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Acerca de la interpretación del artículo 247 del Código Civil y Comercial

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Imagen: Siow Jian Ming, CC-BY-ND

 

José C. Carminio Castagno (ver bio)

 

Resumen: Se intentará responder –acorde a una exégesis inspirada en el principio de “razonabilidad”– algunos interrogantes que surgen del texto de la norma, vinculándola con otros preceptos del mismo código, sus fundamentos y antecedentes.*

 

 

1. Introducción ^

No hay duda alguna de que el régimen que el Código Civil y Comercial establece en materia de “vivienda” “denominación del capítulo en el cual se halla regulado específicamente el tema (arts. 244-256)” ha merecido elogiosos conceptos de la doctrina nacional. En tal sentido, varios son los méritos que se señalan, a saber:

 

2. Una frecuente práctica negocial anterior ^

Durante la vigencia del Código velezano, era habitual que los padres, a título de anticipo de herencia, les donaran a sus hijos la nuda propiedad del inmueble asiento del hogar conyugal –que anteriormente había sido constituido como bien de familia–, conservando el usufructo del mismo. Como es lógico, dicho negocio jurídico se celebraba cuando los donatarios eran ya mayores de edad y –en la generalidad de los casos– habitaban en sus propias casas.

En tales hipótesis, a la alternativa que ofrecía el ar­tícu­lo 41 de la Ley 14394 5 –por lo que dicha norma no constituía obs­tácu­lo para que la calidad de bien de familia del inmueble se mantuviera–, se le sumaba la noción acuñada por el ar­tícu­lo 36 6 y la circunstancia de que quienes continuaban habitando en la finca eran “ascendientes” de los propietarios. En el mismo sentido, prestigiosos autores admitían que en el inmueble no habitasen el constituyente ni su familia si –mediante la explotación personal efectuada por algunos de sus miembros– servía para el sustento del grupo familiar. 7 Y, más aún, también se entendió que el requisito de la convivencia con el constituyente solo era exigible cuando los beneficiarios eran parientes colaterales, no requiriéndose respecto del cónyuge, descendientes o ascendientes. 8

 

3. El mismo tema en el Código Civil y Comercial ^

Un ar­tícu­lo del vigente Código unificado –en una aproximación superficial– parece impedir la continuidad de aquella praxis negocial descripta, lo que no ha merecido especial atención de parte de la doctrina que, no obstante profundizar el análisis de las normas implicadas, se ha contentado, por ejemplo, con destacar que el dominio del inmueble tiene “características especiales” y está sometido a una “inalienabilidad relativa”. 9 En efecto, el ar­tícu­lo 247, que refiere a la habitación efectiva, dispone que

Si la afectación es peticionada por el titular registral, se requiere que al menos uno de los beneficiarios habite el inmueble.

En todos los casos, para que los efectos subsistan, basta que uno de ellos permanezca en el inmueble.

¿Dónde radicaría el problema? En que ninguno de sus hijos, los “beneficiarios”, habita en el inmueble. 10 Y las consecuencias serían gravísimas (y obvias):

 

4. La tutela de la familia en el Código vigente ^

Por mi parte, deseo destacar numerosas normas en las que se evidencia la tutela de sus autores al valor de la “familia” en sí y de lo “familiar”. 11

En el primer aspecto, los ar­tícu­los:

En el segundo, los ar­tícu­los:

Pero son otros los preceptos que revisten una máxima importancia, por hallarse aún más estrechamente vinculados al tema tratado, ya que refieren concretamente a la vivienda familiar:

 

5. Una correcta exégesis ^

De los numerosos preceptos citados en el punto precedente, surge la evidencia de que el Código actual tiende a ampliar la tutela jurídica en variados aspectos de la materia sub examine.12 En consecuencia, cualquier merma en los derechos que reconocía la Ley 14394 debe suponerse contraria a aquel sentido impreso por el codificador –máxime si se trata de aspectos eminentemente fácticos–, constituyendo una regresión –inaceptable en una fase de avance normativo–.

A todo ello se suman dos preceptos de superlativa importancia en este tema:

Si se repara en que las excepciones que ambos preceptos contienen están es­ta­blecidas a favor de “los beneficiarios” –entre los que están los hijos–, puede apreciarse nítidamente en qué significativa medida el legislador los tiene en cuenta y el preferente amparo que les brinda.

Algo parecido sucede con la subrogación real, consagrada en el ar­tícu­lo 248: “La afectación se transmite a la vivienda adquirida en sustitución de la afectada y a los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio”. 13 En efecto, si así se ha dispuesto, ¿sería razonable que no se aplicase cuando se trata de la misma vivienda, respecto de la cual –mediante un negocio gratuito inobjetable– 14 solo ocurre que el propietario se desprende del usufructo?

Por ende, ninguna interpretación presidida por el principio de razonabilidad 15 puede contradecir tales evidencias argumentales.

