![\"\"](\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/wp-content\/uploads\/2020\/10\/938-herrero2-1511-700x394.jpg\")
<\/div>\nResumen<\/h2>\n\n\nResumen<\/span>:<\/strong> La gesti\u00f3n p\u00fablica, luego de los sucesivos cambios de paradigmas ocurridos a lo largo de la historia, es concebida actualmente como una l\u00ednea de acci\u00f3n compleja en la cual la administraci\u00f3n no est\u00e1 solo focalizada en el manejo de los recursos, en una mirada hacia dentro de la organizaci\u00f3n, sino que tambi\u00e9n hace eje en el reconocimiento y actuaci\u00f3n con el entorno de la misma en pos del logro de los objetivos (Galinelli y Migliore, 2015). La gesti\u00f3n p\u00fablica se orienta hacia dos prop\u00f3sitos fundamentales: debe estar referenciada a la satisfacci\u00f3n del ciudadano, sea como usuario o beneficiario de servicios y programas p\u00fablicos y como leg\u00edtimo participante en el proceso formulaci\u00f3n, ejecuci\u00f3n y control de las pol\u00edticas p\u00fablicas bajo el principio de corresponsabilidad social; y, asimismo, debe lograr resultados y sujetarse a diversos controles sobre sus acciones, suponiendo \u2013entre otras modalidades\u2013 la responsabilidad del ejercicio de la autoridad p\u00fablica por medio del control social.
\nEste trabajo se enfoca en los principales problemas detectados en la gesti\u00f3n de los registros inmobiliarios en Argentina \u2013con especial an\u00e1lisis en el de la Capital Federal\u2013 que impactan negativamente en su servicio, los que se pueden agrupar en dos clases: a) infraestructura tecnol\u00f3gica interna, b) interconexi\u00f3n operativa externa. A partir de las consultas cursadas a los distintos registros de las provincias Argentinas y las respuestas recibidas, en especial el relevamiento hecho en el de la Capital Federal, por ser hist\u00f3ricamente uno de los registros referentes, creemos que las falencias que afectan la gesti\u00f3n p\u00fablica registral inmobiliaria de nuestro pa\u00eds requieren propuestas que impacten en alguno de aquellos dos grupos.
\nEs necesario avanzar en propuestas de modernizaci\u00f3n del servicio registral, todas ellas alineadas en los siguientes ejes: seguridad jur\u00eddica, transparencia en la informaci\u00f3n, datos certeros, facilitadoras de la gesti\u00f3n al ciudadano. Algunas se podr\u00edan implementar sencillamente mediante la adecuaci\u00f3n de procesos, otras requieren la incorporaci\u00f3n de nuevas herramientas tecnol\u00f3gicas, pero todas ellas est\u00e1n orientadas a aportar soluciones para lograr cambios en la gesti\u00f3n del servicio registral, de tal forma que tengan impacto positivo y medible.[*]<\/a><\/sup><\/p>\nRecibido: <\/span>2\/3\/2020\u00a0\u00a0 |<\/span>\u00a0 \u00a0<\/span><\/strong>Aceptado: <\/span>4\/4\/2020\u00a0 \u00a0|\u00a0 \u00a0Publicado online: <\/span>9\/12\/2020<\/sup><\/p>\n\n<\/div>Acerca de la autora<\/h2>\n\n\nMar\u00eda Cecilia Herrero de Pratesi<\/h1>\n
Abogada por la Universidad de Buenos Aires (1986).
\nEscribana de registro en la Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires desde 1988.
\nMiembro del Instituto de Derecho Civil del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires desde 1992.<\/p>\n![\"\"](\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/wp-content\/uploads\/2016\/10\/Herrero_BIO-150x150.jpg\")
Esc. Herrero<\/figcaption><\/figure>\nEjerci\u00f3 el cargo de secretaria (per\u00edodo 2009-2011) y de presidente (2013-2015) del consejo directivo del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.
\nEx directora a cargo de la Direcci\u00f3n General del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal, dependiente del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Naci\u00f3n.<\/p>\n
Ver todos los art\u00edculos publicados por la autora en la Revista del Notariado.<\/a><\/p>\n<\/div><\/div>\n <\/p>\n<\/a>Cap\u00edtulo I: Marco te\u00f3rico de la presentaci\u00f3n, propuestas, descripci\u00f3n gr\u00e1fica, seguridad jur\u00eddica, transparencia, facilitadoras en la gesti\u00f3n del ciudadano<\/h2>\n<\/a>Marco te\u00f3rico<\/h3>\n
Aspiramos a encuadrar las propuestas que efectuaremos como mejoras y reformas. Es decir, toda modificaci\u00f3n deber\u00eda producir un cambio y ser \u2013por tanto\u2013 respuesta efectiva a las distintas problem\u00e1ticas de los registros de la propiedad inmueble en la Rep\u00fablica Argentina. Para el desarrollo de cada propuesta, presentaremos su esquema y alcance. Adem\u00e1s, analizaremos:<\/p>\n
\n- Procesos comprometidos: los legales e incluso aquellos que, no receptados por la legislaci\u00f3n vigente, han sido impuestos por resoluciones administrativas; tambi\u00e9n los que introduce la pr\u00e1ctica; evaluaremos su necesidad, suficiencia o posible modificaci\u00f3n.<\/li>\n
- Encuadre legal: legislaci\u00f3n vigente aplicable, su suficiencia o necesidad de una propuesta de modificaci\u00f3n.<\/li>\n
- Los actores involucrados-intervenciones: poderes del Estado u organismos p\u00fablicos que est\u00e9n comprometidos en el servicio registral de bienes inmuebles.<\/li>\n
- Los costos y situaciones presupuestarias comprometidas.<\/li>\n<\/ul>\n
<\/p>\n<\/a>Propuestas<\/h3>\n
