC sea suficiente, la legitimaci\u00f3n del adquirente del derecho sobre ella viene dada por la titularidad (anterior o coet\u00e1nea) del derecho sobre la UF.<\/p>\n<p>En sede catastral porte\u00f1a, las denominadas \u201cnormas para la presentaci\u00f3n de los planos de mensura con divisi\u00f3n por el R\u00e9gimen de Propiedad Horizontal, Ley N\u00ba 13512\u201d, aprobadas por la <a href=\"https:\/\/digesto.buenosaires.gob.ar\/buscador\/ver\/19248\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Ordenanza 24411\/1969<\/a> de la Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires,<sup><a href=\"#_ftn2\" name=\"_ftnref2\">[2]<\/a><\/sup> establecen la obligaci\u00f3n de que la planilla de unidades complementarias lleve abajo una nota que rece \u201cLas unidades complementarias detalladas en esta planilla no pueden ser objeto de dominio exclusivo sino por titulares de alguna o algunas de las unidades funcionales del edificio\u201d, y establecen que esta circunstancia debe constar en el reglamento de copropiedad y administraci\u00f3n y ser transcripta en todas las escrituras traslativas de dominio.<sup><a href=\"#_ftn3\" name=\"_ftnref3\">[3]<\/a><\/sup><\/p>\n<p>En igual sentido, la <a href=\"http:\/\/www.normativas.org.ar\/ZNormativas\/DisposicionesDPCT\/195800075.pdf\" class=\"mtli_attachment mtli_pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Disposici\u00f3n 75\/1958<\/a> de la Direcci\u00f3n General Inmobiliaria de la Provincia de Buenos Aires<sup><a href=\"#_ftn4\" name=\"_ftnref4\">[4]<\/a><\/sup> y las Disposiciones <a href=\"http:\/\/www.normativas.org.ar\/ZNormativas\/DisposicionesDPCT\/198200314.pdf\" class=\"mtli_attachment mtli_pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">314\/1982<\/a> y <a href=\"http:\/\/www.normativas.org.ar\/ZNormativas\/DisposicionesDPCT\/199302389.pdf\" class=\"mtli_attachment mtli_pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">2389\/1993<\/a> de la Direcci\u00f3n Provincial de Catastro Territorial.<sup><a href=\"#_ftn5\" name=\"_ftnref5\">[5]<\/a><\/sup> El art\u00edculo 2.a.2. de la disposici\u00f3n mencionada en \u00faltimo t\u00e9rmino brinda la siguiente definici\u00f3n de unidad complementaria:<\/p>\n<blockquote><p>Es el ambiente o conjunto de ambientes, y\/o sectores, y\/o dependencias que por su naturaleza no constituyen unidades funcionales, pero que es voluntad que su uso deba complementar alguna o algunas de las unidades funcionales del edificio. <strong>Por ello deber\u00e1 ser objeto de propiedad exclusiva por personas que integren el consorcio de copropietarios del edificio<\/strong>.<sup><a href=\"#_ftn6\" name=\"_ftnref6\">[6]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n<p>El car\u00e1cter accesorio de las UC est\u00e1 reconocido expresamente en el art\u00edculo 117 del <a href=\"http:\/\/servicios.infoleg.gob.ar\/infolegInternet\/verNorma.do?id=57481\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">reglamento<\/a> de la Ley del Registro de la Propiedad Inmueble para la Capital Federal:<sup><a href=\"#_ftn7\" name=\"_ftnref7\">[7]<\/a><\/sup><\/p>\n<blockquote><p>Las unidades complementarias no son susceptibles de ser registradas en forma independiente sino vinculadas como <strong>accesorias<\/strong> de una unidad funcional, con excepci\u00f3n del supuesto en el que se transmitan a quien fuere titular de una unidad funcional en el mismo edificio, o la adquiera simult\u00e1neamente. En tal caso, la unidad complementaria quedar\u00e1 asignada a la funcional de propiedad del adquirente.