 

6. Conclusión ^

Por todo lo expuesto, considero que la hipótesis referida en el punto 2 (donación a los hijos de la nuda propiedad del inmueble ya sometido al régimen de protección de la vivienda familiar [arts. 244-256]) es absolutamente viable aunque ninguno de los hijos “permanezca en él”. Debe interpretarse que la “habitación efectiva” impuesta por el ar­tícu­lo 247 es exigible solo para los beneficiarios mencionados en el inciso b) del ar­tícu­lo 246 (“en defecto de ellos, sus parientes colaterales dentro del tercer grado que convivan con el constituyente”) y no para los que enumera el inciso a) (“el propietario constituyente, su cónyuge, su conviviente, sus ascendientes o descendientes”), continuando el régimen sin ningún cambio y manteniéndose en plenitud la afectación.

 

7. Bibliografía ^

FAMÁ, María V., “La protección jurídica de la vivienda unipersonal. Constitución del bien de familia a favor del titular de dominio sin familia”, en Revista de Derecho Privado y Comunitario, Santa Fe, Rubinzal-Culzoni, Nº 2011-1, pp. 59-78.

FLAH, Lily, “La vivienda y su protección en el Código Civil y Comercial de la Nación” [online], en Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación [portal web], 31/8/2015. [Última consulta: 26/4/2017]

MARIANI DE VIDAL, Marina, Curso de derechos reales, t. 2, Buenos Aires, Zavalía, 2000.

RECASÉNS SICHES, Luis, Tratado general de filosofía del derecho, México DF, Porrúa, 1965, 3ª ed.

ZANNONI, Eduardo A., Derecho civil. Derecho de familia, Buenos Aires, Astrea, 1998.

 

 

 

Notas ^

*. Especial para la Revista del Notariado, en homenaje a Álvaro Gutiérrez Zaldívar, su brillante director y un muy querido amigo.

1. Agregado por la reforma de 1957 (antes concretado en los arts. 34-50 de la Ley 14394).

2. Resulta curioso que dicha “jerarquización” se logre precisamente dejando de lado el bien de familia, que es substituido por otro instituto distinto.

3. En los fundamentos del anteproyecto del Código hoy vigente –presentado por sus tres autores– se expresa: “El derecho de acceso a la vivienda es un derecho humano reconocido en diversos tratados internacionales. Esto justifica que se dedique un capítulo especial para la vivienda”.

4. Así opina María V. Famá en “La protección jurídica de la vivienda unipersonal. Constitución del bien de familia a favor del titular de dominio sin familia”, en Revista de Derecho Privado y Comunitario, Santa Fe, Rubinzal-Culzoni, Nº 2011-1, pp. 59-78.

5. Art. 41 Ley 14394: “El propietario o su familia estarán obligados a habitar el bien y a explotar por cuenta propia el inmueble o la industria en él existente, salvo excepciones que la autoridad de aplicación podrá acordar sólo transitoriamente y por causas debidamente justificadas”.

6. Art. 36 Ley 14394: “A los fines de esta ley, se entiende por familia la constituida por el propietario y su cónyuge, sus descendientes o ascendientes o hijos adoptivos; o, en defecto de ellos, sus parientes colaterales hasta el tercer grado inclusive de consanguinidad que convivieren con el constituyente”. Aunque en el capítulo específico dedicado a la materia no existe una definición de “familia”, el art. 246 CCCN, al determinar quiénes son los beneficiarios, se asemeja mucho a la enumeración que la ley contenía anteriormente.

7. Cfr. Zannoni, Eduardo A., Derecho civil. Derecho de familia, Buenos Aires, Astrea, 1998, p. 629.

8. Ídem, pp. 627 y 628; y Mariani de Vidal, Marina, Curso de derechos reales, t. 2, Buenos Aires, Zavalía, 2000, p. 104 y notas 80 y 81.

9. Ver, p. ej., Flah, Lily, “La vivienda y su protección en el Código Civil y Comercial de la Nación” [online], en Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación [portal web], 31/8/2015. [Última consulta: 26/4/2017].

10. Es obvio que tal postura no toma en consideración el hecho de que los padres continúan en la vivienda.

11. Cito solo algunos de los ar­tícu­los, de los cuales únicamente transcribo –total o parcialmente– los párrafos en los que se menciona la palabra o frase que interesa.

12. En los ya citados fundamentos, los autores del anteproyecto manifiestan al respecto: “el régimen proyectado sustituye al del bien de familia de la ley 14394. Las modificaciones son importantes”.

13. Vuelvo a recurrir a lo que consta en los fundamentos: “se prevé expresamente la subrogación real, reclamada por la doctrina y recogida en diversos pronunciamientos judiciales, que permite adquirir una nueva vivienda y mantener la afectación”.

14. Claramente autorizado por los arts. 2129, 2134 y 2416.

15. Si se prefiere, el “logos de lo razonable” acuñado por Luis Recaséns Siches (Tratado general de filosofía del derecho, México DF, Porrúa, 1965, 3ª ed.).