De acuerdo a lo que hemos expuesto, centraremos nuestro trabajo en desarrollar propuestas para solucionar problemas vinculados a la fiabilidad de la infraestructura y la interconexi\u00f3n operativa del servicio registral, que importen reformas de largo plazo y conformen un proyecto integral para mejorar el servicio registral inmobiliario a los ciudadanos. Algunas de esas propuestas han sido parte del trabajo de cuatro a\u00f1os de gesti\u00f3n llevado adelante en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal. Asimismo, a partir de la coordinaci\u00f3n del Consejo Federal de Registros de la Propiedad Inmueble, esas propuestas seguramente podr\u00e1n ser mejoradas e implementadas en los registros, aprovechando las experiencias y conocimientos adquiridos.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>\u00cdndice de propuestas<\/h3>\n
Estas propuestas son:<\/p>\n
\n- 1)<\/strong> Implementar un sistema \u00fanico de registraci\u00f3n inmobiliaria.<\/li>\n
- 2)<\/strong> Digitalizar todos los registros que se conservan en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal.<\/li>\n
- 3)<\/strong> Comunicar bases de datos entre el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal y la Direcci\u00f3n de Catastro de la Ciudad de Buenos Aires.<\/li>\n
- 4)<\/strong> Implementar la comunicaci\u00f3n digital entre la justicia nacional y el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal.<\/li>\n
- 5)<\/strong> Brindar un servicio digital en l\u00ednea, seguro y f\u00e1cil para el usuario del registro inmobiliario.<\/li>\n<\/ul>\n
Las dos primeras se vinculan a fiabilidad de la infraestructura y las tres \u00faltimas a la interconexi\u00f3n operativa del servicio registral.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>S\u00edntesis gr\u00e1fica de propuestas<\/h3>\n
![\"HERRERO](\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/wp-content\/uploads\/2020\/10\/HERRERO-Los-registros-IMAGEN-1.png\")
<\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>Cap\u00edtulo II: La registraci\u00f3n inmobiliaria en la Rep\u00fablica Argentina<\/h2>\n
A fin de desarrollar las propuestas de trabajo de nuestra presentaci\u00f3n, previamente abordaremos una descripci\u00f3n breve de las funciones, organizaci\u00f3n y funcionamiento de la registraci\u00f3n inmobiliaria en Argentina, para luego enfocarnos de manera especial en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal. Dividimos esta parte en las siguientes secciones: 1) funciones y regulaci\u00f3n legal de la publicidad registral inmobiliaria en Argentina; 2) el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal: procesos de registraci\u00f3n y publicidad registral.<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>II.1. Funciones y regulaci\u00f3n legal de la publicidad registral inmobiliaria en Argentina<\/h3>\n<\/a>Consideraciones generales<\/h3>\n
La publicidad registral \u2013en general\u2013 contribuye a dar certeza a la contrataci\u00f3n privada, ya que esta es el resultado de un procedimiento de competencia administrativa (por emanar de organismos del Estado: los registros p\u00fablicos). Este proceso comienza con la petici\u00f3n de los interesados y sigue en diversas etapas que, por lo general, se cumplen en sede registral, hasta concluir con la inscripci\u00f3n, produciendo a partir de ah\u00ed sus efectos propios.<\/p>\n
La registraci\u00f3n inmobiliaria satisface dos imperativos en miras al ordenamiento social:<\/p>\n
\n- 1)<\/strong> Uno se refiere a la autenticidad<\/strong>, es decir, al instrumento p\u00fablico notarial, judicial o administrativo que se presenta para su inscripci\u00f3n, y, asimismo, a la daci\u00f3n de fe del acto o contrato registrado, esto es, la certificaci\u00f3n de verdad de su existencia<\/strong>, que emana de la afirmaci\u00f3n del oficial o encargado de la anotaci\u00f3n. El registrador asevera que la anotaci\u00f3n efectuada es aut\u00e9ntica, v\u00e1lida de fe p\u00fablica.<\/li>\n
- 2)<\/strong> El otro imperativo es el resguardo del inter\u00e9s p\u00fablico que aporta la publicidad<\/strong>: la publicidad est\u00e1 dada por el inter\u00e9s p\u00fablico que encierra la autenticidad de tales asientos en virtud de la exteriorizaci\u00f3n de todo acto jur\u00eddico que se hubiere asentado, y tambi\u00e9n porque se puede examinar pidiendo informes sobre toda materia que este abarque, consultando los contenidos esenciales del acto o el contrato, saber de la constituci\u00f3n de derechos reales o su modificaci\u00f3n, todo ello articulado con la protecci\u00f3n del derecho de propiedad y la seguridad jur\u00eddica.<\/li>\n<\/ul>\n
Diversos sistemas de transmisi\u00f3n del dominio y constituci\u00f3n de derechos reales se encuentran vigentes en las legislaciones de los distintos pa\u00edses, que\u00a0 podemos agrupar de la siguiente manera:<\/p>\n
\n- Sistema espa\u00f1ol<\/strong>: Se mantiene en distintos pa\u00edses con ligeras variantes (Argentina, Uruguay, Per\u00fa, entre otros) y deriva del sistema del derecho romano, que exige un negocio antecedente que act\u00faa como causa (t\u00edtulo) y un modo de adquirir (entrega de la cosa) conectado con el t\u00edtulo, ya que es causa de la entrega.<\/li>\n
- Sistema franc\u00e9s<\/strong>: Liga el efecto transmisivo al consentimiento prestado en la escritura p\u00fablica (consensualismo), sin que la tradici\u00f3n de la cosa (modo) tenga otro valor que el de concretar lo que se ha acordado y transmitido. Si bien en Francia, a efectos de la registraci\u00f3n, tradicionalmente se transcrib\u00edan los t\u00edtulos otorgados en escritura p\u00fablica, en la actualidad los t\u00edtulos son otorgados \u2013en su mayor\u00eda\u2013 en escritura de formato digital (se firma ante notario en una tablet<\/em> provista por la notar\u00eda) y se registran de manera digital.<\/li>\n
- Sistema alem\u00e1n<\/strong>: Se caracteriza por cuanto la inscripci\u00f3n en el registro tiene car\u00e1cter constitutivo y la \u00fanica realidad es la registral. Si bien ello tiene ciertos atenuantes, la regla impuesta es que con la inscripci\u00f3n registral nace el derecho real.<\/li>\n