<\/p><\/blockquote>\n<p>Ya vigente el CCyC, el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal dict\u00f3 la <a href=\"https:\/\/www.dnrpi.jus.gob.ar\/normativa\/BO_DTR_02-2016.pdf\" class=\"mtli_attachment mtli_pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Disposici\u00f3n t\u00e9cnico registral (DTR) 2\/2016<\/a>, cuyo art\u00edculo 5 prev\u00e9 que contin\u00faa siendo de aplicaci\u00f3n el mencionado art\u00edculo del reglamento. Asimismo, el art\u00edculo 4 de esa DTR admite, a los efectos del art\u00edculo 2045 <a href=\"http:\/\/servicios.infoleg.gob.ar\/infolegInternet\/verNorma.do?id=235975\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">CCyC<\/a>, que la enajenaci\u00f3n de la UF no comprenda la o las UC que le acceden cuando estas se trasmitan en forma previa o simult\u00e1nea a favor del <strong>titular o titulares de otra UF del mismo edificio<\/strong>; y prev\u00e9 que igual criterio se seguir\u00e1 en el supuesto de previa o simult\u00e1nea vinculaci\u00f3n de la o las UC con una UF de titularidad del disponente. <em>A contrario sensu<\/em>, la enajenaci\u00f3n de la UF comprende la o las UC que le acceden cuando estas no se trasmitan en forma previa o simult\u00e1nea a favor del titular o titulares de otra UF del mismo edificio, o si no media previa o simult\u00e1nea vinculaci\u00f3n de la o las UC con una UF de titularidad del disponente.<\/p>\n<p>Ha generado ciertas dudas interpretativas lo dispuesto en el art\u00edculo 2056 inciso q) CCyC: \u201cEl reglamento de propiedad horizontal debe contener: [&#8230;] q) determinaci\u00f3n de eventuales prohibiciones para la disposici\u00f3n o locaci\u00f3n de unidades complementarias hacia terceros no propietarios\u201d. Para algunos, la norma permite que la UC sea enajenada a terceros no propietarios de UF, salvo que el reglamento lo proh\u00edba.<sup><a href=\"#_ftn8\" name=\"_ftnref8\">[8]<\/a><\/sup> Para otros, la norma no permite la enajenaci\u00f3n a terceros en forma separada de la UF sino solo la constituci\u00f3n de derechos reales de disfrute (incluso de anticresis) o personales.<sup><a href=\"#_ftn9\" name=\"_ftnref9\">[9]<\/a><\/sup> Otros entienden que la norma permite \u00fanicamente la cesi\u00f3n de uso personal a terceros.<sup><a href=\"#_ftn10\" name=\"_ftnref10\">[10]<\/a><\/sup><\/p>\n<p>Por mi parte, considero que es posible corregir v\u00eda interpretaci\u00f3n la desarmon\u00eda literal entre los art\u00edculos 2039, 2045 y 2056 inciso q) en orden a descartar la titularidad de una UC en forma aut\u00f3noma. En efecto, si se tiene en cuenta que el derecho de propiedad horizontal se determina en la UF (art. 2039) mal podr\u00eda determinarse solo en una UC. Adem\u00e1s, como el consorcio est\u00e1 constituido por \u201cel conjunto de los propietarios de las <strong>unidades funcionales<\/strong>\u201d (art. 2044), el titular de una UC desvinculada de una UF no ser\u00eda parte de ese consorcio. Por otro lado, dado que en la propiedad horizontal las decisiones se adoptan por mayor\u00eda absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las <strong>unidades funcionales<\/strong> (art. 2060), una UC suelta carecer\u00eda de voto num\u00e9rico y parece il\u00f3gico que se reconozca un derecho sobre una UC desvinculada y, a la vez, se le niegue a su titular injerencia en las decisiones consorciales. \u00bfCu\u00e1l ser\u00eda el derecho real que se determina exclusivamente sobre una UC? La ley no lo contempla, por lo que tal posibilidad no cabe en nuestro sistema cerrado de derechos reales (art. 1884). Por \u00faltimo, si complementar significa servir de complemento a algo, admitir la titularidad de una UC suelta aparece como una <em>contradictio in terminis<\/em>.<\/p>\n<p>Estos argumentos me persuaden de la imposibilidad jur\u00eddica de ser propietario de una UC desvinculada de una UF del mismo edificio.