- Sistema Torrens<\/strong>: Surge en Australia, a mediados del siglo XVIII, a partir de la distinci\u00f3n de dos clases de propiedad: una obtenida directamente de la Corona, que hac\u00eda inatacable su t\u00edtulo, y la otra adquirida a modo derivativo (negocio jur\u00eddico o sucesi\u00f3n), que habilitaba la posibilidad de la existencia de dobles ventas, grav\u00e1menes ocultos, etc. Este sistema surge entonces como una manera de resolver esta problem\u00e1tica, ya que busc\u00f3 la supresi\u00f3n de estas dos categor\u00edas de propiedades por medio de una ficci\u00f3n, por la cual se considera que, en cada transferencia que se realiza, el inmueble vuelve al dominio del Estado, con lo que el t\u00edtulo es depurado como si, en cada caso, la propiedad se originara en el Estado mismo. El sistema se basa, por tanto, en un registro de la propiedad integral, que aglutina aspectos jur\u00eddicos, geod\u00e9sicos y catastrales, que tiene a su cargo la expedici\u00f3n de certificados de inscripci\u00f3n (t\u00edtulo). Por tanto, para el nacimiento de derechos reales, es necesaria la intervenci\u00f3n del registro \u2013en todos los casos\u2013.<\/li>\n<\/ul>\n
<\/p>\n<\/a>El sistema registral inmobiliario argentino<\/h3>\n
A nivel nacional, la normativa que regula la registraci\u00f3n inmobiliaria est\u00e1 dispuesta principalmente por el C\u00f3digo Civil y Comercial<\/a> (CCyC) y por la Ley nacional 17801<\/a>.[1]<\/a><\/sup> Este sistema legal ordena c\u00f3mo opera la constituci\u00f3n, modificaci\u00f3n, transferencia y extinci\u00f3n de derechos reales sobre inmuebles y su oponibilidad a terceros interesados ajenos al negocio (CCyC), y los contenidos sustanciales de la funci\u00f3n registral inmobiliaria (Ley 17801).<\/p>\nDe acuerdo a lo dispuesto por el art\u00edculo 38 de la referida Ley 17801, se delega en los Estados locales la organizaci\u00f3n, procedimiento de registraci\u00f3n y el tr\u00e1mite correspondiente a las impugnaciones o recursos que se deduzcan contra las resoluciones de las autoridades registrales. El sistema adoptado por nuestro pa\u00eds es an\u00e1logo al sistema Espa\u00f1ol, derivado del derecho romano, reconociendo en todo el territorio nacional ciertos principios uniformes, que son dispuestos por la normativa de fondo, a fin de regular la funci\u00f3n registral inmobiliaria. Tales principios son:<\/p>\n
\n- La inscripci\u00f3n reviste car\u00e1cter declarativo de t\u00edtulos<\/strong> (negocio causal que da origen al derecho y se concluye antes de la registraci\u00f3n).<\/li>\n
- La inscripci\u00f3n constituye un requisito que, con fines de publicidad<\/strong>, se adiciona al t\u00edtulo y el modo. El derecho se adquiere en el momento de otorgarse el negocio causal o t\u00edtulo y la tradici\u00f3n posesoria; luego, la inscripci\u00f3n la torna oponible a terceros.<\/li>\n
- La inscripci\u00f3n no es condici\u00f3n de validez del acto<\/strong>, porque por ella no opera la transferencia de dominio del inmueble ni menos se cubren los vicios que el t\u00edtulo pudiere padecer (efecto no \u201cconvalidante\u201d [art. 4 Ley 17801]).<\/li>\n
- Estamos ante una medida de publicidad: inscripci\u00f3n declarativa<\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n
Siguiendo a Fontbona,[2]<\/a><\/sup> afirmamos que nuestro sistema puede caracterizarse como uno de los m\u00e1s seguros. Pone \u00e9nfasis o da preponderancia a los siguientes principios:<\/p>\n\n- Prioridad<\/strong>: Da publicidad a los negocios jur\u00eddicos en gesti\u00f3n que, anotados en el registro inmobiliario con car\u00e1cter preventivo, dan lugar a una reserva de prioridad en favor de los derechos reales anunciados (arts. 25 y concordantes Ley 17801).<\/li>\n
- Legalidad<\/strong>: Establece l\u00edmites a las atribuciones de los registradores en cuanto al examen de las formas extr\u00ednsecas y autenticidad de los documentos que se presentan para su registraci\u00f3n (arts. 8, 9 y concordantes Ley 17801).<\/li>\n
- Publicidad e inscripci\u00f3n<\/strong>: Otorga efecto retroactivo de la inscripci\u00f3n a la fecha en que se haya instrumentado el derecho real, siempre que el documento conformado del mismo se presente dentro del plazo legal para su publicidad (arts. 2, 4, 6, 23, 26, 28 y concordantes Ley 17801).<\/li>\n
- Tracto sucesivo<\/strong>: A trav\u00e9s de este principio, se impone el encadenamiento de las titularidades inscriptas sobre la base de los derechos configurados extra-registralmente (arts. 14 y ss. Ley 17801), posibilit\u00e1ndose, asimismo, el llamado tracto sucesivo abreviado o comprimido (que no significa de manera alguna la ruptura del encadenamiento) en los casos de actos y situaciones extra-registrales como en las escrituras simult\u00e1neas (contempor\u00e1neas) que expresamente estatuye el art\u00edculo 16 Ley 17801.<\/li>\n<\/ol>\n
Es importante destacar que no debe confundirse sistema registral con t\u00e9cnica registral<\/strong>. En efecto, como explic\u00e1ramos en el apartado anterior, los sistemas registrales se vinculan con las distintas maneras de combinar los elementos t\u00edtulo y modo. As\u00ed, referimos en el apartado anterior a su clasificaci\u00f3n, destacando que en el sistema consensualista (Franc\u00e9s) el t\u00edtulo o negocio absorbe el modo de adquirir, predominando la libertad individual para crear, transmitir o extinguirlos derechos. En cambio, en el sistema constitutivo (Australiano\/Alem\u00e1n) se pone el \u00e9nfasis en el modo de adquirir, sea como acto del registrador por su matriculaci\u00f3n, como necesidad de legitimaci\u00f3n o investidura por la autoridad p\u00fablica en favor del adquirente (fe p\u00fablica registral). En Uruguay y Argentina, podemos hablar de un r\u00e9gimen mixto, en el que el t\u00edtulo y el modo de adquirir producen efectos jur\u00eddicos por separado, es decir, se mantiene el sistema romano de la tradici\u00f3n, aunque la legislaci\u00f3n respectiva impone distinciones entre partes contratantes y terceros.<\/p>\nCuando hablamos de t\u00e9cnica registral, nos referimos a los modos en que cada ordenamiento jur\u00eddico organiza la publicidad de los actos y su oponibilidad a terceros. La Ley Registral argentina adopta como t\u00e9cnica de registraci\u00f3n la del folio real<\/strong>. Seg\u00fan los art\u00edculos 10 y siguientes, los inmuebles respecto de los cuales deban inscribirse o anotarse documentos por los que se constituyen, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales, o bien se dispongan embargos, inhibiciones y dem\u00e1s providencias cautelares, deben ser previamente matriculados<\/strong> en el registro correspondiente a su ubicaci\u00f3n \u2013excluy\u00e9ndose los inmuebles del dominio p\u00fablico\u2013, y la matriculaci\u00f3n se efectuar\u00e1 destinando a cada inmueble un folio especial con una caracter\u00edstica de ordenamiento que servir\u00e1 para designarlo.<\/p>\nEn s\u00edntesis, el sistema registral inmobiliario argentino es declarativo, no convalidante, de t\u00edtulos, y adopta la t\u00e9cnica de inscripci\u00f3n por matr\u00edcula folio especial y tracto sucesivo<\/strong>.<\/p>\nLa inscripci\u00f3n en materia inmobiliaria constituye un requisito que, con fines de publicidad, se adiciona al t\u00edtulo y el modo, pero no es una condici\u00f3n de validez del acto, porque por ella no opera la transferencia ni menos se cubren los vicios que padeciera (no convalida el t\u00edtulo nulo ni subsana los defectos de que adoleciere [art. 4 Ley 17801]). En el \u00e1mbito inmobiliario la registraci\u00f3n es de t\u00edtulos (no es constitutivo de derechos). El principio de exactitud \u2013considerado como presunci\u00f3n legal de correspondencia entre los asientos e informaciones registrales y la realidad extra-registral\u2013 no ha sido receptado. Ni el CCyC ni la legislaci\u00f3n reglamentan la presunta fe p\u00fablica registral.[3]<\/a><\/sup><\/p>\nLa protecci\u00f3n que se brinda a los terceros adquirentes o subadquirentes difiere esencialmente de la que se confiere en otros sistemas. El derecho argentino siempre exige buena fe diligente y activa, que presupone la investigaci\u00f3n exhaustiva y cr\u00edtica de los antecedentes pertinentes del derecho, y la toma de la posesi\u00f3n o constataci\u00f3n de su estado seg\u00fan el caso. Se ha decidido que \u201cen nuestro sistema legal la efectiva publicidad registral cumplida en cada caso particular puede ser desvirtuada en sus efectos mediante la prueba del conocimiento por el tercero de que su actitud no se ajusta sinceramente al comportamiento debido\u201d. Y tambi\u00e9n ha sido resuelto que: \u201cfrente a la existencia de la confecci\u00f3n de un asiento registral sobre la base de un t\u00edtulo falsificado, ni siquiera puede invocarse la funci\u00f3n publicitaria de dicho asiento\u201d. No obstante, el asiento no puede dejarse sin efecto sin orden judicial.[4]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n <\/p>\n<\/a>II.2. El Registro de la Propiedad Inmueble de Capital Federal. Procesos de registraci\u00f3n y publicidad registral<\/h3>\n
El Registro de la Propiedad Inmueble (RPI), como organismo a cargo de la gesti\u00f3n y control de la registraci\u00f3n y publicidad jur\u00eddica inmobiliaria de la Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires, debe desarrollar los medios t\u00e9cnicos que posibiliten cumplir con las funciones propias de su competencia:<\/p>\n
\n- a)<\/strong> la inscripci\u00f3n que as\u00ed se requiera de los documentos por los cuales se constituyan, transmitan, modifiquen, cedan o extingan derechos reales sobre inmuebles ubicados en la Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires (CABA);<\/li>\n
- b)<\/strong> el conocimiento de la situaci\u00f3n jur\u00eddica registral de los bienes inmuebles;<\/li>\n
- c)<\/strong> su disponibilidad jur\u00eddica por las personas.<\/li>\n<\/ul>\n
Para ello, se cumplen los siguientes procesos principales:<\/p>\n
\n- 1)<\/strong> Registraci\u00f3n de documentos que sirvan inmediatamente de t\u00edtulo al dominio, o bien de los que \u2013por orden judicial\u2013 dispongan embargos, inhibiciones y dem\u00e1s providencias cautelares, y la que ordenen leyes especiales.<\/li>\n
- 2)<\/strong> Emisi\u00f3n de las certificaciones (de dominio o de inhibici\u00f3n).<\/li>\n
- 3)<\/strong> Producci\u00f3n de informes vinculados a:\n
\n- los asientos de una matr\u00edcula, incluyendo la titularidad de dominio;<\/li>\n
- si una persona es titular de dominio (publicidad indiciaria) y<\/li>\n
- las anotaciones personales (inhibiciones de bienes y cesiones de derechos);<\/li>\n
- el n\u00famero de matr\u00edcula de un inmueble, a partir de una direcci\u00f3n;<\/li>\n
- la cantidad de informes expedidos respecto de un inmueble en el lapso de tres meses anteriores a la solicitud.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n