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"42-obligacion-de-dar-del-vendedor\"><\/a><h3>4.2. Obligaci\u00f3n de dar del vendedor<\/h3>\n<p>\u201cEl vendedor debe transferir al comprador la propiedad de la cosa vendida\u201d (art. 1137 <a href=\"http:\/\/servicios.infoleg.gob.ar\/infolegInternet\/verNorma.do?id=235975\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">CCyC<\/a>). Esta \u201cdebe entregarse con sus accesorios\u201d (art. 1140). La entrega de los accesorios se corresponde con lo dispuesto en el art\u00edculo 746, en lo atinente a las obligaciones de dar, en cuanto a que el deudor, en este caso el vendedor, est\u00e1 obligado a entregar la cosa \u201ccon sus accesorios, aunque hayan sido moment\u00e1neamente separados de ella\u201d.<\/p>\n<p>En el caso presentado a consulta, la UF y la UC fueron adquiridas por el vendedor en una misma escritura de compra. Su vinculaci\u00f3n viene dada de manera ostensible desde un comienzo y sin soluci\u00f3n de continuidad. El t\u00edtulo de propiedad del vendedor y el registro inmobiliario exteriorizan de manera permanente esa relaci\u00f3n objetiva. No hay elemento alguno que evidencie voluntad del vendedor de separar de manera definitiva la UC de la UF para vincularla a otra UF del mismo edificio. Mal podr\u00eda pretenderse que el vendedor quede como propietario exclusivo de una UC.<\/p>\n<p>Referido el objeto principal del derecho real en el poder especial, no cabe reprochar la falta de individualizaci\u00f3n del accesorio, pues la obligaci\u00f3n de transferir este \u00faltimo reconoce causa en las normas supletorias <em>supra<\/em> mencionadas. Para neutralizar este efecto legal, es necesaria una declaraci\u00f3n de voluntad en ese sentido.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"43-obligacion-del-mandatario\"><\/a><h3>4.3. Obligaci\u00f3n del mandatario<\/h3>\n<p>La apoderada del vendedor no cometi\u00f3 exceso en ejercicio del poder al incluir en la venta la UC sino que observ\u00f3 fielmente las obligaciones que la ley le impone al mandatario: cumplir los actos comprendidos en el mandato conforme a la naturaleza del negocio que constituye su objeto (art. 1324 inc. a] CCyC). La manda de vender la UF y el poder especial de venta no pueden interpretarse en el sentido de excluir del acto la UC, pues tal proceder le generar\u00eda a la parte compradora un t\u00edtulo del cual el registro (por aplicaci\u00f3n de lo establecido en el citado art. 117 Decreto 2080\/1980) no tomar\u00eda raz\u00f3n definitiva.<\/p>\n<p>Parece absurdo interpretar que el mandato debe ejecutarse (vender solo la UF) en el sentido de generar una responsabilidad frente al comprador, por no lograr este el emplazamiento definitivo de su t\u00edtulo en el registro inmobiliario; o de dejar al vendedor como propietario de una UC sin ser a la vez propietario de una UF del mismo edificio.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"44-extension-del-poder\"><\/a><h3>4.4. Extensi\u00f3n del poder<\/h3>\n<p>Respecto de la extensi\u00f3n de la representaci\u00f3n, el art\u00edculo 360 CCyC prev\u00e9 que alcanza a los actos objeto del apoderamiento, a las facultades otorgadas por la ley y tambi\u00e9n a los actos necesarios para su ejecuci\u00f3n. Por otro lado, las facultades contenidas en el poder son de interpretaci\u00f3n restrictiva (art. 375).