Los tres procesos identificados se encuentran informatizados en el Registro de Capital Federal, aunque existen demoras de validaci\u00f3n de la informaci\u00f3n por vuelco a un \u00fanico sistema. Cabe aclarar que los sistemas existentes hasta el a\u00f1o 2019 no respond\u00edan a tecnolog\u00eda actualizada (con excepci\u00f3n de uno en desarrollo llamado SURPI), y, justamente, uno de los grandes inconvenientes en la fiabilidad de la infraestructura de ese organismo se originaba en que los registros de los documentos y archivos no se encontraban en una \u00fanica base de datos, conserv\u00e1ndose parte en papel y parte en sistemas vetustos<\/strong>.<\/p>\nEn la CABA, la cantidad de matr\u00edculas de inmuebles (fincas), unidades funcionales y unidades complementarias asciende, aproximadamente, a 2.100.000, cuya base de datos estaba parte en papel (folio real) y parte en sistemas electr\u00f3nicos (folio real electr\u00f3nico [FRE] y SURPI).[5]<\/a><\/sup><\/p>\n <\/p>\n<\/a>Procesos<\/h3>\n
A continuaci\u00f3n, exponemos c\u00f3mo se cumplen los procesos principales en el RPI de Capital Federal para llevar adelante las funciones a su cargo, recibiendo la documentaci\u00f3n para su inscripci\u00f3n y oponibilidad a terceros (arts. 1890, 1892, 1893 y cctes. del CCyC). Cabe aclarar que los documentos deben ser presentados en original, junto con una minuta en la cual se consignan los elementos esenciales del acto a registrarse (art. 7 Decreto 2080\/1980<\/a>[6]<\/a><\/sup>). Estos procesos pueden dividirse en tres tramos:<\/p>\n\n- A) Ingreso de documentaci\u00f3n<\/strong>: Documentos, certificaciones e informes son ingresados respet\u00e1ndose el orden diario de ingreso. Ello se canaliza en un sistema de ordenamiento diario, de acuerdo a lo dispuesto por el art\u00edculo 40 de la Ley 17801<\/a>. Advertimos que este sistema de ordenamiento diario tambi\u00e9n es vetusto, con tecnolog\u00eda antigua. Al mes de noviembre del a\u00f1o 2019, con la colaboraci\u00f3n del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires<\/a>, se aceler\u00f3 el desarrollo de un nuevo sistema de ordenamiento del ingreso, ya que de mantenerse el existente no se podr\u00eda asegurar la continuidad del servicio. El sistema le asigna al documento \u2013en su ingreso\u2013 un n\u00famero de entrada, que es secuencial (indica tambi\u00e9n d\u00eda y hora), y constancia del monto que se debe abonar por tasa registral (Leyes 17050<\/a>, 23412<\/a>) y tasa de la Administraci\u00f3n Federal de Ingresos P\u00fablicos (AFIP) (Decreto 1487\/1986<\/a>). Cumplido ello, finaliza el tr\u00e1mite de ingreso por el usuario, para luego enviarse a las \u00e1reas responsables para trabajar.<\/li>\n
- B) Distribuci\u00f3n por \u00e1reas<\/strong>: Seg\u00fan el tipo, los documentos se distribuyen a las siguientes \u00e1reas del organismo.\n
\n- Publicidad<\/strong>: Tiene a su cargo efectuar el despacho de los informes que se requieran sobre un inmueble y, asimismo, las certificaciones de dominio.<\/li>\n
- Publicidad indiciaria<\/em><\/strong>: Tiene a su cargo efectuar el despacho de los informes que requieren averiguar si determinada persona es due\u00f1a o no.<\/li>\n
- Inhibiciones<\/strong>: Tiene a su cargo efectuar el despacho de informes y certificaciones sobre posibles inhibiciones de las personas humanas y jur\u00eddicas, y, asimismo, anotar las que as\u00ed se dispongan por orden judicial.<\/li>\n
- Registraci\u00f3n<\/strong>: Analiza y califica la legalidad formal de los documentos notariales y judiciales, para luego efectuar su inscripci\u00f3n, efectuando el asiento en la matr\u00edcula del inmueble. Esa tarea de calificaci\u00f3n e inscripci\u00f3n es supervisada por la divisi\u00f3n Verificaci\u00f3n, responsable de revisar lo actuado, dejando asentado en el documento la nota de inscripci\u00f3n correspondiente. Finalmente,\u00a0 los documentos inscriptos, los observados (por tener pendiente aclarar o cumplir alg\u00fan requisito) y los rechazados (por no ajustarse a la normativa legal) son devueltos a la mesa de salida para su entrega al usuario.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n
- C) Salida de documentos<\/strong>: Finalizado el procesamiento interno antes relacionado, se env\u00eda a la mesa de salida la documentaci\u00f3n inscripta, observada o rechazada. En el sector Salida la documentaci\u00f3n ser\u00e1 devuelta al usuario contra la presentaci\u00f3n del recibo que le fuera entregado en el ingreso y que indica el n\u00famero de tr\u00e1mite, d\u00eda y hora, debiendo el empleado verificar, con la lectura de un c\u00f3digo de barras, que dicho documento no tiene pagos pendientes en el sistema. Se entrega el documento y el personal procede a dar salida por el programa as\u00ed dispuesto.<\/li>\n<\/ul>\n
A continuaci\u00f3n se presentar\u00e1 un gr\u00e1fico que sintetiza los procesos principales de registraci\u00f3n y publicidad del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal:<\/p>\n
![\"HERRERO](\"https:\/\/www.revista-notariado.org.ar\/wp-content\/uploads\/2020\/10\/HERRERO-Los-registros-IMAGEN-2.png\")
<\/p>\n
<\/p>\n<\/a>Procesos digitales<\/h3>\n
Los procesos descriptos anteriormente, como indic\u00e1ramos, aplican a la registraci\u00f3n de documentos y de publicidad (informes y certificados). Respecto de la publicidad, los ingresos de solicitudes de informes y certificaciones al RPI de Capital Federal, adem\u00e1s de poder efectuarse en forma presencial, tambi\u00e9n pueden ser requeridos on line. Sin perjuicio de ello, a partir de la Disposici\u00f3n t\u00e9cnico registral 4\/2019<\/a>, dictada el 18 de septiembre, los informes de inhibiciones y los de \u00edndice de titularidad solo pueden ser presentados v\u00eda web, de tal forma de propender a la despapelizaci\u00f3n en la solicitud y despacho de la publicidad registral inmobiliaria.<\/p>\nLa solicitud de tr\u00e1mites digitales se efect\u00faa a trav\u00e9s de la p\u00e1gina web del organismo<\/a>, impactando en el sistema de ordenamiento diario de la mesa de entrada, y el despacho de la informaci\u00f3n requerida es recibido por el usuario en su ordenador, firmado digitalmente. (Este proceso ser\u00e1 graficado al tratar la propuesta n\u00famero 5). La creciente utilizaci\u00f3n de los servicios web en el RPI de la Capital Federal nos persuade de su aceptaci\u00f3n, por las ventajas que conlleva.<\/p>\nExponemos seguidamente dicho crecimiento, reflejando cantidad total de tr\u00e1mites digitales en el per\u00edodo 2015-2019:<\/p>\n