<\/p>\n<p>El acto para el cual se dio el poder determina las facultades conferidas al apoderado, seg\u00fan los usos y pr\u00e1cticas del tr\u00e1fico y las reglas de la buena fe. Teniendo en cuenta esto, si la venta del accesorio UC \u2013la que, salvo muy raras excepciones, se enajena con la UF\u2013 hubiese sido para el poderdante un supuesto no autorizado en los t\u00e9rminos del art\u00edculo 361 CCyC, deber\u00eda haberlo expresado en el acto de apoderamiento a fin de que el comprador pudiera conocerlo. Si bien el poder especial debe ser interpretado restrictivamente, ello es as\u00ed respecto de los actos encomendados<sup><a href=\"#_ftn11\" name=\"_ftnref11\">[11]<\/a><\/sup> y de las facultades expresadas. Pero tal proceder no interfiere de ninguna manera en la extensi\u00f3n del objeto de la prestaci\u00f3n (art. 746 CCyC: el deudor de una cosa cierta debe entregarla con sus accesorios).<\/p>\n<p>Por \u00faltimo, reitero lo siguiente del dictamen emitido por esta comisi\u00f3n en el expediente N\u00ba 16-01927-17:<\/p>\n<blockquote><p>Desconocerle facultades al poder mencionado es desconocer el alcance jur\u00eddico de los poderes, de los mandatos, de la compraventa [&#8230;] Es importante que cada profesional del derecho, cuando revise un acto anterior, lo haga con ojo cr\u00edtico, buscando los inconvenientes reales y los mencione en forma clara y precisa a fin de que el interesado pueda conocer a ciencia cierta los inconvenientes que puede tener el t\u00edtulo. La revisi\u00f3n debe ser una revisi\u00f3n responsable, separando los inconvenientes reales de los de mera forma. No podemos observar \u201cpor las dudas\u201d, ya que en los tiempos que corren, el \u201cpor las dudas\u201d es muy costoso.<sup><a href=\"#_ftn12\" name=\"_ftnref12\">[12]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"5-conclusion\"><\/a><h2>5. Conclusi\u00f3n<\/h2>\n<p>No merece observaci\u00f3n la escritura de compraventa de una UF y una UC del mismo edificio otorgada por un apoderado del vendedor empleando un poder especial de venta en cuyo texto se individualiza solo la cosa principal.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<a class=\"mwm-aal-item\" name=\"notas\"><\/a><h2>Notas<\/h2>\n<p><sup><a href=\"#_ftnref*\" name=\"_ftn*\">[*]<\/a><\/sup>. Dictamen producido por el escribano Mario G. Szmuch y aprobado en forma un\u00e1nime por los miembros de la Comisi\u00f3n Asesora de Consultas Jur\u00eddicas del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires en su sesi\u00f3n del 22\/8\/2019 (expediente 16-01450-19).<\/p>\n<p><sup><a href=\"#_ftnref1\" name=\"_ftn1\">[1]<\/a><\/sup>. En sentido similar, Urbaneja considera que \u201cel v\u00ednculo que la unidad complementaria mantiene con la funcional debe catalogarse como \u2018dependencia o \u2018accesoriedad\u2019, que inclusive podr\u00eda leerse como una manifestaci\u00f3n de lo dispuesto por el art. 230\u201d (Urbaneja, Marcelo E., \u201cPanorama de la propiedad horizontal a m\u00e1s de un a\u00f1o de vigencia del C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n\u201d, en <em>Revista Notarial<\/em>, La Plata, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, N\u00ba 982, 2016, p. 726; en <a href=\"http:\/\/www.colescba.org.ar\/ics-wpd\/revista\/Textos\/RN982-2016-doc-urbaneja.pdf\" class=\"mtli_attachment mtli_pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">http:\/\/www.colescba.org.ar\/ics-wpd\/revista\/Textos\/RN982-2016-doc-urbaneja.pdf<\/a>; \u00faltima consulta: 22\/8\/2019).<\/p>\n<p><sup><a href=\"#_ftnref2\" name=\"_ftn2\">[2]<\/a><\/sup>. Publicada en BM N\u00ba 13.590, del 4\/7\/1969. La <a href=\"https:\/\/boletinoficial.buenosaires.gob.ar\/normativaba\/norma\/73538\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Ordenanza 24411\/1969<\/a> est\u00e1 vigente seg\u00fan el <a href=\"https:\/\/digesto.buenosaires.gob.ar\/buscador\/arbolTematico\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Digesto Jur\u00eddico de la Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires<\/a>, texto consolidado por <a href=\"http:\/\/www2.cedom.gob.ar\/es\/legislacion\/normas\/leyes\/ley6017.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Ley 6017<\/a> al 28\/2\/2018.<\/p>\n<p><sup><a href=\"#_ftnref3\" name=\"_ftn3\">[3]<\/a><\/sup>. [<em>N. del E.:<\/em> Ordenanza 24411\/1969 <a href=\"https:\/\/digesto.buenosaires.gob.ar\/buscador\/ver\/19248\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">texto consolidado por Ley 6017<\/a>, anexo A, cap\u00edtulo III \u201cNormas a que debe ajustarse la confecci\u00f3n del plano\u201d, apartado C \u201cInstrucciones especiales para la composici\u00f3n de planillas\u201d, punto 3\u00ba \u201cPlanilla de unidades complementarias\u201d, p. 21].<\/p>\n<p><sup><a href=\"#_ftnref4\" name=\"_ftn4\">[4]<\/a><\/sup>. Texto actualizado por Disposici\u00f3n 94 del 15\/4\/1959, y por Disposici\u00f3n 122 del 20\/7\/1960.<\/p>\n<p><sup><a href=\"#_ftnref5\" name=\"_ftn5\">[5]<\/a><\/sup>. [<em>N. del E.:<\/em> la fuente de los tres hiperv\u00ednculos proporcionados por la <em>Revista del Notariado<\/em> en esta oraci\u00f3n es <a href=\"http:\/\/normativas.org.ar\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">normativas.org.ar<\/a>, web que contiene una compilaci\u00f3n de normativas en materia de agrimensura realizada por los agrimensores Elsa Rabitti y Ariel Carricondo con la colaboraci\u00f3n y actualizaci\u00f3n a cargo del Consejo Profesional de Agrimensura de la Provincia de Buenos Aires; \u00faltima consulta: 16\/9\/2020].<\/p>\n<p><sup><a href=\"#_ftnref6\" name=\"_ftn6\">[6]<\/a><\/sup>. [<em>N. del E.:<\/em> <a href=\"http:\/\/www.normativas.org.ar\/ZNormativas\/DisposicionesDPCT\/199302389.pdf\" class=\"mtli_attachment mtli_pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Disposici\u00f3n DPCT 2389\/1993<\/a>, anexo, cap\u00edtulo I \u201cGeneralidades y definiciones\u201d, art. 2, inc. 2.a.2. \u201cUnidad complementaria\u201d. El destacado pertenece al autor del dictamen].<\/p>\n<p><sup><a href=\"#_ftnref7\" name=\"_ftn7\">[7]<\/a><\/sup>. Decreto 2080\/1980 (t. o. por Decreto 466\/1999). El destacado me pertenece.<\/p>\n<p><sup><a href=\"#_ftnref8\" name=\"_ftn8\">[8]<\/a><\/sup>. Ver Cornejo, Am\u00e9rico A., \u201cEl reglamento de propiedad horizontal en el C\u00f3digo Civil y Comercial\u201d, en <em>La Ley<\/em>, Buenos Aires, La Ley, 26\/6\/2015, cita online AR\/DOC\/2000\/2015. La 39 Jornada Notarial Bonaerense (Mar del Plata, 2015) se pronunci\u00f3 en igual sentido (tema 15 \u201cPropiedad horizontal\u201d, apartado 2 \u201cObjeto del derecho real de propiedad horizontal\u201d, punto 2.1 \u201cPartes privativas\u201d): \u201cUnidades Complementarias. Conforme lo establecido en el art\u00edculo 2056 inc. q) del CCyCN, es posible disponer o locar unidades complementarias, inclusive a terceros no propietarios, salvo que estuviera prohibido expresamente en el reglamento. La registraci\u00f3n de las unidades complementarias debe realizarse en matr\u00edculas independientes como se registra actualmente en la Provincia de Buenos Aires. Esta t\u00e9cnica permitir\u00e1 admitir sin observaciones la venta de unidades complementarias separada de las unidades funcionales. Todo ello sin perjuicio de que cuando del plano PH o del reglamento surja la vinculaci\u00f3n entre una UC y una UF, esta vinculaci\u00f3n debe constar en ambas matr\u00edculas para que se publicite la obligaci\u00f3n de venderlas conjuntamente (art\u00edculo 2045 CCyCN)\u201d. [<em>N. del E.:<\/em> ver conclusiones <a href=\"https:\/\/www.colescba.org.ar\/portal\/el-colegio\/jornadas-notariales-bonaerenses\/700-xxxix-jornada-notarial-bonaerense.