<\/p>\n
Resumen<\/span>:<\/strong> La gesti\u00f3n p\u00fablica, luego de los sucesivos cambios de paradigmas ocurridos a lo largo de la historia, es concebida actualmente como una l\u00ednea de acci\u00f3n compleja en la cual la administraci\u00f3n no est\u00e1 solo focalizada en el manejo de los recursos, en una mirada hacia dentro de la organizaci\u00f3n, sino que tambi\u00e9n hace eje en el reconocimiento y actuaci\u00f3n con el entorno de la misma en pos del logro de los objetivos (Galinelli y Migliore, 2015). La gesti\u00f3n p\u00fablica se orienta hacia dos prop\u00f3sitos fundamentales: debe estar referenciada a la satisfacci\u00f3n del ciudadano, sea como usuario o beneficiario de servicios y programas p\u00fablicos y como leg\u00edtimo participante en el proceso formulaci\u00f3n, ejecuci\u00f3n y control de las pol\u00edticas p\u00fablicas bajo el principio de corresponsabilidad social; y, asimismo, debe lograr resultados y sujetarse a diversos controles sobre sus acciones, suponiendo \u2013entre otras modalidades\u2013 la responsabilidad del ejercicio de la autoridad p\u00fablica por medio del control social. Recibido: <\/span>2\/3\/2020\u00a0\u00a0 |<\/span>\u00a0 \u00a0<\/span><\/strong>Aceptado: <\/span>4\/4\/2020\u00a0 \u00a0|\u00a0 \u00a0Publicado online: <\/span>9\/12\/2020<\/sup><\/p>\n\n<\/div> Abogada por la Universidad de Buenos Aires (1986). Ejerci\u00f3 el cargo de secretaria (per\u00edodo 2009-2011) y de presidente (2013-2015) del consejo directivo del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires. Ver todos los art\u00edculos publicados por la autora en la Revista del Notariado.<\/a><\/p>\n<\/div><\/div>\n <\/p>\n<\/a> Aspiramos a encuadrar las propuestas que efectuaremos como mejoras y reformas. Es decir, toda modificaci\u00f3n deber\u00eda producir un cambio y ser \u2013por tanto\u2013 respuesta efectiva a las distintas problem\u00e1ticas de los registros de la propiedad inmueble en la Rep\u00fablica Argentina. Para el desarrollo de cada propuesta, presentaremos su esquema y alcance. Adem\u00e1s, analizaremos:<\/p>\n <\/p>\n<\/a> De acuerdo a lo que hemos expuesto, centraremos nuestro trabajo en desarrollar propuestas para solucionar problemas vinculados a la fiabilidad de la infraestructura y la interconexi\u00f3n operativa del servicio registral, que importen reformas de largo plazo y conformen un proyecto integral para mejorar el servicio registral inmobiliario a los ciudadanos. Algunas de esas propuestas han sido parte del trabajo de cuatro a\u00f1os de gesti\u00f3n llevado adelante en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal. Asimismo, a partir de la coordinaci\u00f3n del Consejo Federal de Registros de la Propiedad Inmueble, esas propuestas seguramente podr\u00e1n ser mejoradas e implementadas en los registros, aprovechando las experiencias y conocimientos adquiridos.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Estas propuestas son:<\/p>\n Las dos primeras se vinculan a fiabilidad de la infraestructura y las tres \u00faltimas a la interconexi\u00f3n operativa del servicio registral.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> <\/p>\n <\/p>\n<\/a> A fin de desarrollar las propuestas de trabajo de nuestra presentaci\u00f3n, previamente abordaremos una descripci\u00f3n breve de las funciones, organizaci\u00f3n y funcionamiento de la registraci\u00f3n inmobiliaria en Argentina, para luego enfocarnos de manera especial en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal. Dividimos esta parte en las siguientes secciones: 1) funciones y regulaci\u00f3n legal de la publicidad registral inmobiliaria en Argentina; 2) el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal: procesos de registraci\u00f3n y publicidad registral.<\/p>\n <\/p>\n<\/a> La publicidad registral \u2013en general\u2013 contribuye a dar certeza a la contrataci\u00f3n privada, ya que esta es el resultado de un procedimiento de competencia administrativa (por emanar de organismos del Estado: los registros p\u00fablicos). Este proceso comienza con la petici\u00f3n de los interesados y sigue en diversas etapas que, por lo general, se cumplen en sede registral, hasta concluir con la inscripci\u00f3n, produciendo a partir de ah\u00ed sus efectos propios.<\/p>\n La registraci\u00f3n inmobiliaria satisface dos imperativos en miras al ordenamiento social:<\/p>\n Diversos sistemas de transmisi\u00f3n del dominio y constituci\u00f3n de derechos reales se encuentran vigentes en las legislaciones de los distintos pa\u00edses, que\u00a0 podemos agrupar de la siguiente manera:<\/p>\n <\/p>\n<\/a> A nivel nacional, la normativa que regula la registraci\u00f3n inmobiliaria est\u00e1 dispuesta principalmente por el C\u00f3digo Civil y Comercial<\/a> (CCyC) y por la Ley nacional 17801<\/a>.[1]<\/a><\/sup> Este sistema legal ordena c\u00f3mo opera la constituci\u00f3n, modificaci\u00f3n, transferencia y extinci\u00f3n de derechos reales sobre inmuebles y su oponibilidad a terceros interesados ajenos al negocio (CCyC), y los contenidos sustanciales de la funci\u00f3n registral inmobiliaria (Ley 17801).