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">aqu\u00ed<\/a>; fuente: CEPBA; \u00faltima consulta: 16\/9\/2020].<\/p>\n<p><sup><a href=\"#_ftnref9\" name=\"_ftn9\">[9]<\/a><\/sup>. Esta es la postura de Tranchini, Marcela H., \u201cUnidades complementarias en el C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n\u201d, en <em>Revista Notarial<\/em>, La Plata, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, N\u00ba 981, 2016, pp. 323-336; en <a href=\"http:\/\/www.colescba.org.ar\/ics-wpd\/revista\/Textos\/RN981-2016-doc-tranchini.pdf\" class=\"mtli_attachment mtli_pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">http:\/\/www.colescba.org.ar\/ics-wpd\/revista\/Textos\/RN981-2016-doc-tranchini.pdf<\/a>; \u00faltima consulta: 22\/8\/2019. Y parece ser la postura de Cossari (ver Cossari, Nelson G. A., [comentario al art. 2045], en Alterini, J. H. [dir. gral.] y Alterini, I. E. [coord.], <em>C\u00f3digo Civil y Comercial comentado. Tratado exeg\u00e9tico<\/em>, t. 9, Buenos Aires, La Ley, 2015).<\/p>\n<p><sup><a href=\"#_ftnref10\" name=\"_ftn10\">[10]<\/a><\/sup>. Ver conclusiones de la XXXII Jornada Notarial Argentina (Buenos Aires, 2016), tema 4 \u201cNovedades en el tratamiento de los derechos reales en el nuevo C\u00f3digo Civil y Comercial: derecho de superficie, conjuntos inmobiliarios, propiedad horizontal, hipoteca abierta y cementerios privados\u201d, subtema 4 \u201cPropiedad horizontal\u201d, punto 2: \u201cLa lectura arm\u00f3nica del art\u00edculo 2039 CCC en su \u00faltima parte en combinaci\u00f3n con el art\u00edculo 2056 inc. q) CCC permite considerar que las unidades complementarias no pueden transmitirse ni gravarse en forma independiente a las funcionales a las que acceden permiti\u00e9ndose \u00fanicamente la cesi\u00f3n de uso personal a terceros\u201d. [<em>N. del E.:<\/em> ver <a href=\"http:\/\/www.cfna.org.ar\/documentacion\/jornadas-2016\/XXXII-JNA_-_Conclusiones-del-Tema-IV.pdf\" class=\"mtli_attachment mtli_pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">aqu\u00ed<\/a>; fuente: CFNA; \u00faltima consulta: 16\/9\/2020].<\/p>\n<p><sup><a href=\"#_ftnref11\" name=\"_ftn11\">[11]<\/a><\/sup>. No puede extenderse a actos an\u00e1logos, aunque pudieran considerarse consecuencia natural del acto encargado. V\u00e9lez ejemplificaba as\u00ed: el poder para vender no sirve para hipotecar y viceversa, el poder para cobrar deudas no comprende el de demandar a los deudores (arts. 1883 y 1888 del <a href=\"http:\/\/servicios.infoleg.gob.ar\/infolegInternet\/verNorma.do?id=109481\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">C\u00f3digo Civil<\/a>).<\/p>\n<p><sup><a href=\"#_ftnref12\" name=\"_ftn12\">[12]<\/a><\/sup>. [<em>N. del E.:<\/em> ver Guti\u00e9rrez Zald\u00edvar, Alfonso, \u201cPoder especial irrevocable para vender. Error en la individualizaci\u00f3n del inmueble\u201d {<a href=\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/2019\/11\/poder-especial-irrevocable-para-vender-error-en-individualizacion-del-inmueble\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">online<\/a>}, en <em>Revista del Notariado<\/em>, Buenos Aires, Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, N\u00ba 935, 2019. Dictamen aprobado en forma un\u00e1nime por los miembros de la Comisi\u00f3n de Consultas Jur\u00eddicas del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires en su sesi\u00f3n del 16\/8\/2018].<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p><em>Dictamen.<\/em> Compraventa de UF y UC de un mismo edificio. El poder individualiza solo la UF. Calificaci\u00f3n notarial. Naturaleza del negocio y objeto de la prestaci\u00f3n. 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