<\/p>\n De acuerdo a lo dispuesto por el art\u00edculo 38 de la referida Ley 17801, se delega en los Estados locales la organizaci\u00f3n, procedimiento de registraci\u00f3n y el tr\u00e1mite correspondiente a las impugnaciones o recursos que se deduzcan contra las resoluciones de las autoridades registrales. El sistema adoptado por nuestro pa\u00eds es an\u00e1logo al sistema Espa\u00f1ol, derivado del derecho romano, reconociendo en todo el territorio nacional ciertos principios uniformes, que son dispuestos por la normativa de fondo, a fin de regular la funci\u00f3n registral inmobiliaria. Tales principios son:<\/p>\n Siguiendo a Fontbona,[2]<\/a><\/sup> afirmamos que nuestro sistema puede caracterizarse como uno de los m\u00e1s seguros. Pone \u00e9nfasis o da preponderancia a los siguientes principios:<\/p>\n Es importante destacar que no debe confundirse sistema registral con t\u00e9cnica registral<\/strong>. En efecto, como explic\u00e1ramos en el apartado anterior, los sistemas registrales se vinculan con las distintas maneras de combinar los elementos t\u00edtulo y modo. As\u00ed, referimos en el apartado anterior a su clasificaci\u00f3n, destacando que en el sistema consensualista (Franc\u00e9s) el t\u00edtulo o negocio absorbe el modo de adquirir, predominando la libertad individual para crear, transmitir o extinguirlos derechos. En cambio, en el sistema constitutivo (Australiano\/Alem\u00e1n) se pone el \u00e9nfasis en el modo de adquirir, sea como acto del registrador por su matriculaci\u00f3n, como necesidad de legitimaci\u00f3n o investidura por la autoridad p\u00fablica en favor del adquirente (fe p\u00fablica registral). En Uruguay y Argentina, podemos hablar de un r\u00e9gimen mixto, en el que el t\u00edtulo y el modo de adquirir producen efectos jur\u00eddicos por separado, es decir, se mantiene el sistema romano de la tradici\u00f3n, aunque la legislaci\u00f3n respectiva impone distinciones entre partes contratantes y terceros.<\/p>\n Cuando hablamos de t\u00e9cnica registral, nos referimos a los modos en que cada ordenamiento jur\u00eddico organiza la publicidad de los actos y su oponibilidad a terceros. La Ley Registral argentina adopta como t\u00e9cnica de registraci\u00f3n la del folio real<\/strong>. Seg\u00fan los art\u00edculos 10 y siguientes, los inmuebles respecto de los cuales deban inscribirse o anotarse documentos por los que se constituyen, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales, o bien se dispongan embargos, inhibiciones y dem\u00e1s providencias cautelares, deben ser previamente matriculados<\/strong> en el registro correspondiente a su ubicaci\u00f3n \u2013excluy\u00e9ndose los inmuebles del dominio p\u00fablico\u2013, y la matriculaci\u00f3n se efectuar\u00e1 destinando a cada inmueble un folio especial con una caracter\u00edstica de ordenamiento que servir\u00e1 para designarlo.<\/p>\n En s\u00edntesis, el sistema registral inmobiliario argentino es declarativo, no convalidante, de t\u00edtulos, y adopta la t\u00e9cnica de inscripci\u00f3n por matr\u00edcula folio especial y tracto sucesivo<\/strong>.<\/p>\n La inscripci\u00f3n en materia inmobiliaria constituye un requisito que, con fines de publicidad, se adiciona al t\u00edtulo y el modo, pero no es una condici\u00f3n de validez del acto, porque por ella no opera la transferencia ni menos se cubren los vicios que padeciera (no convalida el t\u00edtulo nulo ni subsana los defectos de que adoleciere [art. 4 Ley 17801]). En el \u00e1mbito inmobiliario la registraci\u00f3n es de t\u00edtulos (no es constitutivo de derechos). El principio de exactitud \u2013considerado como presunci\u00f3n legal de correspondencia entre los asientos e informaciones registrales y la realidad extra-registral\u2013 no ha sido receptado. Ni el CCyC ni la legislaci\u00f3n reglamentan la presunta fe p\u00fablica registral.[3]<\/a><\/sup><\/p>\n La protecci\u00f3n que se brinda a los terceros adquirentes o subadquirentes difiere esencialmente de la que se confiere en otros sistemas. El derecho argentino siempre exige buena fe diligente y activa, que presupone la investigaci\u00f3n exhaustiva y cr\u00edtica de los antecedentes pertinentes del derecho, y la toma de la posesi\u00f3n o constataci\u00f3n de su estado seg\u00fan el caso. Se ha decidido que \u201cen nuestro sistema legal la efectiva publicidad registral cumplida en cada caso particular puede ser desvirtuada en sus efectos mediante la prueba del conocimiento por el tercero de que su actitud no se ajusta sinceramente al comportamiento debido\u201d. Y tambi\u00e9n ha sido resuelto que: \u201cfrente a la existencia de la confecci\u00f3n de un asiento registral sobre la base de un t\u00edtulo falsificado, ni siquiera puede invocarse la funci\u00f3n publicitaria de dicho asiento\u201d. No obstante, el asiento no puede dejarse sin efecto sin orden judicial.[4]<\/a><\/sup><\/p><\/blockquote>\n <\/p>\n<\/a> El Registro de la Propiedad Inmueble (RPI), como organismo a cargo de la gesti\u00f3n y control de la registraci\u00f3n y publicidad jur\u00eddica inmobiliaria de la Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires, debe desarrollar los medios t\u00e9cnicos que posibiliten cumplir con las funciones propias de su competencia:<\/p>\n Para ello, se cumplen los siguientes procesos principales:<\/p>\n Los tres procesos identificados se encuentran informatizados en el Registro de Capital Federal, aunque existen demoras de validaci\u00f3n de la informaci\u00f3n por vuelco a un \u00fanico sistema. Cabe aclarar que los sistemas existentes hasta el a\u00f1o 2019 no respond\u00edan a tecnolog\u00eda actualizada (con excepci\u00f3n de uno en desarrollo llamado SURPI), y, justamente, uno de los grandes inconvenientes en la fiabilidad de la infraestructura de ese organismo se originaba en que los registros de los documentos y archivos no se encontraban en una \u00fanica base de datos, conserv\u00e1ndose parte en papel y parte en sistemas vetustos<\/strong>.<\/p>\n En la CABA, la cantidad de matr\u00edculas de inmuebles (fincas), unidades funcionales y unidades complementarias asciende, aproximadamente, a 2.100.000, cuya base de datos estaba parte en papel (folio real) y parte en sistemas electr\u00f3nicos (folio real electr\u00f3nico [FRE] y SURPI).[5]<\/a><\/sup><\/p>\n <\/p>\n<\/a> A continuaci\u00f3n, exponemos c\u00f3mo se cumplen los procesos principales en el RPI de Capital Federal para llevar adelante las funciones a su cargo, recibiendo la documentaci\u00f3n para su inscripci\u00f3n y oponibilidad a terceros (arts. 1890, 1892, 1893 y cctes. del CCyC). Cabe aclarar que los documentos deben ser presentados en original, junto con una minuta en la cual se consignan los elementos esenciales del acto a registrarse (art. 7 Decreto 2080\/1980<\/a>[6]<\/a><\/sup>). Estos procesos pueden dividirse en tres tramos:<\/p>\n A continuaci\u00f3n se presentar\u00e1 un gr\u00e1fico que sintetiza los procesos principales de registraci\u00f3n y publicidad del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal:<\/p>\n <\/p>\n<\/a> Los procesos descriptos anteriormente, como indic\u00e1ramos, aplican a la registraci\u00f3n de documentos y de publicidad (informes y certificados). Respecto de la publicidad, los ingresos de solicitudes de informes y certificaciones al RPI de Capital Federal, adem\u00e1s de poder efectuarse en forma presencial, tambi\u00e9n pueden ser requeridos on line. Sin perjuicio de ello, a partir de la Disposici\u00f3n t\u00e9cnico registral 4\/2019<\/a>, dictada el 18 de septiembre, los informes de inhibiciones y los de \u00edndice de titularidad solo pueden ser presentados v\u00eda web, de tal forma de propender a la despapelizaci\u00f3n en la solicitud y despacho de la publicidad registral inmobiliaria.<\/p>\n La solicitud de tr\u00e1mites digitales se efect\u00faa a trav\u00e9s de la p\u00e1gina web del organismo<\/a>, impactando en el sistema de ordenamiento diario de la mesa de entrada, y el despacho de la informaci\u00f3n requerida es recibido por el usuario en su ordenador, firmado digitalmente. (Este proceso ser\u00e1 graficado al tratar la propuesta n\u00famero 5). La creciente utilizaci\u00f3n de los servicios web en el RPI de la Capital Federal nos persuade de su aceptaci\u00f3n, por las ventajas que conlleva.<\/p>\n Exponemos seguidamente dicho crecimiento, reflejando cantidad total de tr\u00e1mites digitales en el per\u00edodo 2015-2019:<\/p>\n <\/p>\n
\nEste trabajo se enfoca en los principales problemas detectados en la gesti\u00f3n de los registros inmobiliarios en Argentina \u2013con especial an\u00e1lisis en el de la Capital Federal\u2013 que impactan negativamente en su servicio, los que se pueden agrupar en dos clases: a) infraestructura tecnol\u00f3gica interna, b) interconexi\u00f3n operativa externa. A partir de las consultas cursadas a los distintos registros de las provincias Argentinas y las respuestas recibidas, en especial el relevamiento hecho en el de la Capital Federal, por ser hist\u00f3ricamente uno de los registros referentes, creemos que las falencias que afectan la gesti\u00f3n p\u00fablica registral inmobiliaria de nuestro pa\u00eds requieren propuestas que impacten en alguno de aquellos dos grupos.
\nEs necesario avanzar en propuestas de modernizaci\u00f3n del servicio registral, todas ellas alineadas en los siguientes ejes: seguridad jur\u00eddica, transparencia en la informaci\u00f3n, datos certeros, facilitadoras de la gesti\u00f3n al ciudadano. Algunas se podr\u00edan implementar sencillamente mediante la adecuaci\u00f3n de procesos, otras requieren la incorporaci\u00f3n de nuevas herramientas tecnol\u00f3gicas, pero todas ellas est\u00e1n orientadas a aportar soluciones para lograr cambios en la gesti\u00f3n del servicio registral, de tal forma que tengan impacto positivo y medible.[*]<\/a><\/sup><\/p>\nAcerca de la autora<\/h2>\n
Mar\u00eda Cecilia Herrero de Pratesi<\/h1>\n
\nEscribana de registro en la Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires desde 1988.
\nMiembro del Instituto de Derecho Civil del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires desde 1992.<\/p>\n
\nEx directora a cargo de la Direcci\u00f3n General del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal, dependiente del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Naci\u00f3n.<\/p>\nCap\u00edtulo I: Marco te\u00f3rico de la presentaci\u00f3n, propuestas, descripci\u00f3n gr\u00e1fica, seguridad jur\u00eddica, transparencia, facilitadoras en la gesti\u00f3n del ciudadano<\/h2>\n<\/a>
Marco te\u00f3rico<\/h3>\n
\n
Propuestas<\/h3>\n
\u00cdndice de propuestas<\/h3>\n
\n
S\u00edntesis gr\u00e1fica de propuestas<\/h3>\n
<\/p>\nCap\u00edtulo II: La registraci\u00f3n inmobiliaria en la Rep\u00fablica Argentina<\/h2>\n
II.1. Funciones y regulaci\u00f3n legal de la publicidad registral inmobiliaria en Argentina<\/h3>\n<\/a>
Consideraciones generales<\/h3>\n
\n
\n
El sistema registral inmobiliario argentino<\/h3>\n
\n
\n
II.2. El Registro de la Propiedad Inmueble de Capital Federal. Procesos de registraci\u00f3n y publicidad registral<\/h3>\n
\n
\n
\n
Procesos<\/h3>\n
\n
\n
<\/p>\nProcesos digitales<\/h3>\n